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공사대금

명도소송에서 이기는 방법

관리자 | 2017-09-12

◆ 명도소송

▷ 명도소송이란?

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

· 명도소송의 제기권자

 - 명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다.

· 명도소송의 제기기간

 - 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다.

· 명도소송의 집행

 - 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 제30조제1항).


◆ 유치권

 · 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

· 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

· 유치권의 불가분성 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.


◆ 부동산점유이전금지가처분

 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.

※ 예: 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘기라는 것입니다.


◀법령용어해설▶

명도(明渡)란 토지·건물 또는 선박 등을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 일반적으로 인도(引渡: 점유의 이전)라고 하는데 여기서 그 전제로서 인도 의무자 및 그 동거인 등이 목적물에 살면 그를 퇴출시키고, 인도의무자 소유의 점유동산 등이 있다면 그 점유동산 등을 밖으로 반출한 다음 인도(점유이전)를 하게 되는데 이를 특히 ’명도’라 합니다. 즉, 명도는 ’주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것’입니다. 따라서 명도는 인도의 한 형태입니다.



◆ 소유권 방어를 위한 조치 ◆

· 법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우에 매수인은 그 부동산의 가치를 보존하기 위해 법원에 부동산 관리명령을 신청할 수 있습니다.

· 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전의 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 계속하고 있다면 예기치 못한 불이익을 받을 수 있습니다. 이 경우, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 수 있습니다.

◆ 부동산 관리명령

· 관리명령이란?

- 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

· 관리명령의 신청인

- 관리명령은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

· 관리명령의 신청기간

- 관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

· 관리명령의 집행

- 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.



- 채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제3항).


◆ 부동산 인도명령

▷인도명령이란?

- 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항 본문).

- 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조제1항 단서).


· 인도명령의 신청인

- 인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.

- 그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다(대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정).

· 인도명령의 신청기간

- 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항).

· 인도명령의 집행

- 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.

- 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제6항).


질문)
법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요?
 
답변)
인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다.
 
이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제300조제1항).

부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다(「민사집행법」 제303조).
 

▷  법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우

 일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다. 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

※ 법정지상권이란?

 법정지상권이란 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 법정지상권은 다음의 경우에 인정됩니다.

1. 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변경된 경우: 이 경우 대지소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제305조제1항).

2. 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우: 이 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제366조).

3. 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대해 담보권 실행(「가등기담보 등에 관한 법률」 제4조제2항)을 통해 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행해진 경우: 이 경우 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다(「가등기담보 등에 관한 법률」 제10조).

4. 입목의 경매나 그 밖의 사유로 인해 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우: 이 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「입목에 관한 법률」 제6조제1항).

5. 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 해서 소유자가 달라진 경우: 이 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결, 대법원 1999. 11. 23. 선고 99다52602 판결).

· 법정지상권의 존속기간은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년, 그 외의 건물인 경우에는 15년을 최단기간으로 봅니다(「민법」 제280조제1항제1호 및 제2항).

· 법정지상권은 따로 등기하지 않아도 되지만, 추후 이를 처분하려면 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조).

· 토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 줍니다. 즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 이용할 수 있습니다. 이 때, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않고, 그 건물의 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지를 포함합니다(대법원 1977. 7. 26. 선고 77다921 판결).

· 법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료(地料)를 지급해야 합니다. 지료는 당사자의 합의에 따르며, 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다(「민법」 제305조제1항, 제366조 및 「가등기담보 등에 관한 법률」 제10조).

▷ 분묘가 있는 토지를 매수한 경우

· 산지 등에 분묘가 있으면 그 토지를 사용하는데 제한이 따를 수 있습니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 토지에 분묘가 있는지와 있다면 몇 기(基)가 있는지, 분묘기지권(墳墓基地權)이 있는지 등을 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

· 분묘가 있는 토지를 매수했다면 우선 그 분묘에 연고자가 있는지를 확인한 후 분묘기지권이 있는지를 살펴보아야 합니다.

※ 분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리로(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결) 당사자 사이에 특별한 사정이 없으면 그 분묘가 존속하는 동안 계속 유지됩니다.
 
· 분묘기지권이 인정되는 경우에는 분묘 관계자와 이장에 관한 협의를 하는 것이 좋으나, 합의가 어려운 경우에는 분묘가 있는 부분의 땅을 분할해서 분묘 관계자에게 매도하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.

· 연고자가 없는 무연고 분묘이거나 분묘기지권이 없는 분묘인 경우에는 관할 특별자치도·시·군·구청에 개장허가를 신청해서 허가를 받은 후 분묘에 매장된 시신 또는 유골을 개장할 수 있습니다(규제「장사 등에 관한 법률」 제27조제1항 및 규제「장사 등에 관한 법률 시행규칙」 제18조).
건물명도
[대법원 2017.4.13, 선고, 2013다207941, 판결]

【판시사항】
[1] 공유 일반재산의 대부료의 지급을 민사소송으로 구할 수 있는지 여부(원칙적 소극)
[2] 공유재산 및 물품 관리법 제83조에 따라 지방자치단체장이 행정대집행의 방법으로 공유재산에 설치한 시설물을 철거할 수 있는 경우, 민사소송의 방법으로 시설물의 철거를 구하는 것이 허용되는지 여부(소극)


【판결요지】
[1] 공유 일반재산의 대부료와 연체료를 납부기한까지 내지 아니한 경우에도 공유재산 및 물품 관리법 제97조 제2항에 의하여 지방세 체납처분의 예에 따라 이를 징수할 수 있다. 이와 같이 공유 일반재산의 대부료의 징수에 관하여도 지방세 체납처분의 예에 따른 간이하고 경제적인 특별한 구제절차가 마련되어 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 민사소송으로 공유 일반재산의 대부료의 지급을 구하는 것은 허용되지 아니한다.
[2] 공유재산 및 물품 관리법 제83조 제1항은 “지방자치단체의 장은 정당한 사유 없이 공유재산을 점유하거나 공유재산에 시설물을 설치한 경우에는 원상복구 또는 시설물의 철거 등을 명하거나 이에 필요한 조치를 할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 명령을 받은 자가 그 명령을 이행하지 아니할 때에는 ‘행정대집행법’에 따라 원상복구 또는 시설물의 철거 등을 하고 그 비용을 징수할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
위 규정에 따라 지방자치단체장은 행정대집행의 방법으로 공유재산에 설치한 시설물을 철거할 수 있고, 이러한 행정대집행의 절차가 인정되는 경우에는 민사소송의 방법으로 시설물의 철거를 구하는 것은 허용되지 아니한다.



【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자가 부담한다.



【이 유】
상고이유를 판단한다.
1.  원고의 상고이유에 대하여
가.  금원 지급청구 부분에 관한 소의 적법 여부
1) 국유 행정재산의 사용료 청구 부분
국유재산의 관리청이 행정재산의 사용·수익을 허가한 다음 그 사용·수익허가를 받은 자에 대하여 사용료를 부과하는 행위는 순전히 사경제주체로서 행하는 사법상의 이행청구가 아니고, 관리청이 공권력을 가진 우월적 지위에서 행하는 행정처분이다(대법원 1996. 2. 13. 선고 95누11023 판결 참조). 사용·수익허가를 받은 자가 적법한 사용료 부과처분를 받고도 이를 체납하는 경우에는 관리청은 국유재산법 제73조 제2항에 의하여 국세징수법 제23조와 같은 법의 체납처분에 관한 규정에 따라 사용료와 연체료를 징수할 수 있으므로 민사소송의 방법으로 그 이행을 구하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2002. 2. 8. 선고 2001다29087 판결 참조).
원심은 위와 같은 법리에 따라, 국유 행정재산인 이 사건 제2 토지의 관리에 관한 사무를 위임받은 원고가 민사소송의 방법으로 이 사건 사용허가에 따른 사용료와 연체료의 지급을 구하는 부분은 권리보호의 이익이 없어 부적법하다고 판단하였다.
원심의 위와 같은 판단에 권리보호의 이익에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다는 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.
2) 공유 일반재산의 대부료 청구 부분
국·공유 일반재산을 대부하는 행위는 국가나 지방자치단체가 사경제주체로서 상대방과 대등한 위치에서 행하는 사법상의 계약이다. 따라서 국·공유 일반재산의 대부 등 권리관계에 대하여는 원칙적으로 사법의 규정이 적용되지만, 계약당사자의 일방이 국가나 지방자치단체이고 그 목적물이 국·공유재산이라는 공적 특성 때문에 국유재산법, 공유재산 및 물품관리법 등 특별법의 규제를 받게 된다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결 참조).
한편 국유재산법 제42조 제1항, 제73조 제2항 제2호에 따르면, 국유 일반재산의 관리·처분에 관한 사무를 위탁받은 자는 국유 일반재산의 대부료 등이 납부기한까지 납부되지 아니한 경우에는 국세징수법 제23조와 같은 법의 체납처분에 관한 규정을 준용하여 대부료 등을 징수할 수 있다. 이와 같이 국유 일반재산의 대부료 등의 징수에 관하여는 국세징수법 규정을 준용한 간이하고 경제적인 특별구제절차가 마련되어 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 민사소송의 방법으로 대부료 등의 지급을 구하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2014다203588 판결 참조).
마찬가지로 공유 일반재산의 대부료와 연체료를 납부기한까지 내지 아니한 경우에도 공유재산 및 물품 관리법 제97조 제2항에 의하여 지방세 체납처분의 예에 따라 이를 징수할 수 있다. 이와 같이 공유 일반재산의 대부료의 징수에 관하여도 지방세 체납처분의 예에 따른 간이하고 경제적인 특별한 구제절차가 마련되어 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 민사소송으로 공유 일반재산의 대부료의 지급을 구하는 것은 허용되지 아니한다.
원심은 위와 같은 법리에 따라, 공유 일반재산인 이 사건 제1 부동산의 소유자인 원고가 이 사건 대부계약에 따른 대부료와 연체료를 공유재산 및 물품 관리법 제97조 제2항에 따라 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있으므로, 민사소송의 방법으로 그 대부료 등의 지급을 구하는 부분은 권리보호의 이익이 없어 부적법하다고 판단하였다.
원심의 위와 같은 판단에 권리보호의 이익에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다는 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.
 
