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공사대금

점유이전금지가처분 부동산명도

부동산점유이전금지가처분이란?

 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.

※ 예: 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘기라는 것입니다.

◀법령용어해설▶
명도(明渡)란 토지·건물 또는 선박 등을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 일반적으로 인도(引渡: 점유의 이전)라고 하는데 여기서 그 전제로서 인도 의무자 및 그 동거인 등이 목적물에 살면 그를 퇴출시키고, 인도의무자 소유의 점유동산 등이 있다면 그 점유동산 등을 밖으로 반출한 다음 인도(점유이전)를 하게 되는데 이를 특히 ’명도’라 합니다. -부동산명도 - 즉, 명도는 ’주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것’입니다. 따라서 명도는 인도의 한 형태입니다.

부동산점유이전금지가처분의 요건-부동산명도

 임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다.

 부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다.

유용한 법령 정보  1

Q. A의 소유인 아파트를 B에게 임대하였으나, B가 월세를 계속해서 미납하여 B에게 임대차계약 해지를 통보하고 명도를 요구하였습니다. 부동산명도 그러나 B는 이에 불응하고 있는데, 이 경우 A가 취할 수 있는 법적 수단은?


A. A는 B를 상대로 건물명도 등 청구의 본안 소송을 제기하기에 앞서 채무자가 점유하고 있는 아파트를 타인에게 전대 또는 그 밖의 방법으로 점유 이전시키지 못하도록 하는 부동산점유이전금지가처분을 신청할 수 있습니다.

부동산명도 - 가처분목적물
 신청 시 목적 부동산을 명백하게 특정해야 합니다. 따라서 부동산의 일부가 목적물인 때에는 도면, 사진 등으로 계쟁(係爭)부분을 특정해야 합니다.

 부동산점유이전금지가처분은 집행 시 등기를 요하지 않으므로 미등기부동산도 그 목적물이 될 수 있습니다.

 부동산명도-건물퇴거, 토지인도청구권을 피보전권리로 하는 경우 건물점유자에게는 건물에 대하여만 점유이전금지가처분을 하면 충분하고 토지에 대하여는 가처분신청을 할 필요가 없습니다.


 점유이전금지가처분 신청

 유체동산의 경우에는 공시방법이 없으므로 처분금지가처분을 하더라도 양수인이 모르고 취득하는 경우가 많아 그 효과가 없기 때문에 점유이전금지가처분과 처분금지가처분을 함께 신청하거나 점유이전금지가처분 단독으로 신청합니다

 채무자와 그 배우자의 공유로서 채무자가 점유하거나 그 배우자와 공동으로 점유하고 있는 유체동산도 가처분할 수 있습니다

◀법령용어해설▶
 유체동산이란 무체동산이라는 개념과 구별하기 위해 사용되었던 구(舊)민법의 표현입니다. 집에 있는 TV, 냉장고, 피아노, 세탁기 등 그 밖의 가전제품, 가구, 그림, 골동품, 배서가 금지된 유가증권, 1개월 이내에 수확할 수 있는 과실 등을 포함하는 개념입니다.



< 명도소송 부동산명도ㆍ철거ㆍ수거단행가처분 >

부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 목적으로 하는 단행가처분을 신청할 수 있으며, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적물의 표시, 신청취지와 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

 인도(명도)·철거·수거단행가처분

 단행가처분이란

 단행가처분이란 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다.

 피보전권리와 보전의 필요성

 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 등 만족적 가처분이기에 피보전권리는 물론 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 있어 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도청구권의 존재가 명백하여 단행가처분의 집행으로 인하여 채무자가 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 합니다.

 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재해야 합니다.

 부동산명도 명도집행 후 재침입한 경우

 한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축사업이 지연되는 경우

 명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우
 채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우

 신청취지

 소장의 청구취지에 상응하는 것으로 가처분에 의해 구하려는 보전처분의 내용을 말하며, 권리의 보전을 위해 필요한 내용을 적습니다

<기재례: 건물의 명도단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.

2. 신청비용은 채무자의 부담으로 한다.

라는 재판을 구합니다.

<기재례: 철거·수거단행가처분의 경우>

신 청 취 지

1. 채무자는 채권자에게 별지 제1목록 기재 토지 위에 있는 별지 제2목록 기재 가건물을 철거하고 위 토지를 (임시로) 인도하라.

2. 채무자가 이 명령 송달일부터 Ο일 내에 위 가건물을 철거하지 않을 때에는 채권자는 집행관에게 위임하여 채무자의 비용으로 이를 철거하게 할 수 있다.

라는 재판을 구합니다.
건물명도·소유권이전등기절차이행등·소유권이전등기절차이행등
[대법원 2015.1.15, 선고, 2012다74175,74182,74199, 판결]

【판시사항】
[1] 집합건물의 각 구분소유자가 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 및 이때 ‘건물의 대지’는 집합건물이 소재하고 있는 1필의 토지 전부를 포함하는지 여부(원칙적 적극)
[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조를 위반한 대지사용권의 처분이 법원의 강제경매절차에 의한 경우 그 효력(무효)


【이 유】
1. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) 2와 피고 3, 10, 12, 14, 16의 상고에 대하여
피고 2, 14의 상고이유를 판단함과 아울러 피고 3, 10, 12, 16의 상고이유에 대한 판단에 앞서 직권으로 판단한다.
각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지고(대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결 참조), 이때 ‘건물의 대지’는 달리 특별한 사정이 없는 한 집합건물이 소재하고 있는 1필지의 토지 전부를 포함한다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다16965 판결 참조). 그리고 집합건물의 부지 전체에 대하여 대지권이 성립한 이후에는 구분소유자의 대지사용권은 규약으로 달리 정한 경우가 아니면 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조), 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면, 소외 1이 1987. 7.경 소외 2 소유이던 수원 (주소 1 생략) 전 2,006㎡(그 후 이 사건 대지와 같은 동 (주소 2 생략), (주소 3 생략), (주소 4 생략) 등 4필지로 분할되었다)를 매수하여 그 지상에 다세대주택 6개동을 신축하여 구분소유의 대상으로 이를 분양하기로 하고 소외 3, 4, 5 등 3인(이하 ‘소외 3 외 2인’이라 한다)에게 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기 명의를 신탁한 사실, 소외 1은 이 사건 대지에 이 사건 건물을 착공하여 자신의 노력과 비용을 들여 1988. 2.경 기반시설을 제외한 대부분의 공사를 마쳐 그 무렵 사람이 거주할 수 있을 정도로 완성한 사실, 소외 1과 소외 3은 대외적으로 공동 건축주로 활동하면서 이 사건 건물이 완공되기 전인 1987. 9. 25.경 피고 14에게 이 사건 건물 4동 1층 101호를 미리 분양하는 등 각 세대를 구분소유의 대상으로 하여 수분양자들과 분양계약을 체결하였으나 이 사건 건물은 현재까지도 소유권보존등기가 마쳐지지 아니한 사실, 이 사건 대지는 이 사건 건물 6개동의 부지와 위요지로 사용되고 있는 사실, 이 사건 대지에 관하여는 1987. 8. 20. 앞서 본 바와 같은 경위로 소외 2로부터 소외 3 외 2인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가, 1989. 11. 16. 소외 6 앞으로 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기가 마쳐졌으며, 1991. 7. 23. 명의신탁해지를 원인으로 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 사실, 그 후 소외 1에 대한 집행권원에 기하여 이 사건 대지에 대한 강제경매가 개시되어 그 강제경매절차가 진행된 결과 1993. 8. 30. 소외 7 앞으로 1993. 8. 3. 경락을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐지고, 이후 소외 8, 9을 거쳐 2007. 10. 29. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다) 앞으로 순차 소유권이전등기가 마쳐진 사실, 그런데 이 사건 대지에 관하여 1989. 11. 16. 소외 6 명의로 본등기가 마쳐진 후 국가가 1990. 12. 28. 이 사건 대지를 압류하여 1991. 1. 5. 압류기입등기가 마쳐졌고, 1993. 8. 3. 경락을 원인으로 압류기입등기가 말소된 사실 등을 알 수 있다.
이와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다.
소외 1은 구분소유의 대상으로 하여 분양하기 위하여 이 사건 건물의 건축을 추진하였고 1987. 9. 25.경부터 구분소유의 대상으로 하여 이 사건 건물을 분양하였으며 기반시설을 제외한 대부분의 공사가 마쳐진 1988. 2.경에는 이 사건 건물의 구조상·이용상 독립성도 갖추어졌다고 할 것이므로, 소외 1은 늦어도 1988. 2.경에는 이 사건 건물의 각 전유부분에 관하여 구분소유권을 원시취득하였다고 할 것이고, 나아가 1991. 7. 23. 이 사건 건물 부지인 이 사건 대지의 소유권을 취득함으로써 그 무렵 이 사건 대지 전체에 관하여 각 전유부분을 위한 대지사용권도 성립하였다고 할 것이다. 그렇다면 분리처분이 가능하도록 정한 규약이 있다는 등의 특별한 사정을 찾아볼 수 없는 이 사건에서 소외 1에 대한 집행권원에 기하여 이루어진 이 사건 대지에 대한 경매개시결정에 따른 압류는 필연적으로 전유부분과 그 대지의 분리처분이라는 결과를 낳게 하므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 반하여 효력이 없고, 그 압류에 이은 경락도 권리자의 직접적인 처분행위는 아니지만 권리자를 대신하여 경매법원 등이 하는 매매로서 금지되는 처분에 해당하여 무효라 할 것이며, 이러한 압류 및 경락이 무효라면 국가의 압류기입등기는 원래 말소될 것이 아니므로 이러한 무효의 압류에 의하여 이루어진 강제경매절차에서 국가의 압류기입등기가 말소되었더라도 이를 국가의 압류에 기한 처분절차가 유효하게 이루어져 이 사건 대지가 처분된 경우와 마찬가지라고 볼 수는 없다. 결국 소외 7이 경락을 원인으로 이 사건 대지에 관하여 마친 소유권이전등기는 무효이고, 이에 터 잡은 소외 8, 9, 원고 명의의 소유권이전등기 역시 모두 무효라고 할 것이므로, 원고는 이 사건 대지의 소유권에 기하여 위 피고들에게 본소 예비적 청구와 같은 건물철거청구, 대지인도청구, 부당이득반환청구를 할 수 없다고 할 것이다.
그럼에도 원심은 소외 1에 대한 집행권원에 기하여 진행된 강제경매절차에서 이 사건 대지가 경락됨으로써 국가의 압류기입등기가 말소된 이 사건에서는 국가의 압류에 의한 처분절차에서 이 사건 대지가 처분된 경우와 마찬가지로 보아야 하므로 소외 7의 경락에 집합건물법 제20조의 분리처분금지 규정이 적용되지 아니한다는 이유로 원고가 이 사건 대지의 소유자임을 전제로 피고 10에 대한 건물철거청구와 대지인도청구를 모두 인용하고 위 피고들에 대한 부당이득반환청구를 일부 인용하였으니, 이러한 원심의 판단에는 집합건물법 제20조의 분리처분금지에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
 
2.  피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) 20의 상고이유에 대하여
원심은 그 판시와 같은 이유로 원고가 2006. 1. 27. 피고 20에게 한 약정을 이 사건 대지의 1/18 지분에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하여 준다는 약정으로 보기는 어렵다고 판단하여, 그 약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 피고 20의 반소청구를 기각하였다.
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 처분문서의 증명력, 의사해석, 자백에 관한 법리오해, 심리미진 등의 위법이 없다.
 
