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공사대금

[ 차임연체와 해지 ]
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다

임대차 기간의 만료

 임대차기간의 약정이 있는 임대차의 경우 계약기간이 종료하면 임대차는 종료됩니다.
 기간의 약정이 있는 임대차의 경우 묵시의 갱신이 되는 등 특별한 사정이 없는 한 기간이 끝나면 사전 최고나 해지를 하지 않아도 임대차는 종료합니다

 예외적 경우

 임대차계약의 당사자 일방 또는 쌍방이 계약기간 내에 계약을 해지할 권리를 행사하지 않고 보류한 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다

√ 예를 들어, 당사자가 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 “부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다.” 라는 해지권 유보의 특약을 한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있더라도 그 부득이한 사유를 증명한 후 중도에 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제636조).

 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대인 또는 파산관재인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제637조제1항).

√ 이 경우 각 당사자는 계약해지로 인해 생긴 손해배상을 상대방에게 청구할 수 없습니다(「민법」 제637조제2항).

 임대차기간의 약정이 없는 경우

 임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제635조제1항).

 임대차계약의 중도 해지의 사유

 임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 임대차는 종료됩니다.

1. 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우
  임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)

 상가건물의 일부가 임차인의 과실 없어 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)

2. 임대인이 해지할 수 있는 경우

 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차상가건물을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).

 임차인의 3회에 걸쳐 차임을 연체한 경우(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8)

 임차인이 상가건물을 계약 또는 그 상가건물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)

※ 차임연체 및 해지 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).

※ 전세권의 경우 – 전세권의 소멸사유

 일반적인 소멸사유

 전세권은 물권의 일반적 소멸원인, 즉 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다.

 전세권에 특유한 소멸사유

 전세권설정자의 소멸청구

 √ 전세권설정자는 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용 수익하지 않은 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).

 전세권의 소멸통고

√ 각 당사자는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다(「민법」 제313조).

 목적 부동산의 멸실

√ 전세권의 목적물 전부가 불가항력으로 멸실된 때에는 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).

√ 전세권의 목적물 전부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권은 소멸하고, 전세권자는 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다. 이 경우 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).

√ 전세권의 목적물 일부가 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에게 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).

√ 전세권 목적물의 일부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권설정자는 전세권자의 부동산 용법 위반을 이유로 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조제1항). 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸한 후 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).

 전세권의 포기

√ 전세권자는 전세권의 존속기간을 약정하고 있더라도 자유로이 이를 포기할 수 있습니다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이는 포기할 수 없습니다(「민법」 제371조제2항).

임대차관계의 소멸 및 손해배상

 임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지하면 그 때부터 임대차계약은 종료됩니다(「민법」 제550조).

 임대차계약이 해지되어도 상대방에게 잘못이 있으면 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조).

 다만, 임차인의 파산으로 임대차계약이 해지된 경우, 계약해지로 인한 손해는 청구하지 못합니다(「민법」 제637조).

유치권부존재확인 소송

관리자 | 2017-03-15

유치권 법원판결문
(유치권부존재확인의 소)

유치권부존재확인
[대법원 2016.3.10, 선고, 2013다99409, 판결문]

【판시사항】

[1] 근저당권자가 유치권 신고를 한 사람을 상대로 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있는지 여부(적극) 및 유치권 신고를 한 사람이 피담보채권으로 주장하는 금액 중 일부만 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 경우, 법원이 취할 조치(=유치권 부분에 대한 일부패소 판결)

[2] 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 관한 주장·증명책임의 소재(=피고)


【판결요지】

[1] 민사집행법 제268조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제91조 제5항에 의하면 유치권자는 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없지만 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있어 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있다. 이와 같이 저가낙찰로 인해 경매를 신청한 근저당권자의 배당액이 줄어들거나 경매목적물 가액과 비교하여 거액의 유치권 신고로 매각 자체가 불가능하게 될 위험은 경매절차에서 근저당권자의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 근저당권자의 이익을 단순한 사실상·경제상의 이익이라고 볼 수는 없다. 따라서 근저당권자는 유치권 신고를 한 사람을 상대로 유치권 전부의 부존재뿐만 아니라 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있고, 심리 결과 유치권 신고를 한 사람이 유치권의 피담보채권으로 주장하는 금액의 일부만이 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 것으로 인정되는 경우에는 법원은 특별한 사정이 없는 한 그 유치권 부분에 대하여 일부패소의 판결을 하여야 한다.

[2] 소극적 확인소송에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하는 주장을 하면 채권자인 피고는 권리관계의 요건사실에 관하여 주장·증명책임을 부담하므로, 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 요건사실인 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장·증명하여야 한다.

【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1.  상고이유 제1점에 대하여
확인의 소는 원고의 법적 지위가 불안·위험할 때에 그 불안·위험을 제거함에 확인판결로 판단하는 것이 가장 유효·적절한 수단인 경우에 인정된다(대법원 2005. 12. 22. 선고 2003다55059 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면 원심은, 선순위 근저당권자인 원고의 신청에 의한 임의경매절차에서 피고가 3,636,348,300원의 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 신고한 사실 등을 인정한 다음, 피고의 유치권이 존재하지 않고, 설령 유치권이 있더라도 233,503,375원을 초과하여서는 존재하지 아니한다는 원고의 주장에 대하여, 이 사건 소송물은 유치권의 존부인데 유치권은 불가분성을 가지므로 피담보채무의 범위에 따라 그 존부나 효력을 미치는 목적물의 범위가 달라지는 것이 아닌 점 등 그 판시 이유를 들어 이 사건에서 유치권의 피담보채권의 구체적인 범위에 관하여 판단할 필요가 없으므로, 피고가 소외인으로부터 이 사건 부동산의 부지 조성, 건축물 축조 등의 공사를 도급받아 완성함으로써 공사대금채권을 가지고 있고, 그 공사대금채권이 변제로 전액 소멸하였음을 인정할 수 없는 이상 원고의 위 청구는 모두 이유 없다고 판단하였다.
그러나 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 비추어 그대로 수긍하기 어렵다.
기록에 의하면 이 사건 경매목적물에 대한 총 감정평가액은 4,849,834,640원, 원고의 청구금액은 4,103,000,000원인데, 피고가 36억 원에 이르는 유치권을 신고함으로써 이 사건 경매절차에서의 수회에 걸친 매각기일에 모두 입찰자가 없어 유찰된 후 원고의 신청에 따라 현재까지 이 사건 경매가 연기되고 있음을 알 수 있다. 민사집행법 제268조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제91조 제5항에 의하면 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없지만 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있어 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있다. 이와 같이 저가낙찰로 인해 경매를 신청한 근저당권자인 원고의 배당액이 줄어들거나 경매목적물 가액과 비교하여 거액의 유치권 신고로 매각 자체가 불가능하게 될 위험은 경매절차에서 원고의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 원고의 이익을 단순한 사실상·경제상의 이익이라고 볼 수는 없다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결 등 참조). 따라서 원고는 피고를 상대로 유치권 전부의 부존재뿐만 아니라 이 사건 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있고, 심리 결과 피고가 유치권의 피담보채권으로 주장하는 금액의 일부만이 이 사건 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 것으로 인정되는 경우에는 법원은 특별한 사정이 없는 한 그 유치권 부분에 대하여 일부패소의 판결을 하여야 한다.
그럼에도 원심이 이 사건에서 유치권의 피담보채권의 범위를 심리·판단하지 않고 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구를 모두 배척한 것에는 원고의 상고이유 주장과 같이 확인의 소의 대상 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
 
2.  상고이유 제2점에 대하여

가.  소극적 확인소송에 있어서는, 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하는 주장을 하면 채권자인 피고는 그 권리관계의 요건사실에 관하여 주장·입증책임을 부담하므로 이 사건 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 요건사실인 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장·입증하여야 한다.
피고는 소외인과 체결한 도급계약서를 근거로 2008. 3. 31.부터 2010. 5. 10.경까지 수회에 걸쳐 총 4,086,348,300원에 이르는 공사계약을 체결하고 그중 450,000,000원만을 지급받아 3,636,348,300원의 공사대금채권이 남아 있다고 주장하고 있다. 그런데 ① 피고는 2008. 4. 18.경 토목공사에 관하여 산업재해보상보험에 가입하면서 공사금액을 343,636,363원으로 신고한 반면 이 사건에서는 합계 930,930,000원에 이르는 토목공사 도급계약서를 제출하였고, 소외인과 피고는 사돈 관계이며, 위 각 도급계약서 중 일부 작성 일자, 준공 예정 일자 등이 수정되거나 가필되어 있는 점, ② 이 사건 경매목적물의 총 감정평가액에 비추어 일부 토지와 건축물에 대한 공사대금이 40억 원이라는 주장은 쉽게 납득하기 어려운 점, ③ 피고는 이 사건 공사와 관련하여 소외인에게 합계 1,668,263,410원의 세금계산서만을 발행하였던 점, ④ 원고가 2007. 6. 25.부터 2010. 7. 27.까지 소외인에게 대여한 시설자금 중 피고에게 1,307,845,200원이 지급된 점, ⑤ 원고의 대출 담당자는 이 사건 공사를 소외인이 직영하는 것으로 알고 시공자에 대한 유치권 포기각서 등의 서류를 징구하지 않았다고 진술하였고, 소외인은 2008. 2. 15.경 건축주인 자신이 직접 축사를 신축한다는 내용으로 착공신고를 하였던 점 등 기록에 나타난 모든 사정을 종합하여 보면, 위 각 도급계약서의 내용을 모두 그대로 믿기는 어렵다.
그렇다면 원심으로서는 피고에게 주장하는 공사대금채권의 존재에 대해 입증을 촉구하는 등으로 그 채무의 수액을 심리한 다음 이 사건 청구의 일부 인용 여부에 관하여 판단하여야 함에도 위 각 도급계약서에 따라 막연히 공사대금채권이 존재한다고 판단한 잘못이 있으므로, 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
 
나.  관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유를 들어 피고가 늦어도 2012. 1. 27.부터는 이 사건 부동산을 점유하고 있었다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 필요한 심리를 다하지 아니하는 등의 위법이 없다.
 