나.  건물 철거청구 부분에 관한 소의 적법 여부
공유재산 및 물품 관리법 제83조 제1항은, ‘지방자치단체장은 정당한 사유 없이 공유재산을 점유하거나 공유재산에 시설물을 설치한 경우에는 원상복구 또는 시설물의 철거 등을 명하거나 이에 필요한 조치를 할 수 있다.’고 규정하고, 제2항은, ‘제1항에 따른 명령을 받은 자가 그 명령을 이행하지 아니할 때에는 「행정대집행법」에 따라 원상복구 또는 시설물의 철거 등을 하고 그 비용을 징수할 수 있다.’고 규정하고 있다.
위 규정에 따라 지방자치단체장은 행정대집행의 방법으로 공유재산에 설치한 시설물을 철거할 수 있고, 이러한 행정대집행의 절차가 인정되는 경우에는 민사소송의 방법으로 시설물의 철거를 구하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2000. 5. 12. 선고 1999다18909 판결, 대법원 2009. 6. 11. 선고 2009다1122 판결 등 참조).
원심은 위와 같은 법리에 따라, 이 사건 각 조립식 건물은 피고가 이 사건 대부계약에 따라 점유·사용하던 이 사건 제1 부동산 중 일부 건물의 옥상에 설치한 것으로, 이 사건 대부계약이 종료되면 원고는 공유재산 및 물품 관리법 제83조에 따라 피고에 대하여 이 사건 각 조립식 건물의 철거를 명할 수 있고, 피고가 이에 따르지 아니하면 행정대집행법에 따라 그 철거를 구할 수 있으므로, 민사소송의 방법으로 이 사건 각 조립식 건물의 철거를 구하는 부분은 권리보호의 이익이 없어 부적법하다고 판단하였다.
원심의 위와 같은 판단에 권리보호의 이익에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다는 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.
 
2.  피고의 상고이유에 대하여
피고의 상고이유 주장은 사실심인 원심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 취지의 주장에 불과하여 적법한 상고이유가 되지 아니한다.
 
3.  결론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 각자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 이기택(재판장) 김용덕 김신(주심) 김소영
소유권 방어를 위한 조치

법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우에 매수인은 그 부동산의 가치를 보존하기 위해 법원에 부동산 관리명령을 신청할 수 있습니다.


매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전의 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 계속하고 있다면 예기치 못한 불이익을 받을 수 있습니다. 이 경우, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 수 있습니다.
 


 소유권 방어를 위한 조치


 부동산 관리명령



 관리명령이란?



 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).



 관리명령의 신청인



 관리명령은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).



 관리명령의 신청기간



 관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).



 관리명령의 집행



 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.



 채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제3항).



 부동산 인도명령



 인도명령이란?



 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항 본문).



 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조제1항 단서).



 인도명령의 신청인



 인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.



 그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다(대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정).



 인도명령의 신청기간



 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항).



 인도명령의 집행



 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.



 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제6항).








법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요?
 


 


인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다.

 


이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제300조제1항).

 


부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다(「민사집행법」 제303조).

 
 



 명도소송



 명도소송이란?



 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.



 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.



 명도소송의 제기권자



 명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다.



 명도소송의 제기기간



 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다.



 명도소송의 집행



 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 제30조제1항).


건물명도
[대법원 2017.4.7, 선고, 2016다248431, 판결]

【판시사항】
주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부(소극)


【판결요지】
주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.
한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다.
주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.
따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.

【원심판결】
수원지법 2016. 8. 25. 선고 2015나27191 판결

【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.

【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1.  주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.
한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 등 참조).
주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.
따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 그 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 그 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것이다.
 
2.  원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
1) 피고 1은 2008. 6. 19. 소외 1과 원심 판시 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)에 관하여 임차보증금 240,000,000원으로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고 소외 1에게 위 임차보증금을 지급한 다음, 2008. 8. 8. 동거인인 피고 2와 함께 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
2) 주식회사 한국씨티은행(이하 ‘한국씨티은행’이라고 한다)은 2012. 6. 1. 소외 1의 남편 소외 2에 대한 대출금채무를 담보하기 위해 소외 1 소유인 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 480,000,000원으로 정한 1순위 근저당권설정등기를 마쳤고, 피고들은 그 무렵 소외 1의 부탁을 받고 한국씨티은행에게 ‘소외 1과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 한국씨티은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다.
3) 이 사건 주택에 관하여 2013. 10. 1. 한국씨티은행의 신청에 따라 수원지방법원 2013타경52867호로 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)가 개시되었고, 집행법원은 이 사건 주택을 600,000,000원으로 평가하고 배당요구종기를 2013. 12. 11.로 정하였다.
4) 피고 1은 2013. 11. 11. 집행법원에 이 사건 주택에 관하여 임대인 소외 1, 임대차계약일 2008. 6. 19., 임차보증금 240,000,000원, 점유기간 2008. 8. 8.부터, 주택인도일, 전입신고일, 임대차계약서상 확정일자 각 2008. 8. 8.로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다.
5) 이에 따라 피고 1의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실과 그 임차보증금, 점유기간, 전입일자, 임대차계약서상 확정일자가 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시되었다.
6) 1차 매각기일은 2014. 2. 20. 최저매각가격을 600,000,000원으로 하여 진행되었으나 매수가격의 신고가 없어 유찰되고, 2차 매각기일은 2014. 3. 20. 최저매각가격을 420,000,000원으로 하여 진행되고, 원고들이 436,670,000원으로 매수가격을 신고하여 최고가매수신고인으로 결정되었다.
7) 원고들은 2014. 3. 27. 매각허가결정을 받았고 그 무렵 그 결정이 확정됨에 따라 2014. 5. 8. 매각대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다.
8) 집행법원은 2014. 6. 13. 배당기일에 1순위로 당해세 교부권자인 용인시에게 1,022,840원, 2순위로 임차인인 피고 1에게 240,000,000원, 3순위로 근저당권자인 한국씨티은행에 191,334,841원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였고, 이에 대하여 한국씨티은행은 피고 1의 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.
9) 그 후 한국씨티은행은 피고 1에 대하여 배당이의소송을 제기하였고, 그 청구원인으로 피고 1은 무상거주인에 불과하고 설령 그렇지 않더라도 한국씨티은행에게 작성해 준 무상거주확인서의 내용에 반하여 한국씨티은행보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 임차보증금반환채권에 의한 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 주장하였다.
10) 위 배당이의소송의 제1심(수원지방법원 2014가합8151)은 2014. 11. 17. ‘이 사건 경매절차에서 집행법원이 2014. 6. 13. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 240,000,000원을 0원으로, 한국씨티은행에 대한 배당액 191,334,841원을 431,334,841원으로 경정한다’는 내용의 화해권고결정을 하였고, 이에 대하여 피고 1과 한국씨티은행이 이의하지 않아 위 화해권고결정은 그대로 확정되었다.
 