3.  원고의 상고에 대하여
가.  피고 10에 대한 상고에 대하여
원고는 피고 10을 상대로 원고 패소 부분에 관하여 상고를 제기하였으나, 상고장과 상고이유서에 이 부분에 관하여는 아무런 상고이유의 기재가 없다.
 
나.  피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) 11, 18에 대한 상고에 대하여
원고의 피고 11, 18에 대한 상고이유의 판단에 앞서 직권으로 본다.
(1) 점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구는 시효완성 당시의 소유자를 상대로 하여야 하므로 시효완성 당시의 소유권보존등기나 이전등기가 무효라면 원칙적으로 그 등기명의인은 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 상대방이 될 수 없다(대법원 2005. 5. 26. 선고 2002다43417 판결 등 참조).
(2) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 이유로 피고 11, 18의 점유취득시효 항변을 받아들여 원고의 본소 예비적 청구인 피고 11, 18에 대한 건물철거청구, 대지인도청구, 부당이득반환청구를 모두 기각하고, 나아가 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 피고 11, 18의 반소청구를 인용하였다.
(3) 그런데 소외 7이 이 사건 대지에 관하여 마친 소유권이전등기와 이에 터 잡은 원고 명의의 소유권이전등기가 무효임은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 피고 11, 18에 대하여 이 사건 대지의 소유자임을 전제로 본소 예비적 청구와 같은 청구를 할 수 없다. 따라서 원심의 이유설시는 적절하지 아니하나 원고의 피고 11, 18에 대한 본소 예비적 청구를 모두 기각한 원심의 결론은 정당하다.
(4) 그러나 앞서 본 법리에 의하면, 원고 명의의 소유권이전등기가 무효이므로 이 사건 대지의 소유자가 아닌 원고는 피고 11, 18의 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 상대방이 될 수 없다고 할 것이다.
그럼에도 원심은 원고가 이 사건 대지의 소유자임을 전제로 시효취득을 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 피고 11, 18의 반소청구를 인용하였으니, 이러한 원심의 판단에는 집합건물법 제20조의 분리처분금지와 시효취득의 상대방에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
 
다.  피고 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 17에 대한 상고에 대하여
원고의 위 피고들에 대한 상고이유의 판단에 앞서 직권으로 본다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 이유로 원고의 본소 예비적 청구인 피고 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 17에 대한 건물철거, 대지인도, 부당이득반환 및 퇴거청구를 모두 기각하고, 피고 2, 3, 12, 14, 16, 17에 대한 부당이득반환청구를 일부 기각하였다.
그런데 소외 7이 이 사건 대지에 관하여 마친 소유권이전등기와 이에 터 잡은 원고 명의의 소유권이전등기가 무효임은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 위 피고들에 대하여 이 사건 대지의 소유자임을 전제로 건물철거청구, 대지인도청구, 부당이득반환청구, 퇴거청구를 할 수 없다.
따라서 원고의 피고 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 17에 대한 건물철거, 대지인도, 부당이득반환 및 퇴거청구를 모두 기각하고, 피고 2, 3, 12, 14, 16, 17에 대한 부당이득반환청구를 일부 기각한 원심의 판단은 결론적으로 정당하다.
 
라.  피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) 5 및 피고 19, 20에 대한 상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 ‘상고이유보충서’, ‘탄원서’, ‘진정서’ 등의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)에 대하여
원심은 그 판시와 같은 이유로 원고가 피고 5, 20에게 한 약정이 피고 20 등이 이 사건 건물의 입주자들로 하여금 각 해당 부분을 원고에게 인도하기로 하는 것을 조건으로 하는 약정이라는 원고의 주장을 배척하였다.
기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법리오해, 사실오인, 심리미진 등의 위법이 없다.
 
4.  결론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 본소 예비적 청구에 관한 피고 2, 3, 10, 12, 14, 16 패소 부분과 피고 11, 18의 반소에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 원고의 피고 11, 18을 제외한 나머지 피고들에 대한 상고와 피고 11, 18에 대한 나머지 상고, 피고 20의 상고를 모두 기각하고, 상고비용 중 원고와 피고 1, 4, 6, 7, 8, 9, 13, 15, 17, 19, 5 사이에 생긴 부분은 원고가 부담하며, 원고와 피고 20 사이에 생긴 부분은 각자 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 조희대(재판장) 신영철 이상훈(주심) 김창석

 명도소송
 명도소송이란?

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.
건물명도등
[대법원 2015.10.29, 선고, 2012다5537, 판결]
【판시사항】
여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우, 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 하는지 여부(원칙적 적극) 및 이러한 법리는 임대차목적물 중 일부가 양도되어 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)


【판결요지】
민법 제547조 제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 한다. 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.


【이 유】
상고이유를 판단한다.
1.  부동산 인도청구 부분에 관하여
민법 제547조 제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 의하여 임대차계약 전부를 해지하여야 한다. 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
원심판결 이유와 기록에 의하면, 피고는 2005. 4. 7. 메트로개발 주식회사(이하 ‘메트로개발’이라 한다)와 사이에 메트로개발의 소유이던 비101호, 비102호를 보증금 4,000만 원, 차임 월 100만 원으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결한 사실, 피고와 메트로개발은 이 사건 임대차계약을 체결하면서 비101호, 비102호 전부를 목적물로 기재한 하나의 임대차계약서를 작성하였고, 보증금 및 차임도 목적물별로 구분하지 아니한 채 비101호, 비102호 전부에 관하여 하나로 정한 사실, 피고는 2005. 6. 30. 비101호, 비102호 전부를 사업장 소재지로 하는 사업자등록을 하고, 비101호, 비102호를 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 자동차정비업을 해 온 사실, 원고는 2010. 1. 21. 경매절차에서 비102호를 매수함으로써 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 그에 관한 임대인의 지위를 승계한 사실, 원고는 2010. 4. 12.경 피고에게 피고의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통지를 한 사실을 알 수 있다.
이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 따라 살펴보면, 피고와 메트로개발 사이에 비101호, 비102호 전부를 목적물로 하는 하나의 임대차계약이 체결되어 유지되던 중 원고가 비102호의 소유권을 취득하여 그에 관한 메트로개발의 임대인의 지위를 승계함으로써 원고와 메트로개발이 피고에 대한 공동임대인으로 되었으므로, 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 약정이 있다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 원고는 단독으로 이 사건 임대차계약 중 자신의 소유인 비102호 부분만을 분리하여 해지할 수는 없고, 원고와 메트로개발 전원의 해지의 의사표시에 의하여 이 사건 임대차계약 전부를 해지할 수 있을 뿐이다.
그럼에도 원심은, 원고가 단독으로 해지의 의사표시를 하여 이 사건 임대차계약 중 비102호 부분만 해지할 수 있음을 전제로, 피고는 원고에게 비102호 부분을 인도할 의무가 있다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 해지의 적법성에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
 
2.  금전지급청구 부분에 관하여
피고는 원심판결 중 금전지급청구 부분에 대하여도 상고를 제기하였으나, 상고장이나 상고이유서에 이에 관한 상고이유 기재가 없다.
 
3.  결론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결의 피고 패소 부분 중 부동산 인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

유치권소송 해결 방법

관리자 | 2017-02-27

유치권 부동산명도소송
(유치권부존재확인의 소)

부동산명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 !  - 유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말합니다

 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제91조제5항).

유치권의 내용
 ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

경매,간이변제충당 부동산명도소송
①유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.

②정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.

과실수취권
①유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.

②과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.

유치권자의 선관의무
①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.

②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.

③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

유치권자의 상환청구권
①유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.

②유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

피담보채권의 소멸시효
유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.

타담보제공과 유치권소멸
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

점유상실과 유치권소멸
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

부동산명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 ! 
인도(명도)ㆍ철거ㆍ수거단행가처분 신청

부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 목적으로 하는 단행가처분을 신청할 수 있으며, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적물의 표시, 신청취지와 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

​인도(명도)·철거·수거단행가처분

 단행가처분이란

 단행가처분이란 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ).

 피보전권리와 보전의 필요성(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ)

 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 등 만족적 가처분이기에 피보전권리는 물론 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 있어 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도청구권의 존재가 명백하여 단행가처분의 집행으로 인하여 채무자가 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 합니다.

 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재해야 합니다.


부동산명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

 명도집행 후 재침입한 경우

 한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축사업이 지연되는 경우

 명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우

 채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우


인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청서 작성
 부동산명도소송에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

 
 신청취지

 소장의 청구취지에 상응하는 것으로 가처분에 의해 구하려는 보전처분의 내용을 말하며, 권리의 보전을 위해 필요한 내용을 적습니다(「민사집행규칙」 제203조제2항).

<기재례: 건물의 명도단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.

2. 신청비용은 채무자의 부담으로 한다.

라는 재판을 구합니다.

<기재례: 철거·수거단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 제1목록 기재 토지 위에 있는 별지 제2목록 기재 가건물을 철거하고 위 토지를 (임시로) 인도하라.