3.  결론

원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 이기택(재판장) 이인복 김소영(주심)

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유치권
(유치권부존재확인의 소)

 유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말합니다(「민법」 제320조제1항).

 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제91조제5항).

유치권의 내용
 ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

경매,간이변제충당
①유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.

②정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.

과실수취권
①유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.

②과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.

유치권자의 선관의무
①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.

②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.

③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

유치권자의 상환청구권
①유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.

②유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 조ㅊ아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

피담보채권의 소멸시효
유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.

타담보제공과 유치권소멸
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

점유상실과 유치권소멸
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

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건물명도
[대법원 2014.3.27, 선고, 2011다101209, 판결 25 ]

【판시사항】
점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우, 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수 있는지 여부(소극)

【주 문】
원심판결 중 부당이득반환 청구 부분에 관한 피고 1의 상고를 각하한다. 원심판결의 피고 1에 대한 부분 중 부동산 인도청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 전주지방법원 본원 합의부에 환송한다. 피고 2의 상고를 기각한다. 상고비용 중 피고 2의 상고로 인한 부분은 피고 2가 부담한다.

【이 유】
1. 원심판결 중 부당이득반환청구 부분에 관한 피고 1의 상고에 대한 직권판단
기록에 의하면, 원고가 피고 1을 상대로 이 사건 건물의 인도와 차임 상당 부당이득의 반환을 청구하였는데, 제1심은 그중 건물인도청구를 기각하고 부당이득반환청구를 일부 인용한 사실, 이에 대하여 피고 1은 항소하지 아니하고 원고만이 그 패소 부분에 대하여 항소하였는데, 원심은 건물인도청구에 관한 항소를 받아들여 그 부분에 관한 제1심판결을 취소하고 그 부분의 원고 청구를 인용하였으나, 부당이득반환청구 부분에 관하여는 원고의 항소를 기각한 사실, 피고 1은 원심판결 전부에 대하여 상고한 사실 등을 알 수 있다.
그렇다면 피고 1에 대한 부당이득반환청구에 관한 원심판결은 피고 1이 불복하지 아니한 제1심판결보다 위 피고에게 불리한 판결이 아니라고 할 것이고, 따라서 피고 1은 그 부분의 원심판결에 대하여 상고로써 다툴 이익이 없다. 피고 1의 이 부분 상고는 부적법하고 그 흠결을 보정할 수 없는 것이다.
2. 원심판결 중 건물인도청구 부분에 관한 피고 1의 상고이유에 대한 판단
가. 상고이유 제1점에 대하여
원심은 그 채택 증거에 의하여, 원고가 원심판결 별지 기재의 이 사건 부동산을 경매절차에서 낙찰받아 2009. 3. 6. 그 낙찰대금을 완납하고 그 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실, 피고 1이 원심판결 주문 1. 가. 1)항 기재 건물 부분을 점유하고 있는 사실, 피고 1이 합계 2,950만 원을 들여 이 사건 건물의 지붕차양설치공사, 옥상방수공사 및 지붕강판공사, 전기설비공사, 수도 및 보일러 설치공사, 창틀공사 등을 하였고, 이는 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키는 유익비에 해당하는 사실 등을 인정하였으면서도, 피고 1은 피고 2의 아들이고 원래 이 사건 건물을 소유한 소외인은 피고 2의 며느리인 점, 소외인과 피고 1 사이에 체결된 임대차계약들에 대하여 이 사건 부동산에 관한 최초의 경매개시결정이 있은 후에 확정일자를 받은 점 등 그 판시와 같은 사정에 비추어 피고들은 모두 가장 임차인이고, 따라서 피고 1이 적법한 임차인으로서 원고에 대하여 위 유익비의 상환을 청구할 수 없고, 그 유익비상환청구권을 피보전채권으로 하는 유치권 또한 성립되지 않는다는 취지로 판단하였다.
기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이 부분 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험칙에 위배하고 자유심증주의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다.
나. 상고이유 제2점에 대하여
기록을 살펴보더라도, 원심의 소송절차에 상고이유 주장과 같이 위 피고의 재판받을 권리 또는 방어권을 침해하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다.
다. 상고이유 제3점에 대하여
1) 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것으로서, 이 경우 점유자는 그 비용을 지출할 당시의 소유자가 누구이었는지에 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉, 회복자에 대하여 비용상환청구권을 행사할 수 있다. 그러나 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법조항이나 법리 등이 적용되는 것이어서, 점유자는 그 계약관계 등의 상대방에 대하여 해당 법조항이나 법리에 따른 비용상환청구권을 행사할 수 있을 뿐 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 소유자에 대하여 민법 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수는 없다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다64752 판결 등 참조). 한편 사용대차에 있어서 차주의 유익비상환청구에는 민법 제203조의 규정이 적용된다(민법 제611조 제2항, 제594조 제2항).
2) 기록에 의하면, 피고 1은 유익비상환청구의 근거가 되는 법률관계가 무엇인지를 특정하지 아니한 채 단순히 유익비상환청구권에 기한 유치권이 있다고 주장하거나(기록 35쪽) 사용대차에 터 잡은 유치권이 있다는 취지로 주장하였음(기록 389쪽)을 알 수 있다.
그렇다면 원심은 앞서 본 바와 같이 피고 1이 이 사건 건물에 관하여 유익비를 지출하였음을 인정하였으므로, 원심으로서는 위 법리에 비추어 피고 1이 사용대차관계에 기한 유익비상환청구권을 가지는지 여부 및 그에 기한 유치권이 인정되는지 여부를 심리, 판단하였어야 할 것이다.
그럼에도 이에 이르지 아니한 원심판결에는 원고의 주장에 대한 판단을 누락하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유 주장은 이유있다.
3. 피고 2의 상고이유에 대한 판단
가. 피고 2가 이 사건 건물에 관한 정당한 임차인인지 여부에 대한 원심의 판단에 상고이유로 주장하는 바와 같은 잘못이 있다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물에 관하여 유익비를 지출한 사람은 피고 1이지 피고 2가 아니므로, 피고 2는 그 유익비의 상환을 청구할 수 없고, 따라서 유치권이 인정될 여지도 없다.
결국 원심이 피고 2의 유치권에 관한 주장을 배척한 결론은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 것과 같은 위법이 없다.
나. 또한 기록을 살펴보더라도, 원심의 소송절차에 상고이유 주장과 같이 위 피고의 재판받을 권리 또는 방어권을 침해하는 등의 위법이 있다고 볼 수 없다.
4. 결론
그러므로 원심판결 중 부당이득반환 청구 부분에 관한 피고 1의 상고를 각하하며, 원심판결의 피고 1에 대한 부분 중 부동산 인도청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하되, 피고 2의 상고를 기각하고, 상고비용 중 피고 2의 상고로 인한 부분은 패소자인 피고 2가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 조희대(재판장) 양창수 고영한(주심) 김창석


유익비상환청구

임차인은 유익비를 지출한 경우 임대차 종료 시에 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있습니다.
유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이어야 합니다.
 
 임차인의 유익비상환청구권

 유익비상환청구권이란 임차인이 임대차관계로 임차상가건물을 사용·수익하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우에는 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임대인에게 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말합니다

 따라서, 유익비의 상환은 임차인이 임차기간 중에 지출한 유익비에 한하여 인정되고, 임차인이 유익비를 지출하여 증가된 가액이 임대차 종료 시에 현존해야 청구할 수 있습니다.

 유익비상환청구의 범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택한 것을 상환 받으면 됩니다

 따라서 유익비상환의무자인 임대인의 선택권을 위해 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정해야 합니다

※ 유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이어야 합니다.

 임차인이 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않습니다. 즉, 임차인이 임차건물을 건물용도나 임차목적과 달리 자신의 사업을 경영하기 위하여 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용을 지출한 경우 등은 유익비에 해당하지 않습니다.

√ 예를 들어, 3층 건물 중 사무실로 사용하던 2층 부분을 임차한 후 삼계탕집을 하기 위해 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방, 가스시설, 전등 등을 설치하고 페인트칠을 한 경우, 임차인이 음식점을 하기 위해 부착시킨 간판 등 특수한 목적에 사용하기 위한 시설개수비용은 유익비에 해당되지 않습니다

 유익비상환청구 시기 및 기간

 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 필요비를 지출한 경우와는 달리 즉시 그 상환을 청구할 수는 없으며, 임대차가 종료하여야 비로소 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제2항 전단).
 임차인이 유익비의 상환을 청구하면, 임대인은 이에 응하여야 하나, 과다한 유익비의 일시적인 상환의무로 곤경에 처할 수도 있기 때문에 법원은 임대인의 청구에 따라 상당기간 상환의 유예를 허여할 수 있습니다(「민법」 제626조제2항 후단).