3.  위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴본다.
이 사건 주택 임차인인 피고 1의 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 소외 1로부터 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날인 2008. 8. 9.이고, 임대차계약서상 확정일자는 2008. 8. 8.이며, 한국씨티은행의 근저당권 설정일은 2012. 6. 1.이므로, 피고 1은 임차권의 대항력뿐만 아니라 한국씨티은행보다 선순위의 우선변제권도 가지고 있었다.
그런데 이 사건 경매절차에서 피고 1이 권리신고 및 배당요구를 하면서 이 사건 임대차계약의 내용 등을 제시하여 그 내용이 매각물건명세서에 기재되어 공시됨으로써, 원고들은 이를 신뢰하고 피고 1의 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 하여 매수가격을 436,670,000원으로 정하여 신고한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 피고 1이 한국씨티은행에 무상거주확인서를 작성해 준 사실 때문에 배당표가 경정되어 이 사건 경매절차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 이를 이유로 원고들에 대하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 주장하여 주택의 인도를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다.
같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니하고 주택임대차보호법상 대항력 및 신의칙에 관한 법리를 오해하거나 대법원판례를 위반하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 상고이유로 들고 있는 대법원판결들은 이 사건과 사안을 달리하는 것이므로 여기에 원용할 수 있는 것이 아니다.
 
4.  그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 권순일(재판장) 박병대(주심) 박보영 김재형
부동산점유이전금지가처분 신청

부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도ㆍ명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)ㆍ물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말하고, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적 부동산, 신청취지, 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

부동산점유이전금지가처분을 신청하려는 자는 10,000원(보증보험증권에 의한 담보제공인 경우에도 10,000원)의 인지대, 당사자 1명당 3회분의 송달료(당사자수 × 3회분)를 납부해야 합니다.
 

 부동산점유이전금지가처분이란

 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.



※ 예: 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘기라는 것입니다.

◀법령용어해설▶

명도(明渡)란 토지·건물 또는 선박 등을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 일반적으로 인도(引渡: 점유의 이전)라고 하는데 여기서 그 전제로서 인도 의무자 및 그 동거인 등이 목적물에 살면 그를 퇴출시키고, 인도의무자 소유의 점유동산 등이 있다면 그 점유동산 등을 밖으로 반출한 다음 인도(점유이전)를 하게 되는데 이를 특히 ’명도’라 합니다. 즉, 명도는 ’주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것’입니다. 따라서 명도는 인도의 한 형태입니다.


 부동산점유이전금지가처분의 요건


 임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다.

 부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다.


유용한 법령 정보  1

Q. A의 소유인 아파트를 B에게 임대하였으나, B가 월세를 계속해서 미납하여 B에게 임대차계약 해지를 통보하고 명도를 요구하였습니다. 그러나 B는 이에 불응하고 있는데, 이 경우 A가 취할 수 있는 법적 수단은?


A. A는 B를 상대로 건물명도 등 청구의 본안 소송을 제기하기에 앞서 채무자가 점유하고 있는 아파트를 타인에게 전대 또는 그 밖의 방법으로 점유 이전시키지 못하도록 하는 부동산점유이전금지가처분을 신청할 수 있습니다.
 
 가처분목적물(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ)

 신청 시 목적 부동산을 명백하게 특정해야 합니다. 따라서 부동산의 일부가 목적물인 때에는 도면, 사진 등으로 계쟁(係爭)부분을 특정해야 합니다.

 부동산점유이전금지가처분은 집행 시 등기를 요하지 않으므로 미등기부동산도 그 목적물이 될 수 있습니다.

 건물퇴거, 토지인도청구권을 피보전권리로 하는 경우 건물점유자에게는 건물에 대하여만 점유이전금지가처분을 하면 충분하고 토지에 대하여는 가처분신청을 할 필요가 없습니다.

명도소송 법원판례

관리자 | 2017-05-10

건물명도
[대법원 2017.3.22, 선고, 2016다218874, 판결]

【판시사항】
임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 여부(적극) / 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양수인에게 이전되는지 여부(원칙적 소극) 및 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극)


【판결요지】
상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.
위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.
임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.



【원심판결】
서울동부지법 2016. 3. 9. 선고 2015나23644 판결

【주 문】
원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울동부지방법원에 환송한다.



【이 유】
상고이유를 판단한다.
1.  상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.
위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다고 보아야 한다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.
임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조). 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.
 
2.  원심판결 이유와 기록에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.
가.  피고는 2010. 4. 23. 이 사건 건물의 공유자들인 소외인 등 5인(이하 ‘소외인 등’이라고 한다)으로부터 이 사건 건물의 1층에 있는 이 사건 점포를 임대차보증금 2,500만 원, 월 차임 187만 원(매월 말일 지급, 부가가치세 별도), 관리비 164,800원(부가가치세 별도), 임대차기간 2010. 4. 29.부터 2011. 4. 30.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다). 피고는 그 무렵 소외인 등에게 임대차보증금을 지급하고 사업자등록과 함께 이 사건 점포를 인도받아 부동산중개업소를 운영하면서 임대차계약을 갱신하여 왔다.
 
나.  원고는 이 사건 건물에 관한 공유물분할을 위한 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 2014. 7. 30. 그 소유권을 취득하였다.
 
다.  피고는 2014. 7.까지 전 임대인인 소외인 등에게 차임과 관리비를 제대로 지급하지 않아 총 34,951,320원의 차임, 관리비 등을 연체하였고, 2014. 7. 30. 원고가 소유권을 취득한 후에도 계속 차임 등을 지급하지 않았다. 그리하여 원고는 2014. 11. 7. 피고에게 3기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약의 해지를 통고하였다
 
라.  피고가 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 8개월간 연체한 차임, 관리비와 부당이득금은 합계 17,906,240원[= 월 2,238,280원(차임 1,870,000원 + 부가가치세 187,000원 + 관리비 164,800원 + 부가가치세 16,480원) × 8개월]에 이르고, 또한 피고는 위 기간 동안 전기료 693,507원과 수도료 39,664원도 지급하지 않았다.
 
마.  피고는 2015. 6. 12. 원고에게 이 사건 점포를 인도하였다.
 
3.  원고는 소유권 취득 이후 발생한 연체차임 등의 지급을 구하였으나, 원심은 다음과 같은 이유로 원고의 청구를 배척하였다. 이 사건 임대차계약은 임대인의 지위를 승계한 원고가 피고의 차임 연체를 이유로 계약 해지 통고를 함에 따라 2014. 11. 7. 적법하게 해지되었고, 이에 따라 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고가 구하는 바에 따라 원고에게 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 발생한 차임과 관리비 또는 같은 금액 상당의 부당이득금, 전기료와 수도료 합계 18,639,411원(= 17,906,240원 + 693,507원 + 39,664원)과 이에 대한 지연손해금, 그리고 2015. 4. 1.부터 이 사건 점포 인도 완료일인 2015. 6. 12.까지 월 2,238,280원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다. 그러나 임대인의 지위를 승계한 원고 역시 피고에게 임대차보증금 2,500만 원을 반환할 의무가 있다. 위 임대차보증금에서 위 연체차임 등을 공제하면 더 이상 원고의 소유권 취득 이후 발생한 연체차임 등 채무가 남지 않는다.
또한 원고는 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 전 피고가 전 임대인인 소외인 등에게 연체한 차임 등이 34,951,320원에 이르러 임대차보증금이 모두 소멸하였다고 주장하였다. 그러나 원심은 전 임대인인 소외인 등과 피고 사이에 이 사건 임대차계약 종료 전에 보증금에서 연체차임 등을 공제한다는 의사표시가 있었음을 인정할 증거가 없고, 원고가 소외인 등으로부터 위 연체차임채권을 양수받았다는 점에 관한 주장과 증명도 전혀 없어 원고가 임대인의 지위를 승계하기 전에 발생한 연체차임 등을 임대차보증금에서 공제할 수 없다는 이유로 원고의 위 주장을 배척하였다.
 
4.  위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 임대차관계의 종료로 임대인의 지위를 승계한 원고가 피고에게 반환의무를 부담하는 임대차보증금 2,500만 원에서 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 전까지 피고가 전 임대인들에게 지급하지 않은 차임, 관리비 등 34,951,320원이 당연 공제되어 원고의 피고에 대한 임대차보증금반환 채무는 소멸한다고 보아야 한다. 따라서 피고는 원고에게 원고의 이 사건 건물의 소유권 취득 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 발생한 차임 등 합계 18,639,411원과 이에 대한 지연손해금, 그리고 2015. 4. 1.부터 이 사건 점포 인도 완료일인 2015. 6. 12.까지 월 2,238,280원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
 
5.  그런데도 원심은 원고의 임대인 지위 승계 전에 발생한 연체차임 등을 임대차보증금에서 공제해야 한다는 주장을 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 임대차보증금의 공제에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.
 
6.  원고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 박보영(재판장) 박병대 권순일 김재형(주심)
건물명도등
[대법원 2013.4.11, 선고, 2011다107009, 판결]

【판시사항】
공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것이 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하는지 여부(원칙적 적극)


【주 문】
원심판결의 피고 패소 부분 중 건물인도청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 부산지방법원 합의부에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.