2. 채무자가 이 명령 송달일부터 Ο일 내에 위 가건물을 철거하지 않을 때에는 채권자는 집행관에게 위임하여 채무자의 비용으로 이를 철거하게 할 수 있다.

라는 재판을 구합니다. ​

신청이유

 신청취지를 구하는 근거로 피보전권리의 존재와 보전의 필요성을 구체적으로 적어야 합니다.  부동산명도소송 (「민사집행규칙」 제203조제2항).

 그 밖에 담보제공을 하는 경우 지급보증위탁계약체결문서 제출에 의한 방법으로 허가해 달라는 취지를 적습니다.

※ 건물명도단행가처분신청서의 작성례는 대한법률구조공단 법률서식 코너에서 확인할 수 있습니다.

 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청에 따른 비용 납부

 
 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청 접수 

 제출 서류

 인도(명도)·철거·수거단행가처분을 신청하려는 자는 다음의 서류를 관할법원 민사신청 담당부서(종합민원실)에 제출해야 합니다부동산명도소송( 「민사소송법」 제273조, 제275조 및 「민사집행규칙」 제203조).

 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청서 2부 이상(법원용 1부 + 상대방 수 만큼)

 별지목록(목적물 부분의 도면 등 포함) 6부 이상(여유 있게 준비)

 법인등기부등본(당사자가 법인인 경우에 한함)

 그 밖에 소명방법으로 권리증서 사본 1부


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건물명도소송 법원판례

관리자 | 2017-02-22

명도소송 판례 11- 건물명도등
[대법원 2015.10.29, 선고, 2015다32585, 판결]
【판시사항】
[1] 임대차계약 종료 후 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하지 않는 경우, 목적물을 계속 점유하는 임차인이 불법점유로 인한 손해배상의무를 지는지 여부(소극)
[2] 임대차계약과 별도로 이루어진 약정 등에 기하여 발생하는 임차인의 채무를 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는지 여부(소극)
[3] 민법 제493조 제2항에서 정한 상계의 소급효에 의하여 상계의 의사표시 전에 발생한 사실이 복멸하는지 여부(원칙적 소극)
[4] 위임에 의한 소송대리인의 대리권 범위에 위임을 받은 사건에 관한 실체법상 사법(私法)행위를 하는 권한이 포함되는지 여부(적극)






【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 참고서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1.  제1 임대차계약의 종료 시기에 대하여
원심은 판시와 같은 이유로, 원고가 2009. 1. 5. 피고 씨앤에이치프리미어렌탈 주식회사(이하 ‘피고 씨앤에이치’라 한다)와 사이에 이 사건 점포 1, 2층을 임대차기간 2009. 1. 5.부터 2014. 1. 4.까지, 임대차보증금 2억 원, 월 차임 2,600만 원으로 정하여 임대하기로 하는 제1 임대차계약을 체결한 사실을 인정한 후, 제1 임대차계약은 2014. 1. 4. 그 계약기간의 만료로 종료되었다고 판단하였다.
원심판결 이유를 적법하게 채택된 증거들과 아울러 이 사건 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 차임 연체를 이유로 한 임대차계약의 해지 시점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.
상고이유에서 들고 있는 대법원판결은 이 사건과 사안이 다르므로, 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.
 
2.  제1, 2 임대차계약 종료 후의 점유에 대하여
가.  임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하는 등의 사유로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임대차계약 종료 후에 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고, 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무를 지지 아니한다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253 판결 등 참조).
한편 부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보한다. 그러나 임대차관계와 사실상 관련되어 있는 채무라고 하더라도, 그 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 그 임대차계약과 별도로 이루어진 약정 등에 기하여 비로소 발생하는 채무의 경우에는, 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있는 것은 아니다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다65881 판결 등 참조).
그리고 상계의 의사표시에 의하여 각 채무는 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 보게 되지만(민법 제493조 제2항), 위와 같은 상계의 소급효는 양 채권 및 이에 관한 이자나 지연손해금 등을 정산하는 기준시기를 소급하는 것일 뿐이고 특별한 사정이 없는 한 상계의 의사표시 전에 이미 발생한 사실을 복멸시키지는 아니한다.
 
나.  원심판결 이유에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(1) 원고는 2009. 1. 5. 피고 씨앤에이치와 사이에 제1 임대차계약을 체결한 다음, 2011. 9. 1. 위 피고와 사이에 이 사건 점포 3, 4층을 임대차기간 2011. 9. 14.부터 2016. 9. 13.까지, 임대차보증금 3억 원, 월 차임 1,400만 원으로 정하여 추가로 임대하기로 하는 제2 임대차계약을 체결하였다.
(2) 제1 임대차계약은 2014. 1. 4. 그 기간의 만료로 종료되었다. 한편 위 피고가 제2 임대차계약의 차임 3기 이상 분을 연체함에 따라, 원고의 해지 의사표시가 담긴 이 사건 2014. 4. 25.자 청구취지 및 원인변경신청서가 2014. 4. 30. 위 피고에게 송달되었다.
(3) 피고들은 이 사건 점포 전체를 점유·사용하던 중 2013. 7. 31. 이 사건 점포 3, 4층의 사용을 중단하였고, 2014. 1. 4.경에는 이 사건 점포 1, 2층의 사용을 중단하였다.
(4) 피고들은 2014. 6. 무렵 이 사건 점포 내에 있던 집기를 대부분 반출한 다음, 2014. 6. 23. 원고 소송대리인에게 이 사건 건물의 출입 열쇠를 우편으로 발송하였고, 원고는 2014. 7. 1.경 원고 소송대리인으로부터 위 열쇠를 수령하였다.
 
다.  원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 하여, (1) 이 사건 점포 1, 2층에 관하여 제1 임대차계약이 종료된 2014. 1. 4.까지 연체된 차임 290,612,903원, 관리비 12,518,710원, 공용 전기료 8,436,937원 등의 합계가 제1 임대차계약의 보증금 2억 원을 초과하므로, 2014. 1. 5. 후에 피고들이 이 사건 점포 1, 2층을 계속 점유하는 행위는 불법행위에 해당한다고 판단하고, (2) ① 제1, 2 임대차계약의 당사자가 동일인이므로, 제2 임대차계약이 종료될 당시 제1 임대차계약의 임차목적물인 이 사건 점포 1, 2층에 관하여 지급되지 아니한 차임, 관리비, 공용 전기료 등이 남아있다면 이를 제2 임대차계약의 보증금에서 공제 또는 상계할 수 있다고 인정하여, ② 이 사건 점포 3, 4층에 관하여 제2 임대차계약이 종료된 2014. 4. 30.까지 연체된 차임 1억 8,480만 원 및 연체된 관리비 1,848만 원과, 제1 임대차계약의 보증금을 초과하는 이 사건 점포 1, 2층에 관한 위 연체 차임, 관리비, 공용 전기료를 모두 제2 임대차계약의 보증금 3억 원에서 공제 또는 상계하면, 결국 제2 임대차계약의 보증금도 제2 임대차계약의 종료 시에 소멸되었다는 취지로 인정하여, 제2 임대차계약 종료 후의 이 사건 점포 3, 4층에 대한 피고들의 점유 역시 불법점유라고 판단하였다.
 
라.  우선 제1 임대차계약에 관한 상고이유 주장을 본다.
위 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 임대차계약이 종료된 2014. 1. 4. 당시 이 사건 점포 1, 2층에 관한 연체차임 등이 제1 임대차계약의 보증금을 초과하는 이상, 2014. 1. 5. 이후의 이 사건 점포 1, 2층에 대한 피고들의 점유는 불법점유라 할 것이다. 따라서 이와 같은 취지의 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 임대차계약 종료 시의 동시이행항변권 소멸 여부 및 임차인의 불법점유 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.
 
마.  다음 제2 임대차계약에 관한 상고이유 주장을 본다.
원심의 판단 중 이 사건 점포 3, 4층에 대한 제2 임대차계약 종료 후의 피고들의 점유까지 불법점유로 인정한 부분은, 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
(1) 제2 임대차계약의 보증금은 제2 임대차계약에 기한 임대차관계에서 발생하는 피고 씨앤에이치의 채무를 담보할 뿐이고, 달리 원고와 위 피고가 제2 임대차계약의 보증금으로써 제1 임대차계약상의 채무불이행으로 인한 손해까지 담보하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 제1 임대차계약에 기한 임대차관계에서 발생한 채무를 그와 별도로 체결된 제2 임대차계약의 보증금에서 당연히 공제할 수는 없다고 보아야 한다.
(2) 앞에서 본 사실관계에 의하면, 제2 임대차계약의 종료 무렵까지 그 임대차관계에서 발생한 위 피고의 연체차임 등의 합계액이 제2 임대차계약의 보증금에 미치지 못하므로, 원고가 위 피고에게 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실시키지 아니한다면, 위 피고가 제2 임대차계약의 종료 후에 이 사건 점포 3, 4층을 계속 점유한다 하더라도 이를 불법점유라고 할 수 없다.
(3) 그런데 원심판시와 같이 위 피고가 이 사건 점포 3, 4층에 대한 점유를 중단하고 원고에게 이를 인도한 다음인 제1심판결 선고 후에 제1 임대차계약에 관한 미지급 연체차임 등 채권을 제2 임대차계약의 나머지 보증금 반환채권과 상계하는 의사표시가 이루어져 위 나머지 보증금 반환채권이 소멸된다 하더라도, 그 상계의 의사표시에 의하여 양 채권을 정산하는 기준시기가 상계적상이 있었던 때로 소급하여 그 대등액에 관하여 정산되는 것일 뿐, 그 상계의 의사표시 전까지 있었던 위 나머지 보증금 반환채권과 이 사건 점포 3, 4층에 대한 위 피고의 인도의무 사이의 동시이행관계가 상계적상이 있었던 위 시기로 소급하여 소멸되고 이로 인하여 위 피고의 인도의무가 소급하여 이행지체에 빠지게 된다고 할 수 없다.
(4) 따라서 달리 원심이 인정한 제1심판결 선고 후의 상계 의사표시에 앞서 제2 임대차계약의 종료 시에 원고가 상계의 의사표시를 하는 등으로 제2 임대차계약에 관한 나머지 임대차보증금의 반환의무를 소멸시켰음을 알 수 있는 자료가 없는 이 사건에서, 원심이 인정한 위 상계 의사표시에 의하여 원고의 위 나머지 임대차보증금 반환의무가 소멸하였다고 하여 이 사건 점포 3, 4층에 대한 위 피고의 점유가 제2 임대차계약 종료 시에 소급하여 불법점유로 된다고 할 수는 없다.
(5) 그럼에도 이와 달리 제1 임대차계약에 기한 위 피고의 채무를 제2 임대차계약의 보증금에서 당연히 공제할 수 있다거나 상계의 소급효에 의하여 동시이행 관계 내지는 점유의 권원이 소급하여 상실된다는 그릇된 전제에서 이 사건 점포 3, 4층에 대한 피고들의 점유가 불법점유에 해당한다고 판단한 원심판결에는, 임대인이 반환할 임대차보증금에서 공제되는 채무의 범위 및 상계의 소급효 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 
3.  이 사건 점포의 인도 시기에 대하여
가.  민사소송법 제90조 제1항은 “소송대리인은 위임을 받은 사건에 대하여 반소·참가·강제집행·가압류·가처분에 관한 소송행위 등 일체의 소송행위와 변제의 영수를 할 수 있다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 소송대리인이 특별한 권한을 따로 받아야 할 사항들을 열거하고 있다. 따라서 위임에 의한 소송대리인이 가지는 대리권의 범위에는 특별수권을 필요로 하는 사항을 제외한 소송수행에 필요한 일체의 소송행위를 할 권한뿐만 아니라 소송목적인 채권의 변제를 채무자로부터 수령하는 권한을 비롯하여 위임을 받은 사건에 관한 실체법상 사법(私法)행위를 하는 권한도 포함된다.
 