 유익비의 상환청구는 임대인이 임차상가건물을 반환을 받은 날부터 6개월 내에 해야 합니다(「민법」 제654조에 따른 제617조의 준용). 다만 법원이 상당기간 상환의 유예를 허락한 경우에는 그 기간이 경과한 때로부터 6개월의 기간을 기산하면 됩니다.

 유익비상환청구권의 포기

 임차인의 유익비상환청구권은 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 특약으로 유익비의 상환청구를 포기하거나 제한하는 것이 가능합니다

 따라서 임차인이 임대차계약을 체결할 때 임차주택(상가건물)을 임대인에게 명도할 때에 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우에는 유익비의 상환을 청구할 수 없습니다

 유익비상환청구의 효과

 임차인은 임차상가건물에 대한 유익비의 상환을 받을 때까지 그 상가건물을 점유할 권리가 있습니다. 따라서 임차인은 종전과 같이 임차상가건물을 점유하면서 사용·수익할 수 있습니다.
 다만, 이때의 점유기간 동안의 차임상당액은 부당이득으로 임대인에게 반환해야 합니다.
건물명도등
[대법원 2014.7.24, 선고, 2012다28486, 판결]
【판시사항】
[1] 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부(적극) 및 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 있는지 여부(소극)
[2] 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우, 임대인이 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(원칙적 적극)


【판결요지】
[1] 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다.
그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다.
[2] 갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다.


【참조조문】
[1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제15조, 민법 제640조
[2] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제3항, 민법 제640조




【전문】
【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】
서울서부지법 2012. 2. 10. 선고 2011나6315 판결

【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.



【이 유】
상고이유를 판단한다.
1.  상고이유 제1점에 대하여
가.  상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로, 상가건물의 임대차에 관하여 위 법이 규정하고 있는 사항에 대하여는 민법의 적용이 배제된다.
그런데 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하면서, 예외 사유의 하나로 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.
위 규정의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.
한편 민법 제640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있는데, 이는 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 명문화함으로써 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 데 그 취지가 있으므로(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결 참조), 임대인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계를 더 이상 유지하지 않고 곧바로 계약관계를 해소할 수 있다.
이와 같이 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다.
그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다.
그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다.
대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결은 임대인이 스스로 임차인의 3기 이상의 차임연체를 주장한 사안에서 임대인 지위를 승계한 사람이 그 승계 전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지한 것이 적법한지 여부만을 판단한 것으로 위에 설시한 법리와 다른 전제에 선 것이 아니다.
 
나.  원심은, 이 사건 임대차계약이 원고의 약정해지권 행사로 인하여 적법하게 해지되었다고 판단하고, 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에 상가건물의 임대차계약을 해지할 수 있도록 한 약정이 상가건물 임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없다는 피고의 주장을 배척하였다.
앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가건물 임대차계약의 해지에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.
 
2.  상고이유 제2점에 대하여
가.  앞서 본 바와 같이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 위 법의 적용을 받는 상가건물의 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 같은 항 단서 소정의 사유가 있는 경우 외에는 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없다고 규정하고 있는데, 위 규정에 따라 갱신된 임대차계약은 내용 및 성질에 있어서 갱신 전의 임대차계약과 동일성이 있다고 할 것이다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 본문이 “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다”고 규정하고, 대법원이 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임차보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다고 판시한 것(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결 등 참조)도 이와 같은 전제에 서 있는 것이다.
그리고 상가건물의 임대차계약이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 임차인의 일방적인 갱신요구에 의하여 갱신된 경우에 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체하여야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 그 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 된다. 이는 임대인으로 하여금 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고, 오히려 차임지급의무를 성실하게 이행하지 아니한 임차인을 보호하는 것으로서 형평에 반한다. 또한 임대차계약이 갱신된 후에는 임차인이 갱신 전에 연체한 차임을 지급할 유인이 사라지게 되므로, 앞서 본 바와 같이 민법 제640조가 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 마련하여 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에도 반한다.
위와 같은 갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다고 보아야 한다.
 
나.  원심은, 피고가 이 사건 임대차계약의 갱신 전후에 1기씩의 차임을 연체하여 차임연체액이 2기의 차임액에 이르렀으므로, 원고의 약정해지권 행사로 인하여 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단하였다.
앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 갱신된 임대차계약의 해지에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.
 
3.  결론
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 조희대(재판장) 양창수 고영한(주심) 김창석


[ 계약갱신 요구 등 ]

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을
      임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

  나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[ 경매에 의한 임차권의 소멸 ]

임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

[ 임대차기간 등 ]
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 [ 계약갱신 요구 등 ]
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을
      임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

  나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
서울에서 보증금 1억원에 월세 400만원하는 상가건물에 임대차계약을 맺고 가게를 오픈했습니다. 법에 따라 보증금은 보호받을 수 있을까요?

보호받으려면 전세권 또는 임차권을 설정해야 합니다.



임차 보증금이 4억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다.



따라서 사례와 같이 지역별 보증금을 초과하는 고액 보증금[1억원 + (400만원 × 100)]으로 상가건물을 임차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」에 따라 보호받을 수 없으며,



「민법」에 따른 전세권 또는 임차권을 설정해야 보호받을 수 있습니다.



◇ 전세권에 의한 임차보증금 보호



☞ 전세권은 상가건물 소유자와 전세권을 취득하려는 사람 사이에 전세권 설정을 목적으로 하는 물권적 합의와 등기에 의해 취득합니다.



☞ 전세금은 전세권을 설정하려는 당사자들이 자유롭게 정할 수 있으나, 등기된 금액의 범위 내에서만 제3자에게 대항할 수 있습니다.



◇ 「민법」의 임차권에 의한 임차보증금 보호



☞ 임대차는 원칙적으로 당사자의 합의, 즉 임대인은 임차인에게 상가건물을 사용·수익하게 하고, 임차인은 그 대가로 차임을 지급한다는 합의가 있으면 성립합니다.



☞ 상가건물에 대한 임대차가 성립하면, 임차인은 그 건물을 사용·수익할 수 있으나, 제3자에게 대항하기 위해서는 임대차 등기를 마쳐야 합니다.



☞ 임차인은 임대차 등기에 대한 반대 약정이 없는 한 임대인에게 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다.임차인이 임대차 등기를 마친 때에는 그 때부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

 
상가건물 임대차보호법
[시행 2016.12.1.]

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법입니다.

「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용됩니다. 이 경우에도 그 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용됩니다.

임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[ 보증금의 회수 ]
① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조 까지의 규정을 준용한다.

⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다.

⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제6조제5항 또는 제7조제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.

1. 「은행법」에 따른 은행

2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행

4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행

5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행

6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

7. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사

8. 그 밖에 제1호부터 제7호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관

⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. 

1. 임차인이 제3조제1항의 대항요건을 상실한 경우

2. 제6조제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우

3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우

⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.

건물명도 법원판례 23

관리자 | 2017-03-06

건물명도등
[대법원 2014.7.24, 선고, 2012다28486, 판결]
【판시사항】
[1] 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부(적극) 및 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 있는지 여부(소극)
[2] 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우, 임대인이 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(원칙적 적극)


【판결요지】
[1] 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다.
그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다.
[2] 갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다.



【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.



【이 유】
상고이유를 판단한다.
1.  상고이유 제1점에 대하여
가.  상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로, 상가건물의 임대차에 관하여 위 법이 규정하고 있는 사항에 대하여는 민법의 적용이 배제된다.
그런데 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하면서, 예외 사유의 하나로 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.
위 규정의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.
한편 민법 제640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있는데, 이는 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 명문화함으로써 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 데 그 취지가 있으므로(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결 참조), 임대인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계를 더 이상 유지하지 않고 곧바로 계약관계를 해소할 수 있다.
이와 같이 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다.
그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다.
그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다.
대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결은 임대인이 스스로 임차인의 3기 이상의 차임연체를 주장한 사안에서 임대인 지위를 승계한 사람이 그 승계 전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지한 것이 적법한지 여부만을 판단한 것으로 위에 설시한 법리와 다른 전제에 선 것이 아니다.
 
나.  원심은, 이 사건 임대차계약이 원고의 약정해지권 행사로 인하여 적법하게 해지되었다고 판단하고, 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에 상가건물의 임대차계약을 해지할 수 있도록 한 약정이 상가건물 임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없다는 피고의 주장을 배척하였다.
앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 상가건물 임대차계약의 해지에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.
 