【이 유】
상고이유에 대하여 판단한다.
1.  건물인도청구 부분에 관한 상고이유에 대하여
가.  원심판결의 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음 피고가 피고의 점유보조자인 소외인을 통하여 2005. 9. 15.부터 신축건물인 이 사건 건물을 장기간 주거의 용도로 사용하는 것은 유치권자의 권한을 초과하는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용행위가 아니라고 판단하여 원고의 유치권 소멸 청구를 인용하였다.
 
나.  그러나 이러한 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것이지만, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하므로, 그러한 경우에는 유치권의 소멸을 청구할 수 없다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결 참조).
위 법리에 비추어 보면, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 피고가 그의 점유보조자인 소외인으로 하여금 이 사건 건물에 거주하도록 하면서 2005. 9. 15.부터 현재까지 공사대금채권을 변제받지 못하여 계속하여 이를 사용하고 있었다 하더라도, 이는 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용행위라고 봄이 상당하므로, 원고로서는 피고에게 유치권의 소멸을 청구할 수 없다고 할 것이다.
그럼에도 이와 달리 피고의 이 사건 건물 점유행위가 유치물의 보존에 필요한 사용행위가 아니라고 보아, 원고의 유치권 소멸 청구를 인용한 원심판결에는 유치물의 보존에 필요한 사용행위에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장에는 정당한 이유가 있다.
 
2.  부당이득반환청구 부분에 관한 상고이유에 대하여
유치권자인 피고가 이 사건 건물을 점유·사용하여 얻은 차임 상당의 이익은 민법 제323조 제1항에 따라 유치권의 피담보채권인 피고의 공사대금채권의 변제에 우선 충당하는 이상 피고가 원고에게 반환하여야 할 차임 상당의 부당이득은 존재하지 않는다는 주장은 상고심에 이르러 처음으로 주장된 것으로서 적법한 상고이유가 될 수 없다.
 
3.  결론
그러므로 원심판결의 피고 패소 부분 중 건물인도청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원으로 환송하기로 하며, 피고의 나머지 상고는 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 김신(재판장) 민일영 이인복(주심) 박보영

건물명도소송 판례 37회

관리자 | 2017-04-10

건물명도등
[대법원 2013.4.11, 선고, 2009다62059, 판결37]

【판시사항】
강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 강제경매로 저당권이 소멸한 경우, 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권의 성립 요건인 ‘토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준 시기(=저당권 설정 당시)


【판결요지】
토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 가려야 하고, 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 대하여 강제경매개시결정 이전에 가압류가 되어 있다가 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다. 나아가 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는, 그 저당권 설정 이후의 특정 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하게 되면, 저당권자로서는 저당권 설정 당시를 기준으로 그 토지나 지상 건물의 담보가치를 평가하였음에도 저당권 설정 이후에 토지나 그 지상 건물의 소유자가 변경되었다는 외부의 우연한 사정으로 인하여 자신이 당초에 파악하고 있던 것보다 부당하게 높아지거나 떨어진 가치를 가진 담보를 취득하게 되는 예상하지 못한 이익을 얻거나 손해를 입게 되므로, 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다.


【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.



【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)에 대하여 판단한다.
1.  상고이유 제1점에 관하여
원심은 채용 증거를 종합하여 소외 1이 자기의 노력과 재료를 들여 원심판결 별지 목록 제1항 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)의 지상에 같은 목록 제10 내지 13항 기재 건물과 같은 목록 제14항 기재 건물 부분(이하 ‘이 사건 10 내지 13 건물 및 이 사건 14 건물 부분’이라고 한다)을 건축한 사실을 인정한 다음, 위 건물을 신축한 소외 1이 그 소유권을 원시취득하였다고 판단하였다. 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 논리와 경험법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 건물의 원시취득에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.
 
2.  상고이유 제2, 3, 4점에 관하여
가.  피고 1, 2, 3, 6, 5, 7에 대한 부분
동일인의 소유에 속하였던 토지와 그 지상 건물이 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다. 그리고 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였던 것으로 족하다.
한편 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 가려야 하고, 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 대하여 강제경매개시결정 이전에 가압류가 되어 있다가 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다( 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결 등 참조).
나아가 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는, 그 저당권 설정 이후의 특정 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하게 되면, 저당권자로서는 저당권 설정 당시를 기준으로 그 토지나 지상 건물의 담보가치를 평가하였음에도 저당권 설정 이후에 토지나 그 지상 건물의 소유자가 변경되었다는 외부의 우연한 사정으로 인하여 자신이 당초에 파악하고 있던 것보다 부당하게 높아지거나 떨어진 가치를 가진 담보를 취득하게 되는 예상하지 못한 이익을 얻거나 손해를 입게 되므로, 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 할 것이다.
원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거 등에 의하면, ① 소외 2는 2003. 6.경 소외 1에게 자신의 소유인 이 사건 토지 상에 다세대주택 4세대를 신축하는 공사를 도급주고 건축허가를 받았으며, 소외 1은 그 무렵부터 위 다세대주택 신축공사를 시작한 사실, ② 그 후 소외 2는 이 사건 토지를 소외 1에게 양도하여 2003. 9. 8. 소외 1 앞으로 등기를 이전한 사실, ③ 이에 소외 1은 2003. 9. 8. 자신의 소유로 된 이 사건 토지 등을 공동담보로 하여 조흥은행으로부터 대출을 받으면서 이 사건 토지에 관하여 1번 근저당권을 설정하여 주었는데, 당시 이 사건 토지 상에는 이미 지하1층 지상4층 건물 중 3층 골조공사까지 건축이 진행되어 있었던 사실, ④ 그 후 이 사건 토지 상에는 이 사건 10 내지 13 건물 및 이 사건 14 건물 부분으로 구분된 다세대주택 1동이 건축되었는데, 일부 사람들이 전입신고를 마치고 그곳에 거주하기 시작한 2004. 10. 내지 12.경에는 건물의 형태가 거의 완성된 사실, ⑤ 이 사건 토지 등에 관하여 서울북부지방법원 2004타경41262호, 2005타경4932호 및 2005타경38461호로 부동산강제경매가 진행되었고, 원고는 2007. 4. 25. 이 사건 토지 등을 위 경매절차에서 매수하여 매각대금을 완납한 사실, ⑥ 이 사건 토지 상에 건축된 다세대주택 중 이 사건 10 내지 13 건물에 관하여 2005. 5. 11. 채권자들의 가압류 등 신청에 의한 법원의 촉탁으로 건축허가 명의자인 소외 2 앞으로 각 소유권보존등기가 경료되었는데, 그 후 피고 1, 2, 6, 5, 7, 소외 3 및 소외 4가 제기한 서울중앙지방법원 2005가합84230호 사건에서 2006. 4. 11. 소외 2로 하여금 소외 1에게 위 각 건물에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 조정에 갈음하는 결정이 이루어진 사실, ⑦ 위 결정 내용에 따라 이 사건 10, 12, 13 건물에 관하여는 2007. 8. 6. 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다가, 같은 날 위 각 건물 중 각 1/7지분씩에 관하여 피고 1 등 7인의 명의로 등기가 이전되었고, 그중 소외 4의 지분에 관하여는 2007. 8. 14. 피고 4의 아버지인 소외 5에게 등기가 다시 이전되었으며, 이 사건 11 건물에 관하여는 소외 1로부터 이를 대물변제받기로 한 피고 3이 소외 1을 대위하여 소외 2를 상대로 제기한 서울북부지방법원 2005가단38628호 사건에서의 조정에 갈음하는 결정에 따라 2006. 12. 28. 피고 3 앞으로 소유권이전등기가 경료된 사실, ⑧ 이 사건 14 건물 부분은 이 사건 토지 상 다세대주택의 공용부분으로 전유부분의 소유자들이 이를 공유하고 있고, 피고 4와 소외 5는 이 사건 10 건물을, 피고 3은 이 사건 11 건물을 각 점유하고 있는 사실 등을 알 수 있다.
앞서 본 법리를 위 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 토지에 대한 이 사건 강제경매개시결정 이전에 당초 조흥은행 앞으로 근저당권이 설정되어 있었고, 이 사건 토지에 관하여 위 근저당권이 설정될 당시에 이 사건 토지 소유자인 소외 1에 의하여 그 지상에 건물이 그 규모·종류를 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었으며, 그 후 경매절차에서 매수인인 원고가 매각대금을 완납하기 이전인 2004. 10.경 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추었던 이상 이 사건 토지와 그 지상 건물은 저당권 설정 당시부터 모두 소외 1의 소유에 속하고 있었다고 봄이 상당하고, 그에 따라 이 사건 토지에 대하여는 저당권 설정 당시에 시행 중이던 신축공사의 완료로 인하여 건축된 이 사건 10 내지 13 건물을 위한 관습상 법정지상권이 성립하므로, 이 사건 10, 12, 13 건물에 관하여는 매각대금 완납 당시의 위 각 건물 소유자인 소외 1이 관습상 법정지상권을 취득하는 한편, 이 사건 11 건물에 대하여는 매각대금 완납 당시에 위 건물에 대하여 실체관계에 부합하는 유효한 소유권이전등기를 경료하고 있던 피고 3이 관습상 법정지상권을 취득한다고 봄이 상당하다.
따라서 원고가 이 사건 토지에 관한 관습상 법정지상권을 취득한 소외 1로부터 이 사건 10, 12, 13 건물을 양수하여 원고에게 관습상 법정지상권 설정등기절차의 이행을 구할 지위에 있는 피고 1, 2, 6, 5, 7 등이나, 관습상 법정지상권자인 피고 3을 상대로 그들 소유의 이 사건 토지 지상 건물의 철거를 구하는 것은 신의성실의 원칙상 허용될 수 없다.
 