나.  피고들이 2014. 6. 23. 원고 소송대리인에게 이 사건 건물의 출입 열쇠를 우편으로 발송하여, 원고가 2014. 7. 1.경 원고 소송대리인으로부터 위 열쇠를 수령하였음은 위에서 본 것과 같다. 그리고 기록에 의하면, 원고는 피고들을 상대로 제1, 2 임대차계약의 종료에 따른 이 사건 점포의 인도 및 연체차임 또는 차임 상당 부당이득의 지급 등을 함께 구하는 소를 제기하였다가, 원고가 제1심소송 계속 중에 위와 같이 이 사건 건물의 출입 열쇠를 수령함으로써 이 사건 점포를 인도받았다는 이유로 이 사건 점포의 인도청구 부분은 기각되었고, 이에 원고가 항소를 제기한 다음 원심에서 위 인도청구 부분의 소를 취하한 사실을 알 수 있다.
 
다.  위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 민사소송법 제90조 제1항에 의하여 소송대리권이 제한되지 아니하는 변호사인 원고 소송대리인으로서는 그 위임받은 이 사건에 대하여 소송목적인 채권의 급부를 수령할 수 있으므로, 원고 소송대리인이 피고들로부터 이 사건 건물의 출입 열쇠를 수령하였다면 이는 그의 대리권 범위 내에서 소송목적에 관한 급부를 수령한 것으로서, 이로써 원고가 위 열쇠를 수령하여 이 사건 점포를 인도받았다고 할 수 있다.
 
라.  그럼에도 이와 달리 원심은, 원고 소송대리인이 위 열쇠를 수령한 시기를 밝히지 아니한 채 원고가 위 열쇠를 소송대리인으로부터 넘겨받은 2014. 7. 1.경에 이 사건 점포를 인도받았다는 잘못된 전제에서, 피고들이 그때까지 이 사건 점포를 점유하였다고 보고 불법점유기간 및 차임 상당 손해배상액을 산정하였다.
따라서 원심판결에는 위임에 의한 소송대리인의 권한에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 
4.  결론
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 김신(재판장) 김용덕(주심) 박보영 권순일
명도소송
 명도소송이란?

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 명도소송의 제기권자

 명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다.

 명도소송의 제기기간

 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다.

 명도소송의 집행

 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 제30조제1항).



 법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우

 일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다. 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

※ 법정지상권이란?

 법정지상권이란 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 법정지상권은 다음의 경우에 인정됩니다.
1. 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변경된 경우: 이 경우 대지소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제305조제1항).

2. 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우: 이 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제366조).

3. 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대해 담보권 실행(「가등기담보 등에 관한 법률」 제4조제2항)을 통해 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행해진 경우: 이 경우 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다

4. 입목의 경매나 그 밖의 사유로 인해 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우: 이 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

5. 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 해서 소유자가 달라진 경우: 이 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

 법정지상권의 존속기간은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년, 그 외의 건물인 경우에는 15년을 최단기간으로 봅니다

 법정지상권은 따로 등기하지 않아도 되지만, 추후 이를 처분하려면 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조).

 토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 줍니다. 즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 이용할 수 있습니다. 이 때, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않고, 그 건물의 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지를 포함합니다

 법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료(地料)를 지급해야 합니다. 지료는 당사자의 합의에 따르며, 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다

소유권 방어를 위한 조치

법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우에 매수인은 그 부동산의 가치를 보존하기 위해 법원에 부동산 관리명령을 신청할 수 있습니다.

매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전의 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 계속하고 있다면 예기치 못한 불이익을 받을 수 있습니다. 이 경우, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 수 있습니다.

 부동산 관리명령이란?

 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

 관리명령의 신청기간

 관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

 관리명령의 집행

 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.

 채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제3항).

 부동산 인도명령

 인도명령이란?

 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항 본문).
 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조제1항 단서).

 인도명령의 신청인

 인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.

 그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다(대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정).

 인도명령의 신청기간

 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항).

 인도명령의 집행

 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.

 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제6항).

예시)
법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요?
 
인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다.

이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제300조제1항).

부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다(「민사집행법」 제303조).
명도소송
 명도소송이란?

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 명도소송의 제기권자

 명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다.

 명도소송의 제기기간

 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다.

 명도소송의 집행

 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 제30조제1항).

 소유권 방어 예시)

 법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우

 일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다. 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

※ 법정지상권이란?

 법정지상권이란 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 법정지상권은 다음의 경우에 인정됩니다.
1. 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변경된 경우: 이 경우 대지소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제305조제1항).

2. 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우: 이 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제366조).

3. 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대해 담보권 실행(「가등기담보 등에 관한 법률」 제4조제2항)을 통해 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행해진 경우: 이 경우 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다

4. 입목의 경매나 그 밖의 사유로 인해 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우: 이 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

5. 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 해서 소유자가 달라진 경우: 이 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

 법정지상권의 존속기간은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년, 그 외의 건물인 경우에는 15년을 최단기간으로 봅니다

 법정지상권은 따로 등기하지 않아도 되지만, 추후 이를 처분하려면 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조).

 토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 줍니다. 즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 이용할 수 있습니다. 이 때, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않고, 그 건물의 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지를 포함합니다

 법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료(地料)를 지급해야 합니다. 지료는 당사자의 합의에 따르며, 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다

소유권 방어를 위한 조치

법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우에 매수인은 그 부동산의 가치를 보존하기 위해 법원에 부동산 관리명령을 신청할 수 있습니다.

매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전의 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 계속하고 있다면 예기치 못한 불이익을 받을 수 있습니다. 이 경우, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 수 있습니다.

 부동산 관리명령이란?

 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

 관리명령의 신청기간

 관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

 관리명령의 집행

 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.

 채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제3항).

 부동산 인도명령

 인도명령이란?

 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항 본문).
 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조제1항 단서).

 인도명령의 신청인

 인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.

 그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다(대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정).

 인도명령의 신청기간

 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항).

 인도명령의 집행

 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.

 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제6항).

예시)
법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요?
 
인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다.

이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제300조제1항).

부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다(「민사집행법」 제303조).

점유이전금지가처분

유체동산점유이전금지가처분을 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적물의 표시(목적물의 목록ㆍ명칭ㆍ소재지), 신청취지, 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

 점유이전금지가처분 신청

 유체동산의 경우에는 공시방법이 없으므로 처분금지가처분을 하더라도 양수인이 모르고 취득하는 경우가 많아 그 효과가 없기 때문에 점유이전금지가처분과 처분금지가처분을 함께 신청하거나 점유이전금지가처분 단독으로 신청합니다

 채무자와 그 배우자의 공유로서 채무자가 점유하거나 그 배우자와 공동으로 점유하고 있는 유체동산도 가처분할 수 있습니다

◀법령용어해설▶
 유체동산이란 무체동산이라는 개념과 구별하기 위해 사용되었던 구(舊)민법의 표현입니다. 집에 있는 TV, 냉장고, 피아노, 세탁기 등 그 밖의 가전제품, 가구, 그림, 골동품, 배서가 금지된 유가증권, 1개월 이내에 수확할 수 있는 과실 등을 포함하는 개념입니다.



< 명도소송(인도)ㆍ철거ㆍ수거단행가처분 >

부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 목적으로 하는 단행가처분을 신청할 수 있으며, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적물의 표시, 신청취지와 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

 인도(명도)·철거·수거단행가처분

 단행가처분이란

 단행가처분이란 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다.

 피보전권리와 보전의 필요성

 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 등 만족적 가처분이기에 피보전권리는 물론 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 있어 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도청구권의 존재가 명백하여 단행가처분의 집행으로 인하여 채무자가 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 합니다.

 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재해야 합니다.

 명도집행 후 재침입한 경우

 한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축사업이 지연되는 경우

 명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우
 채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우

 신청취지

 소장의 청구취지에 상응하는 것으로 가처분에 의해 구하려는 보전처분의 내용을 말하며, 권리의 보전을 위해 필요한 내용을 적습니다

<기재례: 건물의 명도단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.

2. 신청비용은 채무자의 부담으로 한다.

라는 재판을 구합니다.

<기재례: 철거·수거단행가처분의 경우>

신 청 취 지

1. 채무자는 채권자에게 별지 제1목록 기재 토지 위에 있는 별지 제2목록 기재 가건물을 철거하고 위 토지를 (임시로) 인도하라.

2. 채무자가 이 명령 송달일부터 Ο일 내에 위 가건물을 철거하지 않을 때에는 채권자는 집행관에게 위임하여 채무자의 비용으로 이를 철거하게 할 수 있다.

라는 재판을 구합니다.