2.  상고이유 제2점에 대하여
가.  앞서 본 바와 같이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 위 법의 적용을 받는 상가건물의 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 같은 항 단서 소정의 사유가 있는 경우 외에는 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없다고 규정하고 있는데, 위 규정에 따라 갱신된 임대차계약은 내용 및 성질에 있어서 갱신 전의 임대차계약과 동일성이 있다고 할 것이다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 본문이 “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다”고 규정하고, 대법원이 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우 종전 임차보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다고 판시한 것(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결 등 참조)도 이와 같은 전제에 서 있는 것이다.
그리고 상가건물의 임대차계약이 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 임차인의 일방적인 갱신요구에 의하여 갱신된 경우에 계약이 갱신된 때로부터 새로이 2기 이상의 차임을 연체하여야만 임대차계약을 해지할 수 있다고 한다면, 그 임대인이 계약 갱신 전후로 2기의 차임액에 이르는 연체차임채권을 보유하더라도, 갱신 이후의 차임연체만으로는 임대차계약을 해지할 수 없게 된다. 이는 임대인으로 하여금 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고, 오히려 차임지급의무를 성실하게 이행하지 아니한 임차인을 보호하는 것으로서 형평에 반한다. 또한 임대차계약이 갱신된 후에는 임차인이 갱신 전에 연체한 차임을 지급할 유인이 사라지게 되므로, 앞서 본 바와 같이 민법 제640조가 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 마련하여 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 입법 취지에도 반한다.
위와 같은 갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다고 보아야 한다.
 
나.  원심은, 피고가 이 사건 임대차계약의 갱신 전후에 1기씩의 차임을 연체하여 차임연체액이 2기의 차임액에 이르렀으므로, 원고의 약정해지권 행사로 인하여 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단하였다.
앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 갱신된 임대차계약의 해지에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다.
 
3.  결론
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 조희대(재판장) 양창수 고영한(주심) 김창석


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유치권 - 상가명도소송

관리자 | 2017-03-06

유치권 상가명도소송
(유치권부존재확인의 소)

상가명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 !  - 유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말합니다

 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제91조제5항).

유치권의 내용
 ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

경매,간이변제충당 상가명도소송
①유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.

②정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.

과실수취권
①유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.

②과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.

유치권자의 선관의무
①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.

②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.

③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

유치권자의 상환청구권
①유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.

②유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

피담보채권의 소멸시효
유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.

타담보제공과 유치권소멸
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

점유상실과 유치권소멸
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

상가명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 ! 
인도(명도)ㆍ철거ㆍ수거단행가처분 신청

부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 목적으로 하는 단행가처분을 신청할 수 있으며, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적물의 표시, 신청취지와 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

​인도(명도)·철거·수거단행가처분

 단행가처분이란

 단행가처분이란 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ).

 피보전권리와 보전의 필요성(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ)

 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 등 만족적 가처분이기에 피보전권리는 물론 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 있어 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도청구권의 존재가 명백하여 단행가처분의 집행으로 인하여 채무자가 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 있다.

 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재해야 있다.


상가명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

 명도집행 후 재침입한 경우

 한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축사업이 지연되는 경우

 명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우

 채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우


인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청서 작성
 상가명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

 
 신청취지

 소장의 청구취지에 상응하는 것으로 가처분에 의해 구하려는 보전처분의 내용을 말하며, 권리의 보전을 위해 필요한 내용을 적습니다(「민사집행규칙」 제203조제2항).

<기재례: 건물의 명도단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.

2. 신청비용은 채무자의 부담으로 한다.

라는 재판을 구합니다.

<기재례: 철거·수거단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 제1목록 기재 토지 위에 있는 별지 제2목록 기재 가건물을 철거하고 위 토지를 (임시로) 인도하라.

2. 채무자가 이 명령 송달일부터 Ο일 내에 위 가건물을 철거하지 않을 때에는 채권자는 집행관에게 위임하여 채무자의 비용으로 이를 철거하게 할 수 있다.

라는 재판을 구합니다. ​

신청이유

 신청취지를 구하는 근거로 피보전권리의 존재와 보전의 필요성을 구체적으로 적어야 합니다.  상가명도소송 (「민사집행규칙」 제203조제2항).

 그 밖에 담보제공을 하는 경우 지급보증위탁계약체결문서 제출에 의한 방법으로 허가해 달라는 취지를 적습니다.

※ 건물명도단행가처분신청서의 작성례는 대한법률구조공단 법률서식 코너에서 확인할 수 있습니다.

 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청에 따른 비용 납부

 
 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청 접수 

 제출 서류

 인도(명도)·철거·수거단행가처분을 신청하려는 자는 다음의 서류를 관할법원 민사신청 담당부서(종합민원실)에 제출해야 합니다상가명도소송( 「민사소송법」 제273조, 제275조 및 「민사집행규칙」 제203조).

 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청서 2부 이상(법원용 1부 + 상대방 수 만큼)

 별지목록(목적물 부분의 도면 등 포함) 6부 이상(여유 있게 준비)

 법인등기부등본(당사자가 법인인 경우에 한함)

 그 밖에 소명방법으로 권리증서 사본 1부


상가명도소송 명도소송,인도명령,상가명도,가처분,부동산명도 소송에서 어려움을 겪고 있을때

법무법인(로펌)을 찾아 전문변호사와  법률상담을 받아 소송의 방향을 잡아야 합니다.


모든 소송은 초기에 어떻게 대응하는냐에 따라 그 결과의 차이는 크게 납니다. 

소송은 어떻게 준비하느냐에 따라 결과의 차이가 다르기 때문입니다.   

상가명도소송 더 자세한 부분은 아래 네임카드 연락처로 전화 주시면 무료법률상담 가능합니다.​
점유이전금지가처분 부동산명도

부동산점유이전금지가처분이란?

 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.

※ 예: 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘기라는 것입니다.

◀법령용어해설▶
명도(明渡)란 토지·건물 또는 선박 등을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 일반적으로 인도(引渡: 점유의 이전)라고 하는데 여기서 그 전제로서 인도 의무자 및 그 동거인 등이 목적물에 살면 그를 퇴출시키고, 인도의무자 소유의 점유동산 등이 있다면 그 점유동산 등을 밖으로 반출한 다음 인도(점유이전)를 하게 되는데 이를 특히 ’명도’라 합니다. -부동산명도 - 즉, 명도는 ’주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것’입니다. 따라서 명도는 인도의 한 형태입니다.

부동산점유이전금지가처분의 요건-부동산명도

 임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다.

 부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다.

유용한 법령 정보  1

Q. A의 소유인 아파트를 B에게 임대하였으나, B가 월세를 계속해서 미납하여 B에게 임대차계약 해지를 통보하고 명도를 요구하였습니다. 부동산명도 그러나 B는 이에 불응하고 있는데, 이 경우 A가 취할 수 있는 법적 수단은?


A. A는 B를 상대로 건물명도 등 청구의 본안 소송을 제기하기에 앞서 채무자가 점유하고 있는 아파트를 타인에게 전대 또는 그 밖의 방법으로 점유 이전시키지 못하도록 하는 부동산점유이전금지가처분을 신청할 수 있습니다.

부동산명도 - 가처분목적물
 신청 시 목적 부동산을 명백하게 특정해야 합니다. 따라서 부동산의 일부가 목적물인 때에는 도면, 사진 등으로 계쟁(係爭)부분을 특정해야 합니다.

 부동산점유이전금지가처분은 집행 시 등기를 요하지 않으므로 미등기부동산도 그 목적물이 될 수 있습니다.

 부동산명도-건물퇴거, 토지인도청구권을 피보전권리로 하는 경우 건물점유자에게는 건물에 대하여만 점유이전금지가처분을 하면 충분하고 토지에 대하여는 가처분신청을 할 필요가 없습니다.


 점유이전금지가처분 신청

 유체동산의 경우에는 공시방법이 없으므로 처분금지가처분을 하더라도 양수인이 모르고 취득하는 경우가 많아 그 효과가 없기 때문에 점유이전금지가처분과 처분금지가처분을 함께 신청하거나 점유이전금지가처분 단독으로 신청합니다

 채무자와 그 배우자의 공유로서 채무자가 점유하거나 그 배우자와 공동으로 점유하고 있는 유체동산도 가처분할 수 있습니다

◀법령용어해설▶
 유체동산이란 무체동산이라는 개념과 구별하기 위해 사용되었던 구(舊)민법의 표현입니다. 집에 있는 TV, 냉장고, 피아노, 세탁기 등 그 밖의 가전제품, 가구, 그림, 골동품, 배서가 금지된 유가증권, 1개월 이내에 수확할 수 있는 과실 등을 포함하는 개념입니다.



< 명도소송 부동산명도ㆍ철거ㆍ수거단행가처분 >

부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 목적으로 하는 단행가처분을 신청할 수 있으며, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적물의 표시, 신청취지와 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

 인도(명도)·철거·수거단행가처분

 단행가처분이란

 단행가처분이란 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다.

 피보전권리와 보전의 필요성

 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 등 만족적 가처분이기에 피보전권리는 물론 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 있어 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도청구권의 존재가 명백하여 단행가처분의 집행으로 인하여 채무자가 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 합니다.

 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재해야 합니다.

 부동산명도 명도집행 후 재침입한 경우

 한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축사업이 지연되는 경우

 명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우
 채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우

 신청취지

 소장의 청구취지에 상응하는 것으로 가처분에 의해 구하려는 보전처분의 내용을 말하며, 권리의 보전을 위해 필요한 내용을 적습니다

<기재례: 건물의 명도단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.

2. 신청비용은 채무자의 부담으로 한다.