나.  피고 4에 대한 부분
피고 4의 주장은, 자신이 소외 1로부터 2004. 3. 21. 이 사건 10 건물을 분양받음으로써 소외 1의 민법 제366조에서 정한 법정지상권 또는 관습상 법정지상권을 양수받았으므로 원고의 청구는 신의성실의 원칙에 반한다는 취지인데, 앞서 본 사실관계에 비추어 보면 소외 1은 이 사건 토지 지상의 건물이 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추기 이전인 2004. 3. 21.에는 이 사건 10 건물의 소유를 위하여 위 법정지상권을 취득할 수 없으므로, 피고 4가 그 주장과 같은 법정지상권을 소외 1로부터 양수받았다고 볼 수는 없다. 그러나 앞서 본 바와 같이 피고 6, 1, 2, 5, 7 및 피고 4의 아버지인 소외 5 등이 이 사건 10 건물 중 각 1/7 지분을 소유하고, 앞서 본 바와 같이 원고가 관습상 법정지상권을 가지는 피고 6 등 지분권자들을 상대로 위 건물의 철거 및 그 대지인 이 사건 토지의 인도를 청구할 수 없는 이상, 건물소유자가 아닌 피고 4가 위 건물을 점유하고 있다고 하더라도, 이 사건 토지 소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있는 것이 아니므로, 이 사건 토지 소유자인 원고는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 위 건물 점유자인 피고 4에 대하여 위 건물에서 퇴거해 달라고 청구할 수 없다.
 
3.  결론
그렇다면 원심의 이유설시에 부적절하거나 미흡한 점이 없지 않으나, 원고의 청구를 배척한 원심의 결론은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 관습상 법정지상권의 법리를 오해하는 등으로 판결 결과에 영향을 미친 위법이 없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 김신(재판장) 민일영 이인복(주심) 박보영
건물명도
[대법원 2013.6.27, 선고, 2012다112169, 판결 36 ]

【판시사항】
[1] 집합건물의 대지를 공유하고 있는 구분소유자가 대지 일부를 배타적으로 점유하는 다른 구분소유자에 대하여 보존행위로서 그 부분 대지의 인도를 구할 수 있는지 여부
[2] 집합건물의 구분소유자인 甲이 건물 1층 외벽에 자신들 소유의 점포에 잇대어 건물 또는 구조물을 임의로 축조하여 집합건물의 대지인 토지 일부를 그 건물 또는 구조물의 부지로 사용함으로써 이를 배타적으로 점유하고 있는 사안에서, 집합건물의 다른 구분소유자인 乙 등이 甲에 대하여 보존행위로서 그 토지 부분의 인도를 구할 수 있음에도, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례


【주 문】
원심판결 중 원고(선정당사자) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.



【이 유】
상고이유를 판단한다.
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 정한 집합건물의 구분소유자들이 집합건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지를 배타적으로 점유·사용할 수 없다. 따라서 집합건물의 구분소유자는 집합건물의 대지 일부를 배타적으로 점유하는 다른 구분소유자에 대하여 보존행위로서 그 부분 대지의 인도를 구할 수 있다.
원심은 이 사건 건물의 구분소유자인 피고가 대지권의 비율에 관계없이 이 사건 건물의 대지인 이 사건 토지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지고 있고, 따라서 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고가 이 사건 토지를 통상의 용도에 따라 사용하는지를 문제삼아 피고의 점유가 불법점유라고 주장할 수는 없다는 등의 이유로 원고의 이 사건 토지인도청구를 배척하였다.
그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
원심판결 이유와 기록에 의하면, 피고는 이 사건 건물 1층 외벽에 그 소유의 점포에 잇대어 시멘트벽돌조 슬레이트지붕으로 이루어진 건물 내지 견고한 형태의 구조물을 임의로 축조하여 이 사건 토지 일부를 그 건물 내지 구조물의 부지로 사용함으로써 이를 배타적으로 점유하고 있음을 알 수 있다. 이러한 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지 중 위와 같이 건물 내지 구조물의 부지로 사용하고 있는 부분을 배타적으로 점유할 권한이 있다고 할 수 없으므로, 이 사건 건물의 또 다른 구분소유자인 원고와 선정자는 피고에 대하여 보존행위로서 피고가 점유하고 있는 토지 부분의 인도를 구할 수 있다고 할 것이다. 원심판결이 인용하고 있는 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다16965 판결은 이 사건과 사안을 달리하므로 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.
그럼에도 원심은 앞서 본 바와 같은 이유만을 들어 원고의 이 부분 토지인도청구를 배척하였으니, 원심판결에는 공유물의 보존행위에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
그러므로 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[[별 지] 선정자 명단: 생략]



대법관 김소영(재판장) 신영철 이상훈(주심) 김용덕
건물명도
[대법원 2013.6.27, 선고, 2012다112169, 판결 35 ]

【판시사항】
[1] 집합건물의 대지를 공유하고 있는 구분소유자가 대지 일부를 배타적으로 점유하는 다른 구분소유자에 대하여 보존행위로서 그 부분 대지의 인도를 구할 수 있는지 여부
[2] 집합건물의 구분소유자인 甲이 건물 1층 외벽에 자신들 소유의 점포에 잇대어 건물 또는 구조물을 임의로 축조하여 집합건물의 대지인 토지 일부를 그 건물 또는 구조물의 부지로 사용함으로써 이를 배타적으로 점유하고 있는 사안에서, 집합건물의 다른 구분소유자인 乙 등이 甲에 대하여 보존행위로서 그 토지 부분의 인도를 구할 수 있음에도, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례


【참조조문】
[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호, 제5조 제1항, 제16조 제1항
[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호, 제5조 제1항, 제16조 제1항




【전문】
【원고(선정당사자), 상고인】

【피고, 피상고인】

【원심판결】
서울고법 2012. 11. 2. 선고 2012나13295 판결

【주 문】
원심판결 중 원고(선정당사자) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.



【이 유】
상고이유를 판단한다.
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 정한 집합건물의 구분소유자들이 집합건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지를 배타적으로 점유·사용할 수 없다. 따라서 집합건물의 구분소유자는 집합건물의 대지 일부를 배타적으로 점유하는 다른 구분소유자에 대하여 보존행위로서 그 부분 대지의 인도를 구할 수 있다.
원심은 이 사건 건물의 구분소유자인 피고가 대지권의 비율에 관계없이 이 사건 건물의 대지인 이 사건 토지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지고 있고, 따라서 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고가 이 사건 토지를 통상의 용도에 따라 사용하는지를 문제삼아 피고의 점유가 불법점유라고 주장할 수는 없다는 등의 이유로 원고의 이 사건 토지인도청구를 배척하였다.
그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
원심판결 이유와 기록에 의하면, 피고는 이 사건 건물 1층 외벽에 그 소유의 점포에 잇대어 시멘트벽돌조 슬레이트지붕으로 이루어진 건물 내지 견고한 형태의 구조물을 임의로 축조하여 이 사건 토지 일부를 그 건물 내지 구조물의 부지로 사용함으로써 이를 배타적으로 점유하고 있음을 알 수 있다. 이러한 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지 중 위와 같이 건물 내지 구조물의 부지로 사용하고 있는 부분을 배타적으로 점유할 권한이 있다고 할 수 없으므로, 이 사건 건물의 또 다른 구분소유자인 원고와 선정자는 피고에 대하여 보존행위로서 피고가 점유하고 있는 토지 부분의 인도를 구할 수 있다고 할 것이다. 원심판결이 인용하고 있는 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다16965 판결은 이 사건과 사안을 달리하므로 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.
그럼에도 원심은 앞서 본 바와 같은 이유만을 들어 원고의 이 부분 토지인도청구를 배척하였으니, 원심판결에는 공유물의 보존행위에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
그러므로 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[[별 지] 선정자 명단: 생략]



대법관 김소영(재판장) 신영철 이상훈(주심) 김용덕
임대차계약의 중도 해지의 사유

 임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 임대차는 종료됩니다.