법무법인 한서 주요업무 :
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유치권 - 1순위 근저당권자보다 유치권 가액이 더 높은 경매물건

유치권부존재확인
[대법원 2016.3.10, 선고, 2013다99409, 판결]


【판시사항】
[1] 근저당권자가 유치권 신고를 한 사람을 상대로 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있는지 여부(적극) 및 유치권 신고를 한 사람이 피담보채권으로 주장하는 금액 중 일부만 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 경우, 법원이 취할 조치(=유치권 부분에 대한 일부패소 판결)
[2] 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 관한 주장·증명책임의 소재(=피고)


【판결요지】
[1] 민사집행법 제268조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제91조 제5항에 의하면 유치권자는 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없지만 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있어 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있다. 이와 같이 저가낙찰로 인해 경매를 신청한 근저당권자의 배당액이 줄어들거나 경매목적물 가액과 비교하여 거액의 유치권 신고로 매각 자체가 불가능하게 될 위험은 경매절차에서 근저당권자의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 근저당권자의 이익을 단순한 사실상·경제상의 이익이라고 볼 수는 없다. 따라서 근저당권자는 유치권 신고를 한 사람을 상대로 유치권 전부의 부존재뿐만 아니라 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있고, 심리 결과 유치권 신고를 한 사람이 유치권의 피담보채권으로 주장하는 금액의 일부만이 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 것으로 인정되는 경우에는 법원은 특별한 사정이 없는 한 그 유치권 부분에 대하여 일부패소의 판결을 하여야 한다.

[2] 소극적 확인소송에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하는 주장을 하면 채권자인 피고는 권리관계의 요건사실에 관하여 주장·증명책임을 부담하므로, 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 요건사실인 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장·증명하여야 한다.



【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1.  상고이유 제1점에 대하여
확인의 소는 원고의 법적 지위가 불안·위험할 때에 그 불안·위험을 제거함에 확인판결로 판단하는 것이 가장 유효·적절한 수단인 경우에 인정된다(대법원 2005. 12. 22. 선고 2003다55059 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면 원심은, 선순위 근저당권자인 원고의 신청에 의한 임의경매절차에서 피고가 3,636,348,300원의 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 신고한 사실 등을 인정한 다음, 피고의 유치권이 존재하지 않고, 설령 유치권이 있더라도 233,503,375원을 초과하여서는 존재하지 아니한다는 원고의 주장에 대하여, 이 사건 소송물은 유치권의 존부인데 유치권은 불가분성을 가지므로 피담보채무의 범위에 따라 그 존부나 효력을 미치는 목적물의 범위가 달라지는 것이 아닌 점 등 그 판시 이유를 들어 이 사건에서 유치권의 피담보채권의 구체적인 범위에 관하여 판단할 필요가 없으므로, 피고가 소외인으로부터 이 사건 부동산의 부지 조성, 건축물 축조 등의 공사를 도급받아 완성함으로써 공사대금채권을 가지고 있고, 그 공사대금채권이 변제로 전액 소멸하였음을 인정할 수 없는 이상 원고의 위 청구는 모두 이유 없다고 판단하였다.
그러나 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 비추어 그대로 수긍하기 어렵다.
기록에 의하면 이 사건 경매목적물에 대한 총 감정평가액은 4,849,834,640원, 원고의 청구금액은 4,103,000,000원인데, 피고가 36억 원에 이르는 유치권을 신고함으로써 이 사건 경매절차에서의 수회에 걸친 매각기일에 모두 입찰자가 없어 유찰된 후 원고의 신청에 따라 현재까지 이 사건 경매가 연기되고 있음을 알 수 있다. 민사집행법 제268조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제91조 제5항에 의하면 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없지만 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있어 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있다. 이와 같이 저가낙찰로 인해 경매를 신청한 근저당권자인 원고의 배당액이 줄어들거나 경매목적물 가액과 비교하여 거액의 유치권 신고로 매각 자체가 불가능하게 될 위험은 경매절차에서 원고의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 원고의 이익을 단순한 사실상·경제상의 이익이라고 볼 수는 없다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결 등 참조). 따라서 원고는 피고를 상대로 유치권 전부의 부존재뿐만 아니라 이 사건 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있고, 심리 결과 피고가 유치권의 피담보채권으로 주장하는 금액의 일부만이 이 사건 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 것으로 인정되는 경우에는 법원은 특별한 사정이 없는 한 그 유치권 부분에 대하여 일부패소의 판결을 하여야 한다.
그럼에도 원심이 이 사건에서 유치권의 피담보채권의 범위를 심리·판단하지 않고 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구를 모두 배척한 것에는 원고의 상고이유 주장과 같이 확인의 소의 대상 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
 
2.  상고이유 제2점에 대하여
가.  소극적 확인소송에 있어서는, 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하는 주장을 하면 채권자인 피고는 그 권리관계의 요건사실에 관하여 주장·입증책임을 부담하므로 이 사건 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 요건사실인 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장·입증하여야 한다.
피고는 소외인과 체결한 도급계약서를 근거로 2008. 3. 31.부터 2010. 5. 10.경까지 수회에 걸쳐 총 4,086,348,300원에 이르는 공사계약을 체결하고 그중 450,000,000원만을 지급받아 3,636,348,300원의 공사대금채권이 남아 있다고 주장하고 있다. 그런데 ① 피고는 2008. 4. 18.경 토목공사에 관하여 산업재해보상보험에 가입하면서 공사금액을 343,636,363원으로 신고한 반면 이 사건에서는 합계 930,930,000원에 이르는 토목공사 도급계약서를 제출하였고, 소외인과 피고는 사돈 관계이며, 위 각 도급계약서 중 일부 작성 일자, 준공 예정 일자 등이 수정되거나 가필되어 있는 점, ② 이 사건 경매목적물의 총 감정평가액에 비추어 일부 토지와 건축물에 대한 공사대금이 40억 원이라는 주장은 쉽게 납득하기 어려운 점, ③ 피고는 이 사건 공사와 관련하여 소외인에게 합계 1,668,263,410원의 세금계산서만을 발행하였던 점, ④ 원고가 2007. 6. 25.부터 2010. 7. 27.까지 소외인에게 대여한 시설자금 중 피고에게 1,307,845,200원이 지급된 점, ⑤ 원고의 대출 담당자는 이 사건 공사를 소외인이 직영하는 것으로 알고 시공자에 대한 유치권 포기각서 등의 서류를 징구하지 않았다고 진술하였고, 소외인은 2008. 2. 15.경 건축주인 자신이 직접 축사를 신축한다는 내용으로 착공신고를 하였던 점 등 기록에 나타난 모든 사정을 종합하여 보면, 위 각 도급계약서의 내용을 모두 그대로 믿기는 어렵다.
그렇다면 원심으로서는 피고에게 주장하는 공사대금채권의 존재에 대해 입증을 촉구하는 등으로 그 채무의 수액을 심리한 다음 이 사건 청구의 일부 인용 여부에 관하여 판단하여야 함에도 위 각 도급계약서에 따라 막연히 공사대금채권이 존재한다고 판단한 잘못이 있으므로, 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
 
나.  관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유를 들어 피고가 늦어도 2012. 1. 27.부터는 이 사건 부동산을 점유하고 있었다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 필요한 심리를 다하지 아니하는 등의 위법이 없다.
 
3.  결론
원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 이기택(재판장) 이인복 김소영(주심)

법무법인 한서 주요업무 :
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건물명도
[대법원 2016.11.25, 선고, 2016다211309, 판결]
【판시사항】
[1] 임대차계약 종료 전에 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(소극) 및 임차인이 임대차보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절할 수 있는지 여부(소극)
[2] 임대차 존속 중 차임을 연체한 경우, 차임채권의 소멸시효가 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행하는지 여부(원칙적 적극)
[3] 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 후 임대인이 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계할 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이 경우 연체차임을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부(적극)


【판결요지】
[1] 임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있다. 따라서 임대차계약 종료 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고, 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.
[2] 소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다(민법 제184조 제2항). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다.
[3] 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사이다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이다.
한편 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다.



【이 유】
상고이유를 판단한다.
1.  임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있다(대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결 등 참조). 따라서 임대차계약의 종료 전에는 공제 등의 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고(대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608, 49615 판결 등 참조), 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.
한편 소멸시효는 법률행위에 의하여 이를 배제, 연장 또는 가중할 수 없다(민법 제184조 제2항). 그러므로 임대차 존속 중 차임을 연체하더라도 이는 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다고 보아야 한다.
 
2.  임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 할 수 있다. 이는 차임채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할 수 있다.
한편 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조), 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 그 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다고 보아야 할 것이지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다.
 
3.  원심은 제1심판결 이유를 일부 인용하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고와 피고 사이의 임대차계약은 원고의 2014. 3. 27.자 내용증명우편이 그 무렵 피고에게 도달함으로써 적법하게 해지되어 종료하였는데, 지급기일이 2011. 3. 27. 이전인 차임채권은 임대차계약의 종료 전에 이미 소멸시효가 완성되었으므로, 그 차임채권 상당액은 임대차보증금에서 공제될 수 없고, 나아가 원고가 그 후 민법 제495조에 따라 위와 같이 임대차계약의 종료 전에 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계할 수도 없다고 판단하였다.
위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리에 비추어 임대차보증금의 법적 성질 및 그 담보 범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 있고, 같은 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
 
4.  그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

명도소송의 이해

관리자 | 2017-02-20

< 명도소송(인도)ㆍ철거ㆍ수거단행가처분 >

부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 목적으로 하는 단행가처분을 신청할 수 있으며, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적물의 표시, 신청취지와 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

 인도(명도)·철거·수거단행가처분

 단행가처분이란

 단행가처분이란 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다.

 피보전권리와 보전의 필요성

 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 등 만족적 가처분이기에 피보전권리는 물론 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 있어 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도청구권의 존재가 명백하여 단행가처분의 집행으로 인하여 채무자가 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 합니다.

 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재해야 합니다.

 명도집행 후 재침입한 경우

 한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축사업이 지연되는 경우

 명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우
 채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우

 신청취지

 소장의 청구취지에 상응하는 것으로 가처분에 의해 구하려는 보전처분의 내용을 말하며, 권리의 보전을 위해 필요한 내용을 적습니다

<기재례: 건물의 명도단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.

2. 신청비용은 채무자의 부담으로 한다.

라는 재판을 구합니다.