라는 재판을 구합니다.

<기재례: 철거·수거단행가처분의 경우>

신 청 취 지

1. 채무자는 채권자에게 별지 제1목록 기재 토지 위에 있는 별지 제2목록 기재 가건물을 철거하고 위 토지를 (임시로) 인도하라.

2. 채무자가 이 명령 송달일부터 Ο일 내에 위 가건물을 철거하지 않을 때에는 채권자는 집행관에게 위임하여 채무자의 비용으로 이를 철거하게 할 수 있다.

라는 재판을 구합니다.
건물명도·소유권이전등기절차이행등·소유권이전등기절차이행등
[대법원 2015.1.15, 선고, 2012다74175,74182,74199, 판결]

【판시사항】
[1] 집합건물의 각 구분소유자가 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 및 이때 ‘건물의 대지’는 집합건물이 소재하고 있는 1필의 토지 전부를 포함하는지 여부(원칙적 적극)
[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조를 위반한 대지사용권의 처분이 법원의 강제경매절차에 의한 경우 그 효력(무효)


【이 유】
1. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) 2와 피고 3, 10, 12, 14, 16의 상고에 대하여
피고 2, 14의 상고이유를 판단함과 아울러 피고 3, 10, 12, 16의 상고이유에 대한 판단에 앞서 직권으로 판단한다.
각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지고(대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결 참조), 이때 ‘건물의 대지’는 달리 특별한 사정이 없는 한 집합건물이 소재하고 있는 1필지의 토지 전부를 포함한다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다16965 판결 참조). 그리고 집합건물의 부지 전체에 대하여 대지권이 성립한 이후에는 구분소유자의 대지사용권은 규약으로 달리 정한 경우가 아니면 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조), 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면, 소외 1이 1987. 7.경 소외 2 소유이던 수원 (주소 1 생략) 전 2,006㎡(그 후 이 사건 대지와 같은 동 (주소 2 생략), (주소 3 생략), (주소 4 생략) 등 4필지로 분할되었다)를 매수하여 그 지상에 다세대주택 6개동을 신축하여 구분소유의 대상으로 이를 분양하기로 하고 소외 3, 4, 5 등 3인(이하 ‘소외 3 외 2인’이라 한다)에게 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기 명의를 신탁한 사실, 소외 1은 이 사건 대지에 이 사건 건물을 착공하여 자신의 노력과 비용을 들여 1988. 2.경 기반시설을 제외한 대부분의 공사를 마쳐 그 무렵 사람이 거주할 수 있을 정도로 완성한 사실, 소외 1과 소외 3은 대외적으로 공동 건축주로 활동하면서 이 사건 건물이 완공되기 전인 1987. 9. 25.경 피고 14에게 이 사건 건물 4동 1층 101호를 미리 분양하는 등 각 세대를 구분소유의 대상으로 하여 수분양자들과 분양계약을 체결하였으나 이 사건 건물은 현재까지도 소유권보존등기가 마쳐지지 아니한 사실, 이 사건 대지는 이 사건 건물 6개동의 부지와 위요지로 사용되고 있는 사실, 이 사건 대지에 관하여는 1987. 8. 20. 앞서 본 바와 같은 경위로 소외 2로부터 소외 3 외 2인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가, 1989. 11. 16. 소외 6 앞으로 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기가 마쳐졌으며, 1991. 7. 23. 명의신탁해지를 원인으로 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 사실, 그 후 소외 1에 대한 집행권원에 기하여 이 사건 대지에 대한 강제경매가 개시되어 그 강제경매절차가 진행된 결과 1993. 8. 30. 소외 7 앞으로 1993. 8. 3. 경락을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐지고, 이후 소외 8, 9을 거쳐 2007. 10. 29. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다) 앞으로 순차 소유권이전등기가 마쳐진 사실, 그런데 이 사건 대지에 관하여 1989. 11. 16. 소외 6 명의로 본등기가 마쳐진 후 국가가 1990. 12. 28. 이 사건 대지를 압류하여 1991. 1. 5. 압류기입등기가 마쳐졌고, 1993. 8. 3. 경락을 원인으로 압류기입등기가 말소된 사실 등을 알 수 있다.
이와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다.
소외 1은 구분소유의 대상으로 하여 분양하기 위하여 이 사건 건물의 건축을 추진하였고 1987. 9. 25.경부터 구분소유의 대상으로 하여 이 사건 건물을 분양하였으며 기반시설을 제외한 대부분의 공사가 마쳐진 1988. 2.경에는 이 사건 건물의 구조상·이용상 독립성도 갖추어졌다고 할 것이므로, 소외 1은 늦어도 1988. 2.경에는 이 사건 건물의 각 전유부분에 관하여 구분소유권을 원시취득하였다고 할 것이고, 나아가 1991. 7. 23. 이 사건 건물 부지인 이 사건 대지의 소유권을 취득함으로써 그 무렵 이 사건 대지 전체에 관하여 각 전유부분을 위한 대지사용권도 성립하였다고 할 것이다. 그렇다면 분리처분이 가능하도록 정한 규약이 있다는 등의 특별한 사정을 찾아볼 수 없는 이 사건에서 소외 1에 대한 집행권원에 기하여 이루어진 이 사건 대지에 대한 경매개시결정에 따른 압류는 필연적으로 전유부분과 그 대지의 분리처분이라는 결과를 낳게 하므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 반하여 효력이 없고, 그 압류에 이은 경락도 권리자의 직접적인 처분행위는 아니지만 권리자를 대신하여 경매법원 등이 하는 매매로서 금지되는 처분에 해당하여 무효라 할 것이며, 이러한 압류 및 경락이 무효라면 국가의 압류기입등기는 원래 말소될 것이 아니므로 이러한 무효의 압류에 의하여 이루어진 강제경매절차에서 국가의 압류기입등기가 말소되었더라도 이를 국가의 압류에 기한 처분절차가 유효하게 이루어져 이 사건 대지가 처분된 경우와 마찬가지라고 볼 수는 없다. 결국 소외 7이 경락을 원인으로 이 사건 대지에 관하여 마친 소유권이전등기는 무효이고, 이에 터 잡은 소외 8, 9, 원고 명의의 소유권이전등기 역시 모두 무효라고 할 것이므로, 원고는 이 사건 대지의 소유권에 기하여 위 피고들에게 본소 예비적 청구와 같은 건물철거청구, 대지인도청구, 부당이득반환청구를 할 수 없다고 할 것이다.
그럼에도 원심은 소외 1에 대한 집행권원에 기하여 진행된 강제경매절차에서 이 사건 대지가 경락됨으로써 국가의 압류기입등기가 말소된 이 사건에서는 국가의 압류에 의한 처분절차에서 이 사건 대지가 처분된 경우와 마찬가지로 보아야 하므로 소외 7의 경락에 집합건물법 제20조의 분리처분금지 규정이 적용되지 아니한다는 이유로 원고가 이 사건 대지의 소유자임을 전제로 피고 10에 대한 건물철거청구와 대지인도청구를 모두 인용하고 위 피고들에 대한 부당이득반환청구를 일부 인용하였으니, 이러한 원심의 판단에는 집합건물법 제20조의 분리처분금지에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
 
2.  피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) 20의 상고이유에 대하여
원심은 그 판시와 같은 이유로 원고가 2006. 1. 27. 피고 20에게 한 약정을 이 사건 대지의 1/18 지분에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하여 준다는 약정으로 보기는 어렵다고 판단하여, 그 약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 피고 20의 반소청구를 기각하였다.
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 처분문서의 증명력, 의사해석, 자백에 관한 법리오해, 심리미진 등의 위법이 없다.
 
3.  원고의 상고에 대하여
가.  피고 10에 대한 상고에 대하여
원고는 피고 10을 상대로 원고 패소 부분에 관하여 상고를 제기하였으나, 상고장과 상고이유서에 이 부분에 관하여는 아무런 상고이유의 기재가 없다.
 