1. 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우
  임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)

 상가건물의 일부가 임차인의 과실 없어 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때 상가명도소송 (「민법」 제627조)

2. 임대인이 해지할 수 있는 경우

 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차상가건물을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).

 임차인의 3회에 걸쳐 차임을 연체한 경우(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8)

 임차인이 상가건물을 계약 또는 그 상가건물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)

※ 차임연체 및 해지 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다 상가명도소송 (「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).

※ 전세권의 경우 – 전세권의 소멸사유

 일반적인 소멸사유

 전세권은 물권의 일반적 소멸원인, 즉 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다.

 전세권에 특유한 소멸사유

 전세권설정자의 소멸청구 - 상가명도소송

 √ 전세권설정자는 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용 수익하지 않은 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).

 전세권의 소멸통고

√ 각 당사자는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다 상가명도소송 (「민법」 제313조).

상가명도소송 -  목적 부동산의 멸실

√ 전세권의 목적물 전부가 불가항력으로 멸실된 때에는 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).

√ 전세권의 목적물 전부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권은 소멸하고, 전세권자는 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다. 이 경우 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).

√ 전세권의 목적물 일부가 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에게 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).

√ 전세권 목적물의 일부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권설정자는 전세권자의 부동산 용법 위반을 이유로 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조제1항). 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸한 후 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).

 전세권의 포기

√ 전세권자는 전세권의 존속기간을 약정하고 있더라도 자유로이 이를 포기할 수 있습니다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이는 포기할 수 없습니다(「민법」상가명도소송 제371조제2항).

임대차관계의 소멸 및 손해배상

 임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지하면 그 때부터 임대차계약은 종료됩니다(「민법」 제550조).

 임대차계약이 해지되어도 상대방에게 잘못이 있으면 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조).

 다만, 임차인의 파산으로 임대차계약이 해지된 경우, 계약해지로 인한 손해는 청구하지 못합니다(「민법」 제637조).
건물명도등
[대법원 2013.9.26, 선고, 2011다108743, 판결]

【판시사항】
채권자와 채무자가 담보계약을 체결하였지만 담보목적 부동산에 관하여 가등기나 소유권이전등기를 마치지 아니한 상태에서 채권자가 귀속정산 절차에 의하지 않고 담보목적 부동산을 처분하여 채권을 회수할 수 있도록 약정한 경우, 약정이 가등기담보 등에 관한 법률을 위반하여 무효인지 여부(원칙적 소극)






【전문】
【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】
서울고법 2011. 11. 16. 선고 2011나4409 판결

【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.



【이 유】
상고이유를 판단한다.
1.  가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라 한다) 제3조, 제4조는 채권자가 가등기담보법 제2조 제1호의 담보계약에 따른 ‘담보권’을 실행하는 방법으로서 귀속정산 절차를 규정한 것이므로, 가등기담보법 제3조, 제4조가 적용되기 위해서는 채권자가 담보목적 부동산에 관하여 가등기나 소유권이전등기 등을 마침으로써 다른 채권자에 우선할 수 있는 ‘담보권’을 취득할 것을 전제로 한다. 이와 달리 채권자가 채무자와 담보계약을 체결하였지만 담보목적 부동산에 관하여 가등기나 소유권이전등기를 마치지 아니한 경우에는 ‘담보권’을 취득하였다고 할 수 없으므로, 이러한 경우에는 가등기담보법 제3조, 제4조는 원칙적으로 적용될 수 없다(대법원 1996. 11. 15. 선고 96다31116 판결, 대법원 1999. 2. 9. 선고 98다51220 판결 등 참조).
따라서 채권자와 채무자가 담보계약을 체결하였지만, 담보목적 부동산에 관하여 그 부동산이 미등기라는 등의 사유로 가등기나 소유권이전등기를 마치지 아니한 상태에서 채권자로 하여금 귀속정산 절차에 의하지 않고 담보목적 부동산을 제3자에게 처분하여 채권을 회수할 수 있도록 약정하였다 하더라도, 그러한 약정이 가등기담보법의 규제를 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 가등기담보법을 위반한 것으로 보아 무효라고 할 수는 없다.
 
2.  원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거들을 종합하면 다음의 사실을 알 수 있다.
① 이 사건 토지의 소유자인 소외 1은 1997. 6.경 관할 관청의 허가 없이 원심 판시 이 사건 토지 위에 원심 판시 이 사건 건물을 신축한 후 미등기인 상태로 소유하여 왔다.
② 소외 1은 2002. 12. 3. 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 585,000,000원, 근저당권자 주식회사 국민은행인 근저당권설정등기를 마쳐주었는데, 위 근저당권은 그 피담보채권과 함께 주식회사 안양상호저축은행(이하 ‘이 사건 저축은행’이라 한다)에 양도되어 2003. 12. 22. 이 사건 저축은행 앞으로 근저당권이전의 부기등기가 이루어졌다.
③ 소외 1은 위 부기등기와 같은 날 이 사건 저축은행에 대한 차용금 채무를 담보하기 위하여 이 사건 건물과 그 내부의 유체동산에 대한 소유권을 이 사건 저축은행에 양도하고 그 점유를 이전하는 내용의 양도담보 및 대리처분계약(이하 ‘이 사건 양도담보계약’이라 한다)을 체결하였다.
④ 이 사건 양도담보계약 제5조 제2항은 “이 사건 저축은행이 제3자 수의계약 시(양도담보 + 대지) 이 사건 저축은행의 지시인(매수자)에 인도하여야 하고, 처분가격은 이 사건 저축은행의 채무원리금에 충당하기로 하며, 나머지 잔액은 담보제공자에 귀속한다”고 정하고(이하 이 약정을 ‘이 사건 처분 회수 약정’이라 한다), 제6조 제1항은 “이 사건 저축은행에 담보로 제공된 양도물건(건물) 대지가 매매 또는 경락되는 경우 경락자가 인도청구를 할 때에는 언제든지 권리 및 소유권행사를 포기하고 경락자에게 인도한다”고 정하며, 같은 조 제2항은 “양도물건의 경락자에게 건물의 점유권, 취득시효 등 기타 제반 권리사항을 주장하지 않고 지체 없이 점유물건을 인도한다”고 정하고 있다(이하 위 약정들을 ‘이 사건 인도 약정’이라 한다).
⑤ 소외 1은 원고에 대한 대여금 채무를 담보하기 위하여 원고에게 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 580,000,000원, 근저당권자 원고로 된 근저당권설정등기를 마쳐 주었고, 이 사건 건물 및 유체동산을 3억 원에 원고에게 매도하되 그 매매대금은 위 미변제 대여금 중 일부로 충당하기로 약정하였다.
⑥ 그 후 원고의 경매신청에 따라 이 사건 토지에 관하여 담보권실행을 위한 경매절차가 개시되었는데, 이 사건 저축은행은 2007. 5. 21. 소외 2와 사이에서, 소외 2가 위 경매절차에서 이 사건 토지의 경매감정가 639,600,000원과 이 사건 건물 등의 가격 261,400,000원을 합한 901,000,000원에 입찰하여 이 사건 토지에 대한 매각허가결정을 받으면 이 사건 저축은행은 이 사건 처분 회수 및 인도 약정상의 권리에 기하여 이 사건 건물 등을 소외 2에게 양도하기로 약정하였다. 또한 이 사건 저축은행은 2007. 5. 28. 매각대금 납부 시 소외 2에게 이 사건 건물 등을 인도해 주기로 하는 내용의 양도담보 이전 확인서를 작성하여 소외 2에게 교부하였다.
⑦ 소외 2는 이 사건 저축은행과의 합의에 따라 위 경매절차에서 901,000,000원에 입찰하여 이 사건 토지에 대한 매각허가결정을 받고 2007. 6. 13. 그 대금을 납부하였으며, 그 무렵 이 사건 토지와 건물 등을 인도받았다.
⑧ 소외 2는 2008. 3. 24. 피고 1과, 2007. 11. 13. 피고 2와 각각 이 사건 건물 중 일부 부분에 관하여 각 임대차계약을 체결하였고, 피고들은 그 무렵부터 임차인으로서 위 각 건물 부분을 점유·사용하였다.
⑨ 한편 소외 1은 2009. 4.경 원고에게 피고들에 대한 이 사건 건물 및 유체동산에 관한 부당이득 및 손해배상청구권을 양도하였고, 2011. 3. 7.경 위 양도사실을 피고들에게 통지하였다.
 