<기재례: 철거·수거단행가처분의 경우>

신 청 취 지

1. 채무자는 채권자에게 별지 제1목록 기재 토지 위에 있는 별지 제2목록 기재 가건물을 철거하고 위 토지를 (임시로) 인도하라.

2. 채무자가 이 명령 송달일부터 Ο일 내에 위 가건물을 철거하지 않을 때에는 채권자는 집행관에게 위임하여 채무자의 비용으로 이를 철거하게 할 수 있다.

라는 재판을 구합니다.

건물명도
[대법원 2016.12.1, 선고, 2016다228215, 판결]
【판시사항】
임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영된 경우, 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것이 허용되는지 여부(소극)


【판결요지】
근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 임대차 사실을 부인하고 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.


【이 유】
상고이유를 판단한다.
1.  원고들의 상고이유 제2점에 대하여
가.  근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다.
 
나.  원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
1) 피고는 2006. 9. 1.경 이 사건 상가를 사업장소재지로 하여 사업자등록을 하고, 그 무렵부터 이 사건 상가에서 공인중개사 사무소를 운영하고 있다.
2) 피고는 2006. 12. 20. 이 사건 상가의 소유자인 주식회사 제이비에스(이하 ‘제이비에스’라고 한다)로부터 이 사건 상가를 임차하였다가, 2009. 5. 1. 보증금 4,000만 원, 차임 월 20만 원, 임대차기간 2009. 5. 1.부터 2011. 4. 30.까지로 임대차 내용을 변경하여 다시 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다. 피고는 보증금 중 일부는 현금으로, 나머지는 피고의 채권으로 상계 처리하는 등의 방법으로 증액된 보증금을 모두 지급하였고, 2009. 9. 30. 파주세무서장으로부터 이 사건 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
3) 제이비에스는 2009. 9. 30. 주식회사 인성상호저축은행(이하 ‘인성저축은행’이라고 한다)으로부터 대출을 받으면서 이 사건 상가에 관하여 근저당권을 설정해 주었다.
4) 그 무렵 피고는 제이비에스의 부탁에 따라 인성저축은행에 ‘이 사건 상가에 무상거주함을 확인하고, 만일 기재 내용과 실제가 상이하여 발생되는 손해에 대하여 전적으로 민·형사상 책임을 질 것을 확약한다’는 취지의 문서(이하 ‘무상거주확인서’라고 한다)를 작성해 주었다.
5) 제이비에스가 대출원리금을 변제하지 못하자, 인성저축은행은 이 사건 상가에 관하여 임의경매신청을 하여, 2012. 6. 13. 의정부지방법원 고양지원 2012타경20945로 임의경매개시결정이 내려졌다.
6) 위 임의경매절차에서 집행관이 작성하여 경매법원에 제출한 현황조사서에는, 피고가 등록사항 등의 현황서상 등재자이고 임대차계약서에 확정일자를 받은 것으로 기재되어 있다.
7) 인성저축은행은 2012. 10. 31.경 피고의 배당 및 권리 자격을 제외해 달라는 취지의 권리(임차인)배제신청서에 위 무상거주확인서를 첨부하여 경매법원에 제출하였다.
8) 원고 에이치케이스테인드글래스 주식회사(이하 ‘원고 회사’라고 한다)는 위 경매절차에서 최고가 매수신고인이 되어 매각허가결정을 받고 대금을 납부한 후, 2013. 1. 3. 이 사건 상가에 관한 소유권이전등기를 경료하였다.
9) 그 후 이 사건 상가의 소유권은 케이비부동산신탁 주식회사에게 이전되었다가 2013. 4. 25. 원고들에게 각 1/2 지분씩 이전되었다.
 
다.  위 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 상가에 관한 임의경매절차에서 집행관이 작성하여 경매법원에 제출한 현황조사서에는 피고가 이 사건 상가의 임차인이라는 사정이 현출되어 있으나, 한편으로 근저당권자인 인성저축은행이 경매법원에 피고가 작성한 무상거주확인서를 첨부하여 권리(임차인)배제신청서를 제출하기도 하였으므로, 만일 원고 회사가 위 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하였다면, 임차인인 피고가 매수인이나 매수인으로부터 이 사건 상가를 승계 취득한 원고들의 인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 보아야 한다.
그런데도 원심이 이러한 사정을 살피지 아니한 채, 이 사건 상가 인도 청구에 대하여 피고가 대항력 있는 임대차를 주장하면서 임차보증금반환과 동시이행의 항변을 하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다는 원고들의 주장을 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는, 금반언과 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
 
2.  그러므로 원고들의 나머지 상고이유와 피고의 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 이기택(재판장) 김용덕 김신(주심) 김소영
"계약 깰땐 일부 아닌 전체계약금 포기하거나 배로 돌려줘야"



계약금 관련 사건을 처리하다 보면 계약서에 기재된 계약금보다 적은 돈만 지급받고

계약이 체결되는 경우를 종종 본다. 까다롭다는 말을 듣기 싫은 계약자 입장에서는

 "오늘 가지고 있는 돈이 이것밖에 없어서 나중에 보내드릴게요"라는 상대의 말

한마디를 쉽게 받아들인다.



계약금을 일부 지급받는 것에 법률적인 위험은 없는 것일까.

사례를 통해 그 궁금증을 풀어보도록 하자.



서울 모처에 집을 가지고 있는 A씨. 그가 외국으로 출장 간 사이 장모인 B씨가

중개사 C씨에게 집을 팔겠다며 중개를 부탁했다. 중개사 C씨의 중개에 따라 A씨를

대리한 B씨와 매수인 D씨 간에 매매계약이 체결되었다.



계약금은 6000만원을 지급하기로 했는데 D씨가 당일 가지고 있는 돈이 300만원밖에

없다고 했다. 그래서 300만원을 계약 당일에 지급하고 나머지 5700만원은

다음 날 지급하기로 약속했다.



그런데 B씨가 집에 와서 A씨에게 집을 팔았다고 전화를 하자 집주인 A씨는

집을 팔 생각이 전혀 없는데 왜 마음대로 집을 팔았느냐고 항의를 했다.

B씨는 사위의 뜻을 잘못 파악했다며 계약 당일 저녁 중개사 C씨를 통하여

D씨에게 매매계약을 해약한다(깬다)고 통보하고 다음 날 아침 600만원을

D에게 입금했다.



위 사례에서 과연 A씨의 방식대로 계약을 깰 수 있을까.



▲ 계약금 있는 계약인 '요물계약' 깨려면 계약금 포기하거나 두 배로 돌려줘야 ▲



계약은 법률의 규정에 따른 경우를 제외하고는 쉽게 그 구속력에서 벗어날 수 없다.

계약의 구속력을 벗어날 수 있는 방법은 법률에 정해진 무효, 취소의 사유가 있거나

상대방의 계약의무 불이행 등을 이유로 적법하고 유효하게 계약 해제를 한 경우 등이다.

이 방법들은 대부분 계약 체결 과정에 하자가 있거나 상대방의 책임이 있는 경우로 한정된다.



그에 반해 계약금을 포기하고 계약의 구속력에서 벗어날 수 있는 해약의 경우 계약 체결

상의 하자나 계약 이행 상의 책임 유무와는 관계가 없다. 자신이 계약금을 포기하거나

상대방이 계약금의 배액을 지급함으로써 계약의 구속력을 벗어날 수 있는 방안이기에

실제 거래에서 유용하게 사용된다.



위 사례와 같이 계약금을 주고받는 계약은 계약금을 주고 받으면 계약이 성립되는 것을

요건으로 하는 '요물계약'의 성격을 갖는다. 이때 계약금의 일부만 받은 경우 계약을

깨기 위해서 포기하거나 두 배로 돌려줘야 하는 계약금이 일부 지급받은 300만원인지

아니면 원래 전체 계약금인지가 문제다.



▲ 계약금 일부만 받았어도 계약 깰 땐 전체 계약금 기준 ▲



계약금이 있는 계약은 요물계약이란 특성 때문에 비록 계약금을 6000만원으로 정했다고

하더라도 계약 당시 실제 지급된 돈이 300만원이라면 그 금액을 계약금으로 보는 견해가

있다. 실제로 하급심 중 일부 판결은 이 견해에 따라 실제 지급받은 계약금을 기준으로

해약의 유효성을 판단한 경우도 존재한다.



그러나 대법원은 계약금의 일부만 지급된 경우엔 계약금 전부를 지급하지 않는 한

계약을 해약할 수 없다는 입장을 분명히 했다. (2007다73611 판결)



계약금 일부 지급과 관련해 계약금의 일부만 지급된 경우 많은 사람들이 그 일부

지급된 계약금만을 포기하거나 두 배를 돌려주면 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다는

믿음을 가지고 있다. 그러나 이는 잘못된 생각이다. 전체 계약금을 기준으로 따져야 한다.



계약 체결 시 잘못된 상식은 많은 문제를 야기한다는 점을 명심하고 신중히 진행해야 한다.
부동산 명의신탁을 해선 안 되는 이유





명의신탁은 신탁자와 수탁자 사이에 실체적인 거래관계 없이 매매 등 채권계약의 형식을 빌

어 목적재산의 명의만을 수탁자 앞으로 이전해두는 것을 말한다. 명의신탁은 명문 규정은 없

지만 오래 전부터 판례이론에 의해서 형성되고 인정돼 왔다.



명의신탁에 대한 판례이론이 형성된 계기는 종중 재산을 종원 앞으로 명의신탁하는 관례를

이론적으로 뒷받침하기 위해서였다. 그 후 명의신탁이 세금포탈, 투기, 재산은닉 등 탈법적인

목적으로 광범위하게 이용되자 이를 근절하기 위해 '부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률

(부동산실명제법)'이 제정됐다.



부동산실명제법의 제정으로 그 동안 광범위하게 인정되던 명의신탁의 효력에 근본적인 변화

가 발생하게 됐다. 명의신탁 약정은 특정한 예외사유를 제외하고는 원칙적으로 무효가 됐다.

부동산실명제법을 위반해 명의신탁을 할 경우 부동산 가액의 30% 범위 내에서 과징금을 부과

받게 되며, 더 나아가 형사처벌을 받게 됐다.