나.  피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) 11, 18에 대한 상고에 대하여
원고의 피고 11, 18에 대한 상고이유의 판단에 앞서 직권으로 본다.
(1) 점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구는 시효완성 당시의 소유자를 상대로 하여야 하므로 시효완성 당시의 소유권보존등기나 이전등기가 무효라면 원칙적으로 그 등기명의인은 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 상대방이 될 수 없다(대법원 2005. 5. 26. 선고 2002다43417 판결 등 참조).
(2) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고 11, 18의 점유취득시효 항변을 받아들여 원고의 본소 예비적 청구인 피고 11, 18에 대한 건물철거청구, 대지인도청구, 부당이득반환청구를 모두 기각하고, 나아가 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 피고 11, 18의 반소청구를 인용하였다.
(3) 그런데 소외 7이 이 사건 대지에 관하여 마친 소유권이전등기와 이에 터 잡은 원고 명의의 소유권이전등기가 무효임은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 피고 11, 18에 대하여 이 사건 대지의 소유자임을 전제로 본소 예비적 청구와 같은 청구를 할 수 없다. 따라서 원심의 이유설시는 적절하지 아니하나 원고의 피고 11, 18에 대한 본소 예비적 청구를 모두 기각한 원심의 결론은 정당하다.
(4) 그러나 앞서 본 법리에 의하면, 원고 명의의 소유권이전등기가 무효이므로 이 사건 대지의 소유자가 아닌 원고는 피고 11, 18의 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 상대방이 될 수 없다고 할 것이다.
그럼에도 원심은 원고가 이 사건 대지의 소유자임을 전제로 시효취득을 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 피고 11, 18의 반소청구를 인용하였으니, 이러한 원심의 판단에는 집합건물법 제20조의 분리처분금지와 시효취득의 상대방에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
 
다.  피고 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 17에 대한 상고에 대하여
원고의 위 피고들에 대한 상고이유의 판단에 앞서 직권으로 본다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 이유로 원고의 본소 예비적 청구인 피고 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 17에 대한 건물철거, 대지인도, 부당이득반환 및 퇴거청구를 모두 기각하고, 피고 2, 3, 12, 14, 16, 17에 대한 부당이득반환청구를 일부 기각하였다.
그런데 소외 7이 이 사건 대지에 관하여 마친 소유권이전등기와 이에 터 잡은 원고 명의의 소유권이전등기가 무효임은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 위 피고들에 대하여 이 사건 대지의 소유자임을 전제로 건물철거청구, 대지인도청구, 부당이득반환청구, 퇴거청구를 할 수 없다.
따라서 원고의 피고 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 17에 대한 건물철거, 대지인도, 부당이득반환 및 퇴거청구를 모두 기각하고, 피고 2, 3, 12, 14, 16, 17에 대한 부당이득반환청구를 일부 기각한 원심의 판단은 결론적으로 정당하다.
 
라.  피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) 5 및 피고 19, 20에 대한 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 ‘상고이유보충서’, ‘탄원서’, ‘진정서’ 등의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)에 대하여
원심은 그 판시와 같은 이유로 원고가 피고 5, 20에게 한 약정이 피고 20 등이 이 사건 건물의 입주자들로 하여금 각 해당 부분을 원고에게 인도하기로 하는 것을 조건으로 하는 약정이라는 원고의 주장을 배척하였다.
기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해, 사실오인, 심리미진 등의 위법이 없다.
 
4.  결론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 본소 예비적 청구에 관한 피고 2, 3, 10, 12, 14, 16 패소 부분과 피고 11, 18의 반소에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 피고 11, 18을 제외한 나머지 피고들에 대한 상고와 피고 11, 18에 대한 나머지 상고, 피고 20의 상고를 모두 기각하고, 상고비용 중 원고와 피고 1, 4, 6, 7, 8, 9, 13, 15, 17, 19, 5 사이에 생긴 부분은 원고가 부담하며, 원고와 피고 20 사이에 생긴 부분은 각자 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 조희대(재판장) 신영철 이상훈(주심) 김창석

 명도소송
 명도소송이란?

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.
건물명도등
[대법원 2015.10.29, 선고, 2012다5537, 판결]
【판시사항】
여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우, 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 이러한 법리는 임대차목적물 중 일부가 양도되어 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)


【판결요지】
민법 제547조 제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 한다. 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.


【이 유】
상고이유를 판단한다.
1.  부동산 인도청구 부분에 관하여
민법 제547조 제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 의하여 임대차계약 전부를 해지하여야 한다. 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
원심판결 이유와 기록에 의하면, 피고는 2005. 4. 7. 메트로개발 주식회사(이하 ‘메트로개발’이라 한다)와 사이에 메트로개발의 소유이던 비101호, 비102호를 보증금 4,000만 원, 차임 월 100만 원으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결한 사실, 피고와 메트로개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 비101호, 비102호 전부를 목적물로 기재한 하나의 임대차계약서를 작성하였고, 보증금 및 차임도 목적물별로 구분하지 아니한 채 비101호, 비102호 전부에 관하여 하나로 정한 사실, 피고는 2005. 6. 30. 비101호, 비102호 전부를 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 하고, 비101호, 비102호를 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 자동차정비업을 해 온 사실, 원고는 2010. 1. 21. 경매절차에서 비102호를 매수함으로써 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 그에 관한 임대인의 지위를 승계한 사실, 원고는 2010. 4. 12.경 피고에게 피고의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 한 사실을 알 수 있다.
이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 따라 살펴보면, 피고와 메트로개발 사이에 비101호, 비102호 전부를 목적물로 하는 하나의 임대차계약이 체결되어 유지되던 중 원고가 비102호의 소유권을 취득하여 그에 관한 메트로개발의 임대인의 지위를 승계함으로써 원고와 메트로개발이 피고에 대한 공동임대인으로 되었으므로, 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 약정이 있다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 원고는 단독으로 이 사건 임대차계약 중 자신의 소유인 비102호 부분만을 분리하여 해지할 수는 없고, 원고와 메트로개발 전원의 해지의 의사표시에 의하여 이 사건 임대차계약 전부를 해지할 수 있을 뿐이다.
그럼에도 원심은, 원고가 단독으로 해지의 의사표시를 하여 이 사건 임대차계약 중 비102호 부분만 해지할 수 있음을 전제로, 피고는 원고에게 비102호 부분을 인도할 의무가 있다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 해지의 적법성에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
 
2.  금전지급청구 부분에 관하여
피고는 원심판결 중 금전지급청구 부분에 대하여도 상고를 제기하였으나, 상고장이나 상고이유서에 이에 관한 상고이유 기재가 없다.
 
3.  결론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결의 피고 패소 부분 중 부동산 인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

유치권소송 해결 방법

관리자 | 2017-02-27

유치권 부동산명도소송
(유치권부존재확인의 소)

부동산명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 !  - 유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말합니다

 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제91조제5항).

유치권의 내용
 ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

경매,간이변제충당 부동산명도소송
①유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.

②정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.

과실수취권
①유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.

②과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.

유치권자의 선관의무
①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.

②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.

③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

유치권자의 상환청구권
①유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.

②유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

피담보채권의 소멸시효
유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.

타담보제공과 유치권소멸
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

점유상실과 유치권소멸
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

부동산명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 ! 
인도(명도)ㆍ철거ㆍ수거단행가처분 신청

부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 목적으로 하는 단행가처분을 신청할 수 있으며, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적물의 표시, 신청취지와 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

​인도(명도)·철거·수거단행가처분

 단행가처분이란

 단행가처분이란 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ).

 피보전권리와 보전의 필요성(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ)

 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 등 만족적 가처분이기에 피보전권리는 물론 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 있어 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도청구권의 존재가 명백하여 단행가처분의 집행으로 인하여 채무자가 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 합니다.

 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재해야 합니다.


부동산명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

 명도집행 후 재침입한 경우

 한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축사업이 지연되는 경우

 명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우

 채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우


인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청서 작성
 부동산명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

 
 신청취지

 소장의 청구취지에 상응하는 것으로 가처분에 의해 구하려는 보전처분의 내용을 말하며, 권리의 보전을 위해 필요한 내용을 적습니다(「민사집행규칙」 제203조제2항).

<기재례: 건물의 명도단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.

2. 신청비용은 채무자의 부담으로 한다.

라는 재판을 구합니다.

<기재례: 철거·수거단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 제1목록 기재 토지 위에 있는 별지 제2목록 기재 가건물을 철거하고 위 토지를 (임시로) 인도하라.

2. 채무자가 이 명령 송달일부터 Ο일 내에 위 가건물을 철거하지 않을 때에는 채권자는 집행관에게 위임하여 채무자의 비용으로 이를 철거하게 할 수 있다.

라는 재판을 구합니다. ​

신청이유

 신청취지를 구하는 근거로 피보전권리의 존재와 보전의 필요성을 구체적으로 적어야 합니다.  부동산명도소송 (「민사집행규칙」 제203조제2항).

 그 밖에 담보제공을 하는 경우 지급보증위탁계약체결문서 제출에 의한 방법으로 허가해 달라는 취지를 적습니다.

※ 건물명도단행가처분신청서의 작성례는 대한법률구조공단 법률서식 코너에서 확인할 수 있습니다.

 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청에 따른 비용 납부

 
 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청 접수 

 제출 서류

 인도(명도)·철거·수거단행가처분을 신청하려는 자는 다음의 서류를 관할법원 민사신청 담당부서(종합민원실)에 제출해야 합니다부동산명도소송( 「민사소송법」 제273조, 제275조 및 「민사집행규칙」 제203조).