3.  가. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 저축은행과 소외 1 사이에서 차용금 채무의 담보를 위하여 무허가 미등기 건물인 이 사건 건물에 관하여 이 사건 양도담보계약이 체결되었지만, 이에 관하여 이 사건 저축은행 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지지 아니하여 이 사건 저축은행은 이 사건 건물에 관하여 양도담보권을 취득하지 못한 상태에 있었으므로, 이 사건 양도담보계약에 대하여는 원칙적으로 가등기담보법 제3조, 제4조가 규정하는 귀속정산 절차가 적용될 수 없다.
또한 이 사건 양도담보계약에서 이 사건 처분 회수 및 인도 약정을 두어 소외 1이 채무를 변제하지 못할 경우에 이 사건 저축은행으로 하여금 이 사건 건물을 처분하여 채권을 회수할 수 있도록 처분권한을 부여하고 이 사건 토지의 낙찰자가 이 사건 건물의 양수인이 되는 경우를 예정하여 특별히 인도에 관하여 약정한 것은, 이 사건 토지만이 낙찰되어 타인 소유에 속하게 되면 이 사건 건물에 법정지상권이 성립될 수 있어 토지의 낙찰가격이 하락할 우려가 있을 뿐만 아니라, 무허가 미등기 건물인 이 사건 건물만을 개별적으로 처분하여 적정한 가격을 받는 것이 곤란할 수 있으므로, 이 사건 토지의 낙찰자가 이 사건 건물을 함께 양수하여 사용할 수 있도록 함으로써 이 사건 토지에 관한 낙찰가격의 하락을 방지하고 이 사건 건물이 적정가격에 원활하게 처분될 수 있도록 하기 위한 취지로 보인다.
이러한 사정들과 아울러 이 사건 저축은행이 무허가 미등기 건물인 이 사건 건물에 관하여 가등기담보법에서 정한 귀속정산 절차에 의하여서는 채권을 회수하기 곤란한 사정 등을 고려하여 보면, 이 사건 양도담보계약에서 이 사건 처분 회수 및 인도 약정을 한 것을 가리켜 가등기담보법의 규제를 잠탈하기 위한 탈법행위라고 볼 수도 없다.
따라서 이 사건 양도담보계약 중 이 사건 처분 회수 및 인도 약정이 가등기담보법 제3조, 제4조가 규정하는 귀속정산 절차를 따르지 아니하여 가등기담보법에 위반된다는 이유로 무효라고 할 수는 없다.
 
나.  결국 소외 2는 유효한 이 사건 처분 회수 및 인도 약정을 비롯한 이 사건 양도담보계약에 따라 제3자에 대한 처분권한을 가진 이 사건 저축은행으로부터 이 사건 건물을 적법하게 양수하였으므로, 소외 1은 이 사건 처분 회수 및 인도 약정에 따라 소외 2에게 이 사건 건물의 소유권을 이전하고 이를 인도할 의무를 부담하고, 나아가 위 경매절차 등을 통하여 이 사건 건물을 인도받아 그 처분권과 사용권을 취득한 소외 2 및 그와 임대차계약을 맺어 임차권을 얻고 그로부터 다시 이 사건 건물 중 일부 부분을 인도받아 점유·사용하는 피고들을 상대로 소유자로서 권리를 행사할 수는 없다고 보아야 한다.
그러므로 소외 2는 소외 1 및 피고들에게 소유권을 내세워 이 사건 건물의 인도를 구할 수 없다 할 것이고, 또한 소외 1 및 피고들의 이 사건 건물에 대한 점유·사용이 소외 2에 대한 관계에서 법률상 원인이 없다고 할 수 없어 부당이득이 발생하지 아니하므로 소외 2는 그 부당이득의 반환을 청구할 수도 없다고 할 것이다. 그리고 이러한 법률관계는 소외 1의 권리를 대위행사하거나 소외 1로부터 부당이득반환채권을 양수하였다고 주장하는 원고의 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다.
 
4.  그럼에도 원심은 이와 달리, 가등기담보법은 소유권이전등기를 마치지 아니한 채로 있는 부동산양도담보계약에도 적용된다는 잘못된 전제 아래에서, 이 사건 처분 회수 약정은 가등기담보법에 위반되어 무효여서 이 사건 저축은행은 소외 2에게 이 사건 건물을 처분할 권한이 없다고 보고, 소외 2 및 피고들은 소외 1에 대하여 정당한 점유권원이 있음을 주장할 수 없다는 이유로, 피고들은 이 사건 건물의 각 점유 부분을 소외 1을 대위한 원고에게 인도하고 그 점유·사용으로 인한 판시 부당이득금을 그 채권 양수인인 원고에게 지급할 의무가 있다고 판단하였다.
따라서 이러한 원심의 판단에는 가등기담보법의 적용 범위에 관한 법리를 오해하여 이 사건 처분 회수 및 인도 약정을 비롯한 이 사건 양도담보계약의 효력에 관한 판단을 그르침으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 취지가 포함된 피고들의 상고이유 주장은 이유 있다.
 
5.  그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 신영철(재판장) 이상훈 김용덕(주심) 김소영

건물명도 판례 31

관리자 | 2017-03-22

건물명도등
[서울중앙지방법원 2013.9.27, 선고, 2012나54712, 판결]

【주 문】
1. 제1심 판결 중 아래에서 이행을 명하는 범위를 초과하는 피고 패소부분을 취소하고, 이에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
피고는 원고에게,
가. 원고로부터 20,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 부동산을 인도하고,
나. 27,032,258원 및 그 중 16,000,000원에 대하여 2012. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2013. 8. 12.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 피고의 나머지 항소를 기각한다.
3. 소송총비용 중 20%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1심 판결의 주문 제1. 나항 중 ‘2012. 9. 13.’을 ‘2012. 9. 6.’로 경정한다.



【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)을 인도하고, 16,000,000원 및 이에 대하여 2012. 9. 5.자 ‘청구취지및원인변경신청서’ 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈과 2012. 9. 11.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.


【이 유】
1. 기초사실
다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제2호증의 1, 갑 제3호증의 1, 2, 을 제2호증, 을 제4호증의 1 내지 12의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
 
가.  피고는 2009. 4. 1.경 원고와 사이에 이 사건 상가를 임대차보증금 15,000,000원, 월 차임 1,300,000원(매월 11일 후불), 임대차기간 2009. 4. 12.부터 2010. 4. 11.까지로 정하여 임차하는 계약을 맺었다.
 
나.  피고는 2010. 4. 11.경 원고와 사이에 임대차보증금을 20,000,000원으로, 월 차임을 1,800,000원으로 각 증액하고 임대차기간을 2011. 4. 11.까지 연장하기로 하는 계약을 맺었다.
 
다.  피고는 2011. 3.경 원고와 사이에 임대차기간을 2012. 4. 11.까지 연장하되, 월 차임을 3,000,000원으로 증액하고, 그 중 월 1,000,000원의 비율로 계산한 12,000,000원(=1,000,000원×12월)을 미리 지급하기로 하는 계약을 맺었고(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다), 이에 따라 2011. 4. 21. 원고에게 12,000,000원을 송금하였다.
 
라.  피고는 원고에게 2011. 5. 11., 2011. 6. 11., 2011. 7. 12., 2011. 8. 12., 2011. 9. 17., 2011. 10. 11., 2011. 11. 15., 2011. 12. 12., 2012. 1. 12. 각 1,000,000원을 송금하는 등 2011. 4. 12.부터 2012. 4. 11.까지의 나머지 차임 내지 같은 금액 상당 부당이득금 24,000,000원(=3,000,000원×12월-12,000,000원) 중 12,000,000원을 지급하였고, 2012. 4. 12.부터 2012. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 12,000,000원(=3,000,000원×4월) 중 8,000,000원을 지급하였다.
 