그럼에도 불구하고 아직도 명의신탁이 사회 곳곳에서 애용되고 있어 문제다. 아마도 명의신탁

자와 수탁자 간에 인간관계의 긴밀성을 과신하기 때문에 생기는 문제 같다. 그러나 견물생심

이라고 했던가. 필자는 명의신탁으로 인해 인간관계도 파괴되고 더 나아가 재산까지 잃게 되

는 파국을 많이 목격해왔다.




▲ 부동산 명의신탁의 세 가지 유형 ▲




명의신탁은 원칙적으로 무효다. 그런데 무효의 내용이 명의신탁의 유형에 따라 약간씩 차이가

있다. 따라서 명의신탁의 유형에 따른 무효의 내용을 구체적으로 파악해 볼 필요가 있다. 명의

신탁약정을 위반한 경우 형사책임도 위 각 유형별로 차이가 있으므로 명의신탁 유형에 대해

서 알아둘 필요가 있다.   



1.양자간 명의신탁이란 신탁자의 명의로 돼 있는 부동산의 등기를 명의신탁약정에 의하여 수탁

자에게 이전 등기한 경우다. 이 경우 그 이전 등기는 무효가 된다. 따라서 신탁자는 수탁자를

상대로 등기의 말소를 청구하거나 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기 청구를 하여

자신의 재산을 회복할 수 있다.



2.중간생략등기형 명의신탁이란 명의신탁자가 매도인으로부터 부동산 매수계약을 체결한 후

신탁자의 명의가 아닌 수탁자 명의로 해당 부동산의 소유권을 이전하는 경우다. 이 경우 명의

신탁 약정은 무효가 되므로 수탁자는 비록 해당 부동산의 소유자로 등기가 된다해도 해당 부

동산의 소유권을 취득하지 못한다. 신탁자가 해당부동산의 소유권을 확보하기 위해서는 매도

인을 대위해 수탁자 앞으로 이전된 해당 부동산 등기의 말소를 청구하고 해당 부동산의 소유

권이 매도인 앞으로 등기가 되면 다시 매도인을 상대로 소유권이전등기를 청구해야 해당 부동

산의 소유권을 확보할 수 있게 된다.



3.계약형 명의신탁이란 수탁자가 매매계약이 당사자로 매매계약을 체결하고 이전등기를 마친

경우다. 이 유형의 명의신탁에서는 신탁자가 계약체결 과정에 직접 노출되지 않는다. 계약

형 명의신탁은 두가지 유형으로 다시 나누어진다.



매도인이 명의신탁약정 사실을 알고 있는 경우(악의의 계약형 명의신탁)와 매도인이 명의신탁

약정 사실을 모르는 경우(선의의 계약형 명의신탁)로 나뉜다. 악의의 계약형 명의신탁은 무효

로 매도인이 해당 부동산의 등기 말소를 청구할 수 있다. 선의의 계약형 명의신탁은 매도인

입장에서는 정상적인 거래이므로 유효하다. 따라서 해당 부동산의 소유권은 확정적으로 수탁자

에게 이전하게 된다. 이 경우 신탁자는 수탁자를 상대로 해당 부동산의 소유권 이전은 청구할

 수 없고 수탁자에게 제공한 부동산 매수대금 상당의 부당이득을 청구할 수밖에 없다.




이상에서 살펴본 바와 같이 신탁자가 해당 부동산의 소유권을 확보할 수 있는 경우는 양자간

명의신탁관계가 유일하다. 중간생략등기형 명의신탁의 경우 소유권을 확보할 수 있는 가능성은

 있지만 그 과정이 매우 복잡하다. 계약형 명의신탁의 경우는 명의신탁자가 해당 부동산의

소유권을 확보할 수 있는 가능성이 근본적으로 부정된다. 명의신탁자의 해당 부동산에 대한

 소유권 확보 가능성 측면에서 볼 때 명의신탁은 활용할 수 없는 제도라는 점을 알 수 있다.





▲ 명의수탁자가 부동산 소유권 이전·담보제공한 경우 명의신탁자 취할 수 있는 조치 없어 ▲




다음으로 논의의 방향을 명의수탁자가 해당 부동산의 소유권을 제3자에게 이전하거나

 담보를 제공한 경우로 돌려보자.


부동산실명제법은 명의신탁 약정을 무효로 하면서 제3자에게 대항하지 못하도록 규정하고 있다.

 명의수탁자가 명의신탁 약정을 위반해 제3자에게 소유권을 이전하거나 담보를 제공한 경우

제3자는 명의신탁 사실을 알든 모르든 간에 소유권 또는 담보권을 취득하게 된다. 명의신탁자는

제3자의 행위가 수탁자의 횡령 행위에 적극적으로 가담하여 무효로 평가 받지 않는 한 제3자를

상대로 어떠한 법률적 조치도 취할 수 없다.








▲ 명의신탁약정을 위반한 수탁자의 형사상 책임 범위 좁아 ▲




그렇다면 이러한 경우 명의신탁약정을 위반한 수탁자의 형사상 책임은 어떨까. 지금까지 판례

는 계약형 명의신탁을 제외한 나머지 명의신탁관계에서 수탁자의 행위를 횡령으로 봐 형사처벌

을 할 수 있다는 입장이었다. 그런데 최근 대법원은 전원합의체 판결을 통해 중간생략등기형

명의신탁의 경우에도 수탁자가 신탁부동산을 처분해도 형사처벌을 할 수 없다고 판시(대법원

2014도6992 판결)해 명의신탁위반에 따른 명의수탁자의 형사책임의 범위를 대폭 축소했다.



지금까지 부동산실명제법이 명의신탁을 금지하고 있음에도 명의신탁이 사라지지 않았던 중요한

이유가 명의신탁약정을 위반한 수탁자를 형사적으로 처벌할 수 있었기 때문이다. 그런데 대법원이

입장을 변경해 형사처벌의 범위를 축소함으로써 명의신탁은 설 자리를 잃게 되었다.



결론적으로 부동산명의신탁은 소유권 확보의 문제, 명의수탁자의 임의 처분시 신탁자 보호문제,

과징금 납부가능성, 형사처벌 가능성에 비춰 절대로 활용해서는 안 된다.

명의신탁으로 돈도 잃고 사람도 잃을 수 있다는 점을 명심하도록 하자.

매수인의 부동산 취득 -2-

관리자 | 2017-02-07

● 부동산 세금의 납부 ●



 경매를 통해 부동산을 취득한 경우에는 그에 따른

취득세, 인지세, 지방교육세 및 농어촌특별세 등을 납부해야 합니다.



● 취득세 ●



- 취득세 산식 -


 취득세는 부동산의 취득에 대해서 부과되는 지방세로

다음과 같이 산정합니다(「지방세법」 제8조제1항, 제10조제1항 및 제11조제1항).


※ 취득세 = 부동산 취득 당시의 가액 × 취득세의 표준세율 ※


취득세의 표준세율은 1000분의 40(농지는 1000분의 30)입니다

(「지방세법」 제11조제1항제7호).



● 취득세의 감면 ●



 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라

취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다

(「지방세법」 제14조).

 유상거래를 원인으로 2013년 1월 1일부터 2013년 6월 30일까지 취득한 주택이

 다음 어느 하나에 해당하는 경우 위의 취득세 산식에 따라 산출된 취득세를 경감받습니다

(「지방세특례제한법」 제40조의2제1항 및 「지방세특례제한법 시행령」 제17조의2).




 유상거래를 원인으로 2013년 7월 1일부터 2013년 12월 31일까지

취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택을 취득해

① 1주택이 되거나,

② 대통령령으로 정하는 일시적 2주택이 되는 경우에는 위의 취득세 산식에 따라

산출된 취득세의 100분의 50을 경감받습니다

(「지방세특례제한법」제40조의2제2항 및「지방세특례제한법 시행령」 제17조의2).

 다만, 일시적 2주택으로 취득세를 경감받고 정당한 사유 없이

그 취득일부터 3년 이내 1주택이 되지 않은 경우 경감받은 취특세는 추징됩니다

(「지방세특례제한법」 제40조의2제2항 단서).


※ 취득세 감면 내용은 2013년 1월 1일 이후 최초로 취득한 경우부터 적용됩니다

(「지방세특례제한법」 부칙<법률11716호> 제2호).




● 인지세 ●



 인지세는 부동산의 취득과 관련해서 계약서와 그 밖에 이를 증명하는

증서를 작성하는 경우에 부과되는 세금으로 다음과 같이 산정합니다

(「인지세법」 제1조, 제3조 및 「인지세법 시행규칙」 제3조).



● 지방교육세 및 농어촌특별세 ●



 이 외에도 부동산 취득에 따른 지방교육세(「지방세법」 제151조)와

농어촌특별세(「조세특례제한법」, 「관세법」, 「지방세법」 및

「지방세특례제한법」에 따라 감면을 받는 취득세 또는 등록면허세의

100분의 20에 해당하는 금액 또는 「지방세법」 제10조 및 제11조의 표준세율을

100분의 2로 적용해서 「지방세법」, 「지방세특례제한법」 및 「조세특례제한법」에 따라

산출한 취득세액의 100분의 10에 해당하는 금액)가 부과됩니다(「농어촌특별세법」 제5조).



※ 「지방세법」 제6조의 적용 대상이 되는 농지 및 임야에 대한 취득세를

납부하는 경우에는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(「농어촌특별세법」 제4조제10호).

매수인의 부동산 취득 -1-

관리자 | 2017-02-06

● 소유권 등 권리의 취득 ●



매각대금 지급에 따른 매각 목적인 권리의 취득


 법원에서 정한 매각대금지급기한까지 매각대금을 지급하면

 매수인이 종전의 소유자를 상대로 등기절차를 밟지 않더라도

매각의 목적인 권리를 취득합니다

(「민사집행법」 제135조 및 「민법」 제187조 본문).


 그러나 등기를 하지 않으면 부동산을 처분할 수 없으므로,

부동산의 소유권 등 권리를 취득했다면

그에 대한 등기를 하는 것이 좋습니다

(「민법」 제187조 단서).




※ 매각의 목적인 권리는 전세권, 지상권 등 다양할 수 있지만,

소유권이 그 대부분을 차지하고 있습니다.

따라서 아래에서는 매각으로 인해 취득할 수 있는 권리 중

 소유권을 중점적으로 살펴보겠습니다.