 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청서 2부 이상(법원용 1부 + 상대방 수 만큼)

 별지목록(목적물 부분의 도면 등 포함) 6부 이상(여유 있게 준비)

 법인등기부등본(당사자가 법인인 경우에 한함)

 그 밖에 소명방법으로 권리증서 사본 1부


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건물명도소송 법원판례

관리자 | 2017-02-22

명도소송 판례 11- 건물명도등
[대법원 2015.10.29, 선고, 2015다32585, 판결]
【판시사항】
[1] 임대차계약 종료 후 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하지 않는 경우, 목적물을 계속 점유하는 임차인이 불법점유로 인한 손해배상의무를 지는지 여부(소극)
[2] 임대차계약과 별도로 이루어진 약정 등에 기하여 발생하는 임차인의 채무를 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는지 여부(소극)
[3] 민법 제493조 제2항에서 정한 상계의 소급효에 의하여 상계의 의사표시 전에 발생한 사실이 복멸하는지 여부(원칙적 소극)
[4] 위임에 의한 소송대리인의 대리권 범위에 위임을 받은 사건에 관한 실체법상 사법(私法)행위를 하는 권한이 포함되는지 여부(적극)






【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 참고서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1.  제1 임대차계약의 종료 시기에 대하여
원심은 판시와 같은 이유로, 원고가 2009. 1. 5. 피고 씨앤에이치프리미어렌탈 주식회사(이하 ‘피고 씨앤에이치’라 한다)와 사이에 이 사건 점포 1, 2층을 임대차기간 2009. 1. 5.부터 2014. 1. 4.까지, 임대차보증금 2억 원, 월 차임 2,600만 원으로 정하여 임대하기로 하는 제1 임대차계약을 체결한 사실을 인정한 후, 제1 임대차계약은 2014. 1. 4. 그 계약기간의 만료로 종료되었다고 판단하였다.
원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거들과 아울러 이 사건 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 차임 연체를 이유로 한 임대차계약의 해지 시점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.
상고이유에서 들고 있는 대법원판결은 이 사건과 사안이 다르므로, 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.
 
2.  제1, 2 임대차계약 종료 후의 점유에 대하여
가.  임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하는 등의 사유로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임대차계약 종료 후에 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무를 지지 아니한다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253 판결 등 참조).
한편 부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다. 그러나 임대차관계와 사실상 관련되어 있는 채무라고 하더라도, 그 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 그 임대차계약과 별도로 이루어진 약정 등에 기하여 비로소 발생하는 채무의 경우에는, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다65881 판결 등 참조).
그리고 상계의 의사표시에 의하여 각 채무는 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 보게 되지만(민법 제493조 제2항), 위와 같은 상계의 소급효는 양 채권 및 이에 관한 이자나 지연손해금 등을 정산하는 기준시기를 소급하는 것일 뿐이고 특별한 사정이 없는 한 상계의 의사표시 전에 이미 발생한 사실을 복멸시키지는 아니한다.
 
나.  원심판결 이유에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(1) 원고는 2009. 1. 5. 피고 씨앤에이치와 사이에 제1 임대차계약을 체결한 다음, 2011. 9. 1. 위 피고와 사이에 이 사건 점포 3, 4층을 임대차기간 2011. 9. 14.부터 2016. 9. 13.까지, 임대차보증금 3억 원, 월 차임 1,400만 원으로 정하여 추가로 임대하기로 하는 제2 임대차계약을 체결하였다.
(2) 제1 임대차계약은 2014. 1. 4. 그 기간의 만료로 종료되었다. 한편 위 피고가 제2 임대차계약의 차임 3기 이상 분을 연체함에 따라, 원고의 해지 의사표시가 담긴 이 사건 2014. 4. 25.자 청구취지 및 원인변경신청서가 2014. 4. 30. 위 피고에게 송달되었다.
(3) 피고들은 이 사건 점포 전체를 점유·사용하던 중 2013. 7. 31. 이 사건 점포 3, 4층의 사용을 중단하였고, 2014. 1. 4.경에는 이 사건 점포 1, 2층의 사용을 중단하였다.
(4) 피고들은 2014. 6. 무렵 이 사건 점포 내에 있던 집기를 대부분 반출한 다음, 2014. 6. 23. 원고 소송대리인에게 이 사건 건물의 출입 열쇠를 우편으로 발송하였고, 원고는 2014. 7. 1.경 원고 소송대리인으로부터 위 열쇠를 수령하였다.
 
다.  원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 하여, (1) 이 사건 점포 1, 2층에 관하여 제1 임대차계약이 종료된 2014. 1. 4.까지 연체된 차임 290,612,903원, 관리비 12,518,710원, 공용 전기료 8,436,937원 등의 합계가 제1 임대차계약의 보증금 2억 원을 초과하므로, 2014. 1. 5. 후에 피고들이 이 사건 점포 1, 2층을 계속 점유하는 행위는 불법행위에 해당한다고 판단하고, (2) ① 제1, 2 임대차계약의 당사자가 동일인이므로, 제2 임대차계약이 종료될 당시 제1 임대차계약의 임차목적물인 이 사건 점포 1, 2층에 관하여 지급되지 아니한 차임, 관리비, 공용 전기료 등이 남아있다면 이를 제2 임대차계약의 보증금에서 공제 또는 상계할 수 있다고 인정하여, ② 이 사건 점포 3, 4층에 관하여 제2 임대차계약이 종료된 2014. 4. 30.까지 연체된 차임 1억 8,480만 원 및 연체된 관리비 1,848만 원과, 제1 임대차계약의 보증금을 초과하는 이 사건 점포 1, 2층에 관한 위 연체 차임, 관리비, 공용 전기료를 모두 제2 임대차계약의 보증금 3억 원에서 공제 또는 상계하면, 결국 제2 임대차계약의 보증금도 제2 임대차계약의 종료 시에 소멸되었다는 취지로 인정하여, 제2 임대차계약 종료 후의 이 사건 점포 3, 4층에 대한 피고들의 점유 역시 불법점유라고 판단하였다.
 
라.  우선 제1 임대차계약에 관한 상고이유 주장을 본다.
위 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 임대차계약이 종료된 2014. 1. 4. 당시 이 사건 점포 1, 2층에 관한 연체차임 등이 제1 임대차계약의 보증금을 초과하는 이상, 2014. 1. 5. 이후의 이 사건 점포 1, 2층에 대한 피고들의 점유는 불법점유라 할 것이다. 따라서 이와 같은 취지의 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 임대차계약 종료 시의 동시이행항변권 소멸 여부 및 임차인의 불법점유 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.
 
마.  다음 제2 임대차계약에 관한 상고이유 주장을 본다.
원심의 판단 중 이 사건 점포 3, 4층에 대한 제2 임대차계약 종료 후의 피고들의 점유까지 불법점유로 인정한 부분은, 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
(1) 제2 임대차계약의 보증금은 제2 임대차계약에 기한 임대차관계에서 발생하는 피고 씨앤에이치의 채무를 담보할 뿐이고, 달리 원고와 위 피고가 제2 임대차계약의 보증금으로써 제1 임대차계약상의 채무불이행으로 인한 손해까지 담보하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 제1 임대차계약에 기한 임대차관계에서 발생한 채무를 그와 별도로 체결된 제2 임대차계약의 보증금에서 당연히 공제할 수는 없다고 보아야 한다.
(2) 앞에서 본 사실관계에 의하면, 제2 임대차계약의 종료 무렵까지 그 임대차관계에서 발생한 위 피고의 연체차임 등의 합계액이 제2 임대차계약의 보증금에 미치지 못하므로, 원고가 위 피고에게 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실시키지 아니한다면, 위 피고가 제2 임대차계약의 종료 후에 이 사건 점포 3, 4층을 계속 점유한다 하더라도 이를 불법점유라고 할 수 없다.
(3) 그런데 원심판시와 같이 위 피고가 이 사건 점포 3, 4층에 대한 점유를 중단하고 원고에게 이를 인도한 다음인 제1심판결 선고 후에 제1 임대차계약에 관한 미지급 연체차임 등 채권을 제2 임대차계약의 나머지 보증금 반환채권과 상계하는 의사표시가 이루어져 위 나머지 보증금 반환채권이 소멸된다 하더라도, 그 상계의 의사표시에 의하여 양 채권을 정산하는 기준시기가 상계적상이 있었던 때로 소급하여 그 대등액에 관하여 정산되는 것일 뿐, 그 상계의 의사표시 전까지 있었던 위 나머지 보증금 반환채권과 이 사건 점포 3, 4층에 대한 위 피고의 인도의무 사이의 동시이행관계가 상계적상이 있었던 위 시기로 소급하여 소멸되고 이로 인하여 위 피고의 인도의무가 소급하여 이행지체에 빠지게 된다고 할 수 없다.
(4) 따라서 달리 원심이 인정한 제1심판결 선고 후의 상계 의사표시에 앞서 제2 임대차계약의 종료 시에 원고가 상계의 의사표시를 하는 등으로 제2 임대차계약에 관한 나머지 임대차보증금의 반환의무를 소멸시켰음을 알 수 있는 자료가 없는 이 사건에서, 원심이 인정한 위 상계 의사표시에 의하여 원고의 위 나머지 임대차보증금 반환의무가 소멸하였다고 하여 이 사건 점포 3, 4층에 대한 위 피고의 점유가 제2 임대차계약 종료 시에 소급하여 불법점유로 된다고 할 수는 없다.
(5) 그럼에도 이와 달리 제1 임대차계약에 기한 위 피고의 채무를 제2 임대차계약의 보증금에서 당연히 공제할 수 있다거나 상계의 소급효에 의하여 동시이행 관계 내지는 점유의 권원이 소급하여 상실된다는 그릇된 전제에서 이 사건 점포 3, 4층에 대한 피고들의 점유가 불법점유에 해당한다고 판단한 원심판결에는, 임대인이 반환할 임대차보증금에서 공제되는 채무의 범위 및 상계의 소급효 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 
3.  이 사건 점포의 인도 시기에 대하여
가.  민사소송법 제90조 제1항은 “소송대리인은 위임을 받은 사건에 대하여 반소·참가·강제집행·가압류·가처분에 관한 소송행위 등 일체의 소송행위와 변제의 영수를 할 수 있다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 소송대리인이 특별한 권한을 따로 받아야 할 사항들을 열거하고 있다. 따라서 위임에 의한 소송대리인이 가지는 대리권의 범위에는 특별수권을 필요로 하는 사항을 제외한 소송수행에 필요한 일체의 소송행위를 할 권한뿐만 아니라 소송목적인 채권의 변제를 채무자로부터 수령하는 권한을 비롯하여 위임을 받은 사건에 관한 실체법상 사법(私法)행위를 하는 권한도 포함된다.
 