마.  피고는 원고에게 2012. 9. 12., 2012. 10. 11., 2012. 11. 12., 2012. 12. 12., 2013. 1. 11., 2013. 2. 14., 2013. 3. 11., 2013. 4. 11., 2013. 5. 6., 2013. 6. 11., 2013. 7. 12., 2013. 8. 19. 각 2,000,000원을 송금함으로써, 2012. 8. 12.부터 2013. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 36,000,000원(=3,000,000원×12월) 중 24,000,000원(=2,000,000원×12회)을 지급하였다.
2. 청구원인에 관한 판단
피고의 차임연체액이 2기의 차임액을 초과한 사실은 위에서 인정한 바와 같고, 원고가 이를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 뜻이 담긴 이 사건 소장이 2012. 3. 21. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이로써 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지되었다고 할 것이다(이 사건 임대차기간이 2012. 4. 11. 만료되기 전인 2012. 3. 21. 위와 같이 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지되었으므로, 피고의 2012. 2. 23.자 갱신요청에 의하여 이 사건 임대차계약이 갱신될 수는 없다고 할 것이다).
따라서, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 상가를 인도하고, 2011. 4. 12.부터 2012. 8. 11.까지의 나머지 차임 내지 같은 금액 상당 부당이득금 16,000,000원(=24,000,000원+12,000,000원-12,000,000원-8,000,000원)과 차임 상당 부당이득금을 계산한 기간 다음날 이후로서 원고가 구하는 2012. 9. 11.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
3. 피고의 주장 및 항변에 대한 판단
 
가.  피고는, 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 단서, 제2항, 같은 법 시행령 제4조가 임대차보증금 또는 차임의 증액청구는 9/100에 해당하는 금액 이내에서 임대차계약을 맺은 날 또는 약정한 차임 등을 증액한 날로부터 1년이 경과한 후에만 할 수 있다고 규정하고 있는바, 피고가 원고와 사이에 2010. 4. 11.경 임대차보증금 15,000,000원을 20,000,000원으로, 월 차임 1,300,000원을 1,800,000원으로 각 증액하기로 한 합의와 2011. 3.경 이 사건 임대차계약을 맺으면서 월 차임을 3,000,000원으로 증액하기로 한 합의는 이를 위반한 것으로서 같은 법 제15조에 의하여 그 효력이 없으므로, 피고는 이 사건 임대차계약에 따른 차임을 연체하지 않았고, 오히려 월 1,417,000원(=1,300,000원+1,300,000원×9/100)의 비율로 계산한 월 차임의 증액한도를 초과하여 지급을 하였다면서, 차임 연체를 이유로 한 이 사건 임대차계약의 해지는 적법하지 않다는 취지로 주장한다.
살피건대, 같은 법 제11조 제1항 단서, 제2항은 조세·공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 임대차보증금 또는 차임이 상당하지 않게 되었다는 이유로 같은 법 제11조 제1항 본문에 의하여 당사자 일방이 이른바 형성권인 ‘차임 등 증감청구권’을 행사하는 경우에 한하여 적용되고, 당사자의 합의로 차임 등을 증액하거나 임대차계약이 종료된 후 재계약을 맺을 경우에는 적용되지 않는다고 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 이유 없다.
 
나.  피고는 2011. 3.경 원고와 사이에 구두로 이 사건 임대차계약을 맺었다가, 2011. 4.경 원고로부터 “2012. 4. 11. 만기시에는 임대인이 사용하여야 하기에 재계약이 불가하며, 반드시 임차인이 점포를 비워주기로 한다”라는 특약사항이 기재된 임대차계약서에 날인할 것을 요구받고 이를 거절함으로써, 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해제하였다고 항변한다.
살피건대, 갑 제2호증의 2의 기재만으로는 원고가 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해제하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 항변은 이유 없다(피고는 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 맺지 않았다는 취지의 주장도 하나, 을 제3호증의 기재만으로는 피고가 2011. 3.경 원고와 사이에 이 사건 임대차계약을 맺었다는 위 인정을 뒤집기에 부족하고, 달리 반증이 없으며, 오히려 피고의 주장에 의하더라도 피고가 2011. 3.경 원고와 사이에 구두로 이 사건 임대차계약을 맺었다가 2011. 4.경 그 임대차계약서에 날인하는 것을 거절하였다는 것이므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다).
 
다.  피고는 2012. 9.경부터 2013. 8.까지 사이에 차임 상당 부당이득금 중 월 2,000,000원의 비율로 계산한 돈을 변제하였다고 항변한다.
살피건대, 피고가 2012. 9. 12.부터 2013. 8. 19.까지 사이에 원고에게 2012. 8. 12.부터 2013. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 36,000,000원 중 24,000,000원을 지급한 사실은 위에서 인정한 바와 같으므로, 피고는 원고에게 2012. 9. 11.부터 2013. 8. 11.까지의 차임 상당 부당이득금 33,096,774원[=3,000,000원×(11+1/31)월, 계산의 편의상 원 미만 버림, 이하 같다]에서 원고가 피고로부터 그 중 일부로 지급받은 22,064,516원[=2,000,000원×(11+1/31)월]을 뺀 나머지 11,032,258원(=33,096,774원-22,064,516원)을 지급할 의무가 있다고 할 것이어서, 피고의 위 항변은 이유 있다.
 
라.  피고는 원고로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받을 때까지는 이 사건 상가를 인도할 수 없다고 동시이행의 항변을 한다.
살피건대, 위 인정사실에 의하면, 피고의 원고에 대한 이 사건 상가의 인도의무는 원고의 피고에 대한 이 사건 임대차보증금의 반환의무와 동시이행관계에 있다고 할 것이므로, 피고의 위 항변도 이유 있다.
4. 결론
그렇다면, 피고는 원고에게, 원고로부터 이 사건 임대차보증금 20,000,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 상가를 인도하고, ① 2011. 4. 12.부터 2012. 8. 11.까지의 나머지 차임 내지 같은 금액 상당 부당이득금 16,000,000원과 ② 2012. 9. 11.부터 2013. 8. 11.까지의 나머지 차임 상당 부당이득금 11,032,258원의 합계 27,032,258원(=① 16,000,000원+② 11,032,258원) 및 그 중 ① 위 나머지 차임 내지 부당이득금 16,000,000원에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 2012. 9. 5.자 ‘청구취지및원인변경신청서’ 송달 다음날인 2012. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금과 ③ 차임 상당 부당이득금을 계산한 기간 다음날인 2013. 8. 12.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 받아들이고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 위에서 이행을 명한 범위를 초과하는 피고 패소부분을 취소하고, 이에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하고, 제1심 판결의 주문 제1. 나항 중 ‘2012. 9. 13.’은 잘못된 기재임이 명백하므로 민사소송법 제211조 제1항에 의하여 이를 경정하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]



판사 김수일(재판장) 방웅환 고은설

법적지상권의 명도소송

관리자 | 2017-03-22

명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

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 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 명도소송의 집행

 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다.

 법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우

 일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다. 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

※ 법정지상권이란?

 법정지상권이란 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 법정지상권은 다음의 경우에 인정됩니다.
1. 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변경된 경우: 이 경우 대지소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다-명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

2. 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우: 이 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제366조).

3. 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대해 담보권 실행을 통해 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행해진 경우: 이 경우 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다

4. 입목의 경매나 그 밖의 사유로 인해 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우: 이 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

5. 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 해서 소유자가 달라진 경우: 이 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

 법정지상권의 존속기간은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년, 그 외의 건물인 경우에는 15년을 최단기간으로 봅니다

 법정지상권은 따로 등기하지 않아도 되지만, 추후 이를 처분하려면 등기를 해야 합니다(명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 ! ).

 토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 줍니다. 즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 이용할 수 있습니다. 이 때, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않고, 그 건물의 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지를 포함합니다

 법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료(地料)를 지급해야 합니다. 지료는 당사자의 합의에 따르며, 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다
[ 권리금의 정의 등 ]

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.



[ 권리금 회수기회 보호 등 ]

 ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

  [ 권리금 적용 제외 ]

제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우

2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

 [ 표준권리금계약서의 작성 등 ]
 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

[ 권리금 평가기준의 고시 ]
국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.
[ 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차 ]
 -그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).

- 「상가건물 임대차보호법」은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다.

 ◇ 서울특별시 : 4억원 이하

 ◇ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 3억원 이하

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(규제「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조 및 별표 1).

 ◇ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2억4천만원 이하

 ◇ 그 밖의 지역 : 1억8천만원 이하

 -보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다
 예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만원 × 100) + 5,000만원 = 1억원}이 됩니다.


[ 상가건물 임대차보호법의 상가건물 임대차]

「상가건물 임대차보호법」의 주요내용

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호합니다.

일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다.

 대항력의 부여

 -상가건물 인도 및 사업자등록 신청

 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다

 -임차인의 지위 유지

 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있습니다.

 즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다

 임대차 존속기간의 보장

 임대차 기간 보장
 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다

 임차인의 계약갱신 요구
 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

 보증금의 증감청구권 및 증액 제한

 차임 또는 보증금 등 증감 청구
 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있습니다.

 우선변제권 인정
 임차인이 ① 상가건물을 인도받고, ② 사업자등록 신청을 했으며, ③ 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

 소액임차인의 최우선변제권 인정

 소액임차인이란
 아래의 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라 합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).

 서울특별시 : 6천500만원 이하

 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천500만원 이하

 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천800만원 이하

 그 밖의 지역 : 3천만원 이하

임차 보증금이란

 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다

 소액 임차인의 최우선 변제권 인정
 소액 임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 가장 우선하여 배당받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항 전단).

 임차권등기명령 신청
 상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항)

 대항력 및 우선변제권
 임차권등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제3자에 대해 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다.
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