● 등기촉탁의 신청 ●



 매각대금이 지급되면 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는

법원주사보(이하 “법원사무관 등”이라 함)는 매수인 앞으로

소유권을 이전하는 등기(소유권이전등기)와 매수인이 인수하지 않은

부동산의 부담에 관한 기입 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기(말소등기)를

등기관에 촉탁합니다(「민사집행법」 제144조제1항).


 등기촉탁을 위해 매수인은 다음의 서류를 법원사무관 등에 제출해야 합니다

[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」


1. 부동산소유권이전등기 촉탁신청서 1부

2. 부동산목록 4통

3. 부동산 등기사항증명서 1통

4. 토지대장 등기사항증명서 1통

5. 건축물대장 등기사항증명서 1통

6. 주민등록등본 1통

7. 등록세 영수증: 이전, 말소

8. 대법원수입증지: 이전 9,000원, 말소 1건당 2,000원(토지, 건물 각각임)

9. 말소할 사항(말소할 각 등기를 특정할 수 있도록 접수일자와 접수번호) 4부

10. 등기필증 우편송부신청서(매수인이 우편에 의해 등기필증을 송부받길 원하는 경우에 한함)

11. 매수인이 수인인 경우에는 등기필증 수령인 1인을 제외한 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서



※ 법인등기부등(초)본, 주민등록등(초본), 토지대장 및 건물대장 등기사항증명서는

발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다.

또한, 등록세 영수필확인서 및 통지서에 기재된 토지의 시가표준액 및

건물의 과세표준액이 각 500만원 이상인 경우에는 국민주택채권을 매입하고

그 주택채권발행번호를 기재해야 합니다.


 말소등기 및 소유권이전등기에 드는 비용은

매수인이 부담합니다(「민사집행법」 제144조제3항).





● 경매로 인해 부동산과 함께 종전의 영업자의 지위까지도 승계되는 경우가 있나요? ●
 


경매를 통해 부동산 등의 영업시설·설비를 전부 인수한 경우에는

부동산 등 해당 영업시설·설비에 대한 소유권 외에도

법령에 의해 종전의 영업자의 지위까지 매수인에게 승계될 수 있습니다.
 

영업시설·설비의 전부 인수로 종전의 영업자의 지위가 승계되는 경우는 다음과 같습니다.
 

1. 「건강기능식품에 관한 법률」에 따른 영업자(규제「건강기능식품에 관한 법률」 제11조제2항)

2. 「건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률」에 따른 건설폐기물처리업자(「건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률」 제44조제4호)

3. 「게임산업진흥에 관한 법률」에 따른 영업자(「게임산업진흥에 관한 법률」 제29조제3항)

4. 「공중위생관리법」에 따른 공중위생영업자(「공중위생관리법」 제3조의2제2항)

5. 「관광진흥법」에 따른 관광사업자(「관광진흥법」 제8조제2항제1호)

6. 「도시가스사업법」에 따른 도시가스사업자(「도시가스사업법」 제7조제2항)

7. 「먹는물관리법」에 따른 먹는물관련영업자(「먹는물관리법」 제25조제2항제1호)

8. 「사료관리법」에 따른 제조업자(「사료관리법」 제9조제2항)

9. 「석유 및 석유대체연료 사업법」에 따른 석유정제업자(규제「석유 및 석유대체연료 사업법」 제2조제4호)

10. 「석탄산업법」에 따른 석탄가공업자(「석탄산업법」 제20조제2항)

11. 「소방시설공사업법」에 따른 소방시설업자(「소방시설공사업법」 제7조제2항)

12. 「소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」에 따른 방염업자, 소방시설관리업자(「소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제32조제2항)

13. 「소음·진동관리법」에 따른 사업자(「소음·진동관리법」 제10조제2항)

14. 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」에 따른 사업자, 폐수처리업자(「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제36조제2항 및 제65조제2항)

15. 「식품·의약품분야 시험·검사 등에 관한 법률」에 따른 식품 등 시험·검사기관 운영자(「식품·의약품분야 시험·검사 등에 관한 법률」 제6조제2항제1호)

16. 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」에 따른 액화석유가스 충전사업자, 액화석유가스 집단공급사업자, 액화석유가스 판매사업자, 가스용품 제조사업자 및 액화석유가스 저장자(「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제2조)

17. 「어장관리법」에 따른 어장정화·정비업 등록자(「어장관리법」 제19조제2항제1호)

18. 「소금산업 진흥법」에 따른 소금제조업자(규제「소금산업 진흥법」 제25조제2항제1호)

19. 「음악산업진흥에 관한 법률」에 따른 음반·음악영상물제작업자, 음반·음악영상물배급업자 및 노래연습장업자(「음악산업진흥에 관한 법률」 제23조제2항)

20. 「응급의료에 관한 법률」에 따른 이송업자(「응급의료에 관한 법률」 제54조제2항)

매수인의 매각대금 지급

관리자 | 2017-02-03

● 매수인의 매각대금 지급 ●



매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급하면

경매 물건의 권리를 취득하게 됩니다.

매각대금을 낼 때는 매수신청보증으로 제공한 금액을 제외한 금액만 지급하면 되며,

매수신청보증으로 금전 외의 것을 제공한 경우에는

그 현금화 등에 소요되는 비용을 추가로 부담해야 합니다.

매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급하지 않으면

차순위매수신고인에게 매각허가결정이 이루어지거나

재매각결정이 이루어질 수 있습니다.



재매각결정이 되었더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지

대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한

지연이자(연 1할 5푼) 및 절차비용을 지급해서 재매각 절차를 취소하면

경매 물건의 권리를 취득할 수 있습니다.



● 매각대금의 지급 ●



- 매각대금 지급기한의 통지


 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각허가결정이 확정된 날부터

1개월 안의 날(단, 경매사건기록이 상소법원에 있는 경우에는 그 기록을 송부받은 날부터 1월 안의 날)로

대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지합니다

(「민사집행법」 제142조제1항 및 「민사집행규칙」 제78조).

 매수인은 법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 지급해야 합니다

(「민사집행법」 제142조제2항).



● 매각대금의 지급방법 ●



 매각대금을 지급하려면 사건담임자(여기서는 법원담당공무원)로부터

법원보관금납부명령서를 교부받아 법원 지정 취급점에 매각대금을 납부하고

법원보관금영수증서를 교부받습니다

[「법원보관금취급규칙」 제9조제3항, 제10조제1항 및

「법원보관금취급규칙의 시행에 따른 업무처리지침」

(대법원재판예규 제1606호, 2016. 11. 1. 발령·시행) 제8조제1항].


 매수신청보증으로 금전을 제공한 경우에는

그 금액을 제외한 금액만 매각대금으로 지급하면 됩니다.

매수신청보증으로 금전 외의 것을 제공하고

그 보증액을 뺀 나머지 금액만 매각대금으로 지급한 경우에는

법원이 보증을 현금화해서 그 비용을 뺀 금액을

보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자(연 1할 5푼)에 충당하고,

모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정해

매수인이 낼 수 있도록 합니다

(「민사집행법」 제142조제3항부터 제5항까지, 「민사집행규칙」 제75조 및 제80조제1항).



※ 매수신청보증을 현금화하는 경우에는

보증을 제공한 사람이 그 현금화에 드는 비용을 부담합니다

(「민사집행규칙」 제80조제1항).

 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수할 수도 있고,

 배당표의 실시에 관해 매각대금의 한도에서 관계 채권자의 승낙이 있으면

대금의 지급에 갈음해서 채무를 인수할 수 있습니다.

또한, 채무자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지

법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다.

이 경우 매수인이 인수한 채무에 대해 이의가 제기되면

매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 합니다

(「민사집행법」 제143조).

 
한편, 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지

법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다.

만일, 매수인이 배당받아야 할 금액에 대해 이의가 제기되면

매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 합니다

(「민사집행법」 제143조제2항 및 제3항).




● 매각대금의 지급 효과 ●



 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 경매의 목적인 권리를 취득합니다

(「민사집행법」 제135조).

매각대금이 지급되면 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는

법원주사보는 매각허가결정의 등기사항증명서를 붙여

다음 각호의 등기를 촉탁해야 합니다(「민사집행법」 제144조제1항).

1. 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기

2. 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기

3. 경매개시결정등기를 말소하는 등기


 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되므로,

즉시 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다(「민사집행법」 제142조제6항).

 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당기일을 열어

 채권자에게 배당을 실시합니다(「민사집행법」 제145조).



● 매각대금의 미지급 ●



- 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정

 매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않은 경우에

차순위매수신고인이 있으면 법원은 차순위매수신고인에게

매각을 허가할 것인지를 결정해야 합니다.

그러나 대금지급기한(매수인이 제공한 금전 외의 매수신청보증을 현금화하고

매각대금 충당에 모자라는 차액을 지급하도록 정한 기한을 말함)을

다시 정한 경우에는 그렇지 않습니다

(「민사집행법」 제137조제1항).


 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있으면

매수인은 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(「민사집행법」 제137조제2항).



● 재매각 ●



 매수인이 대금지급기한 또는 다시 정한 대금지급기한까지

대금을 전부 지급하지 않았고, 차순위매수신고인이 없는 경우에는

법원이 직권으로 부동산의 재매각을 명해야 합니다.

재매각 절차에서는 종전에 정한 최저매각가격과

그 밖의 매각조건이 그대로 적용됩니다(「민사집행법」 제138조제1항 및 제2항)

 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금과

그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 지연이자(연 1할 5푼) 및

절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소됩니다.

한편, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받고도

대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않으면

최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 위 금액을 먼저 지급한 매수인이

경매 물건의 소유권을 취득하게 됩니다

(「민사집행법」 제138조제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).




● 전의 매수인도 재매각 절차에 참여할 수 있나요? ●
 
재매각 절차는 대금지급기한까지 매수인이

대금을 지급하지 않아 실시되는 절차이므로 전의 매각절차에서

매수인으로 결정된 사람은 재매각 절차에 참여할 수 없습니다(「민사집행법」 제138조제4항).

 
전의 매수인은 재매각 절차에 참여할 수 없는 외에도

매수신청보증의 반환을 요구할 수 없습니다(「민사집행법」 제138조제4항).

다만, 재매각 절차가 취소되거나 경매신청이 취하된 경우에는 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다.
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