나.  피고들이 2014. 6. 23. 원고 소송대리인에게 이 사건 건물의 출입 열쇠를 우편으로 발송하여, 원고가 2014. 7. 1.경 원고 소송대리인으로부터 위 열쇠를 수령하였음은 위에서 본 것과 같다. 그리고 기록에 의하면, 원고는 피고들을 상대로 제1, 2 임대차계약의 종료에 따른 이 사건 점포의 인도 및 연체차임 또는 차임 상당 부당이득의 지급 등을 함께 구하는 소를 제기하였다가, 원고가 제1심소송 계속 중에 위와 같이 이 사건 건물의 출입 열쇠를 수령함으로써 이 사건 점포를 인도받았다는 이유로 이 사건 점포의 인도청구 부분은 기각되었고, 이에 원고가 항소를 제기한 다음 원심에서 위 인도청구 부분의 소를 취하한 사실을 알 수 있다.
 
다.  위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 민사소송법 제90조 제1항에 의하여 소송대리권이 제한되지 아니하는 변호사인 원고 소송대리인으로서는 그 위임받은 이 사건에 대하여 소송목적인 채권의 급부를 수령할 수 있으므로, 원고 소송대리인이 피고들로부터 이 사건 건물의 출입 열쇠를 수령하였다면 이는 그의 대리권 범위 내에서 소송목적에 관한 급부를 수령한 것으로서, 이로써 원고가 위 열쇠를 수령하여 이 사건 점포를 인도받았다고 할 수 있다.
 
라.  그럼에도 이와 달리 원심은, 원고 소송대리인이 위 열쇠를 수령한 시기를 밝히지 아니한 채 원고가 위 열쇠를 소송대리인으로부터 넘겨받은 2014. 7. 1.경에 이 사건 점포를 인도받았다는 잘못된 전제에서, 피고들이 그때까지 이 사건 점포를 점유하였다고 보고 불법점유기간 및 차임 상당 손해배상액을 산정하였다.
따라서 원심판결에는 위임에 의한 소송대리인의 권한에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 
4.  결론
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 김신(재판장) 김용덕(주심) 박보영 권순일
명도소송
 명도소송이란?

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 명도소송의 제기권자

 명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다.

 명도소송의 제기기간

 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다.

 명도소송의 집행

 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 제30조제1항).



 법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우

 일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다. 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

※ 법정지상권이란?

 법정지상권이란 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 법정지상권은 다음의 경우에 인정됩니다.
1. 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변경된 경우: 이 경우 대지소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제305조제1항).

2. 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우: 이 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제366조).

3. 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대해 담보권 실행(「가등기담보 등에 관한 법률」 제4조제2항)을 통해 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행해진 경우: 이 경우 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다

4. 입목의 경매나 그 밖의 사유로 인해 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우: 이 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

5. 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 해서 소유자가 달라진 경우: 이 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

 법정지상권의 존속기간은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년, 그 외의 건물인 경우에는 15년을 최단기간으로 봅니다

 법정지상권은 따로 등기하지 않아도 되지만, 추후 이를 처분하려면 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조).

 토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 줍니다. 즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 이용할 수 있습니다. 이 때, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않고, 그 건물의 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지를 포함합니다

 법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료(地料)를 지급해야 합니다. 지료는 당사자의 합의에 따르며, 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다

소유권 방어를 위한 조치

법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우에 매수인은 그 부동산의 가치를 보존하기 위해 법원에 부동산 관리명령을 신청할 수 있습니다.

매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전의 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 계속하고 있다면 예기치 못한 불이익을 받을 수 있습니다. 이 경우, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 수 있습니다.

 부동산 관리명령이란?

 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

 관리명령의 신청기간

 관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

 관리명령의 집행

 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.

 채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제3항).

 부동산 인도명령

 인도명령이란?

 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항 본문).
 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조제1항 단서).

 인도명령의 신청인

 인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.

 그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다(대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정).

 인도명령의 신청기간

 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항).

 인도명령의 집행

 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.

 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제6항).

예시)
법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요?
 
인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다.

이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제300조제1항).

부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다(「민사집행법」 제303조).
명도소송
 명도소송이란?

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 명도소송의 제기권자

 명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다.

 명도소송의 제기기간

 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다.

 명도소송의 집행

 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 제30조제1항).

 소유권 방어 예시)

 법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우

 일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다. 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

※ 법정지상권이란?

 법정지상권이란 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 법정지상권은 다음의 경우에 인정됩니다.
1. 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변경된 경우: 이 경우 대지소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제305조제1항).

2. 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우: 이 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제366조).

3. 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대해 담보권 실행(「가등기담보 등에 관한 법률」 제4조제2항)을 통해 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행해진 경우: 이 경우 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다

4. 입목의 경매나 그 밖의 사유로 인해 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우: 이 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

5. 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 해서 소유자가 달라진 경우: 이 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

 법정지상권의 존속기간은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년, 그 외의 건물인 경우에는 15년을 최단기간으로 봅니다

 법정지상권은 따로 등기하지 않아도 되지만, 추후 이를 처분하려면 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조).

 토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 줍니다. 즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 이용할 수 있습니다. 이 때, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않고, 그 건물의 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지를 포함합니다

 법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료(地料)를 지급해야 합니다. 지료는 당사자의 합의에 따르며, 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다

소유권 방어를 위한 조치

법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우에 매수인은 그 부동산의 가치를 보존하기 위해 법원에 부동산 관리명령을 신청할 수 있습니다.

매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전의 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 계속하고 있다면 예기치 못한 불이익을 받을 수 있습니다. 이 경우, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 수 있습니다.

 부동산 관리명령이란?

 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

 관리명령의 신청기간

 관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

 관리명령의 집행

 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.

 채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제3항).

 부동산 인도명령

 인도명령이란?

 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항 본문).
 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조제1항 단서).

 인도명령의 신청인

 인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.

 그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다(대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정).

 인도명령의 신청기간

 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항).

 인도명령의 집행

 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.

 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제6항).

예시)
법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요?
 
인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다.

이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제300조제1항).

부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다(「민사집행법」 제303조).

점유이전금지가처분

유체동산점유이전금지가처분을 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적물의 표시(목적물의 목록ㆍ명칭ㆍ소재지), 신청취지, 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

 점유이전금지가처분 신청

 유체동산의 경우에는 공시방법이 없으므로 처분금지가처분을 하더라도 양수인이 모르고 취득하는 경우가 많아 그 효과가 없기 때문에 점유이전금지가처분과 처분금지가처분을 함께 신청하거나 점유이전금지가처분 단독으로 신청합니다

 채무자와 그 배우자의 공유로서 채무자가 점유하거나 그 배우자와 공동으로 점유하고 있는 유체동산도 가처분할 수 있습니다

◀법령용어해설▶
 유체동산이란 무체동산이라는 개념과 구별하기 위해 사용되었던 구(舊)민법의 표현입니다. 집에 있는 TV, 냉장고, 피아노, 세탁기 등 그 밖의 가전제품, 가구, 그림, 골동품, 배서가 금지된 유가증권, 1개월 이내에 수확할 수 있는 과실 등을 포함하는 개념입니다.



< 명도소송(인도)ㆍ철거ㆍ수거단행가처분 >

부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 목적으로 하는 단행가처분을 신청할 수 있으며, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적물의 표시, 신청취지와 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

 인도(명도)·철거·수거단행가처분

 단행가처분이란

 단행가처분이란 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다.

 피보전권리와 보전의 필요성

 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 등 만족적 가처분이기에 피보전권리는 물론 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 있어 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도청구권의 존재가 명백하여 단행가처분의 집행으로 인하여 채무자가 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 합니다.

 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재해야 합니다.

 명도집행 후 재침입한 경우

 한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축사업이 지연되는 경우

 명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우
 채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우

 신청취지

 소장의 청구취지에 상응하는 것으로 가처분에 의해 구하려는 보전처분의 내용을 말하며, 권리의 보전을 위해 필요한 내용을 적습니다

<기재례: 건물의 명도단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.

2. 신청비용은 채무자의 부담으로 한다.

라는 재판을 구합니다.

<기재례: 철거·수거단행가처분의 경우>

신 청 취 지

1. 채무자는 채권자에게 별지 제1목록 기재 토지 위에 있는 별지 제2목록 기재 가건물을 철거하고 위 토지를 (임시로) 인도하라.

2. 채무자가 이 명령 송달일부터 Ο일 내에 위 가건물을 철거하지 않을 때에는 채권자는 집행관에게 위임하여 채무자의 비용으로 이를 철거하게 할 수 있다.

라는 재판을 구합니다.

법무법인 한서 주요업무 :
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