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공사대금

매수인의 부동산 취득 -2-

관리자 | 2017-02-07

● 부동산 세금의 납부 ●



 경매를 통해 부동산을 취득한 경우에는 그에 따른

취득세, 인지세, 지방교육세 및 농어촌특별세 등을 납부해야 합니다.



● 취득세 ●



- 취득세 산식 -


 취득세는 부동산의 취득에 대해서 부과되는 지방세로

다음과 같이 산정합니다(「지방세법」 제8조제1항, 제10조제1항 및 제11조제1항).


※ 취득세 = 부동산 취득 당시의 가액 × 취득세의 표준세율 ※


취득세의 표준세율은 1000분의 40(농지는 1000분의 30)입니다

(「지방세법」 제11조제1항제7호).



● 취득세의 감면 ●



 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라

취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다

(「지방세법」 제14조).

 유상거래를 원인으로 2013년 1월 1일부터 2013년 6월 30일까지 취득한 주택이

 다음 어느 하나에 해당하는 경우 위의 취득세 산식에 따라 산출된 취득세를 경감받습니다

(「지방세특례제한법」 제40조의2제1항 및 「지방세특례제한법 시행령」 제17조의2).




 유상거래를 원인으로 2013년 7월 1일부터 2013년 12월 31일까지

취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택을 취득해

① 1주택이 되거나,

② 대통령령으로 정하는 일시적 2주택이 되는 경우에는 위의 취득세 산식에 따라

산출된 취득세의 100분의 50을 경감받습니다

(「지방세특례제한법」제40조의2제2항 및「지방세특례제한법 시행령」 제17조의2).

 다만, 일시적 2주택으로 취득세를 경감받고 정당한 사유 없이

그 취득일부터 3년 이내 1주택이 되지 않은 경우 경감받은 취특세는 추징됩니다

(「지방세특례제한법」 제40조의2제2항 단서).


※ 취득세 감면 내용은 2013년 1월 1일 이후 최초로 취득한 경우부터 적용됩니다

(「지방세특례제한법」 부칙<법률11716호> 제2호).




● 인지세 ●



 인지세는 부동산의 취득과 관련해서 계약서와 그 밖에 이를 증명하는

증서를 작성하는 경우에 부과되는 세금으로 다음과 같이 산정합니다

(「인지세법」 제1조, 제3조 및 「인지세법 시행규칙」 제3조).



● 지방교육세 및 농어촌특별세 ●



 이 외에도 부동산 취득에 따른 지방교육세(「지방세법」 제151조)와

농어촌특별세(「조세특례제한법」, 「관세법」, 「지방세법」 및

「지방세특례제한법」에 따라 감면을 받는 취득세 또는 등록면허세의

100분의 20에 해당하는 금액 또는 「지방세법」 제10조 및 제11조의 표준세율을

100분의 2로 적용해서 「지방세법」, 「지방세특례제한법」 및 「조세특례제한법」에 따라

산출한 취득세액의 100분의 10에 해당하는 금액)가 부과됩니다(「농어촌특별세법」 제5조).



※ 「지방세법」 제6조의 적용 대상이 되는 농지 및 임야에 대한 취득세를

납부하는 경우에는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(「농어촌특별세법」 제4조제10호).

매수인의 부동산 취득 -1-

관리자 | 2017-02-06

● 소유권 등 권리의 취득 ●



매각대금 지급에 따른 매각 목적인 권리의 취득


 법원에서 정한 매각대금지급기한까지 매각대금을 지급하면

 매수인이 종전의 소유자를 상대로 등기절차를 밟지 않더라도

매각의 목적인 권리를 취득합니다

(「민사집행법」 제135조 및 「민법」 제187조 본문).


 그러나 등기를 하지 않으면 부동산을 처분할 수 없으므로,

부동산의 소유권 등 권리를 취득했다면

그에 대한 등기를 하는 것이 좋습니다

(「민법」 제187조 단서).




※ 매각의 목적인 권리는 전세권, 지상권 등 다양할 수 있지만,

소유권이 그 대부분을 차지하고 있습니다.

따라서 아래에서는 매각으로 인해 취득할 수 있는 권리 중

 소유권을 중점적으로 살펴보겠습니다.




● 등기촉탁의 신청 ●



 매각대금이 지급되면 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는

법원주사보(이하 “법원사무관 등”이라 함)는 매수인 앞으로

소유권을 이전하는 등기(소유권이전등기)와 매수인이 인수하지 않은

부동산의 부담에 관한 기입 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기(말소등기)를

등기관에 촉탁합니다(「민사집행법」 제144조제1항).


 등기촉탁을 위해 매수인은 다음의 서류를 법원사무관 등에 제출해야 합니다

[「부동산 등에 대한 경매절차 처리지침」


1. 부동산소유권이전등기 촉탁신청서 1부

2. 부동산목록 4통

3. 부동산 등기사항증명서 1통

4. 토지대장 등기사항증명서 1통

5. 건축물대장 등기사항증명서 1통

6. 주민등록등본 1통

7. 등록세 영수증: 이전, 말소

8. 대법원수입증지: 이전 9,000원, 말소 1건당 2,000원(토지, 건물 각각임)

9. 말소할 사항(말소할 각 등기를 특정할 수 있도록 접수일자와 접수번호) 4부

10. 등기필증 우편송부신청서(매수인이 우편에 의해 등기필증을 송부받길 원하는 경우에 한함)

11. 매수인이 수인인 경우에는 등기필증 수령인 1인을 제외한 나머지 매수인들의 위임장 및 인감증명서



※ 법인등기부등(초)본, 주민등록등(초본), 토지대장 및 건물대장 등기사항증명서는

발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다.

또한, 등록세 영수필확인서 및 통지서에 기재된 토지의 시가표준액 및

건물의 과세표준액이 각 500만원 이상인 경우에는 국민주택채권을 매입하고

그 주택채권발행번호를 기재해야 합니다.


 말소등기 및 소유권이전등기에 드는 비용은

매수인이 부담합니다(「민사집행법」 제144조제3항).





● 경매로 인해 부동산과 함께 종전의 영업자의 지위까지도 승계되는 경우가 있나요? ●
 


경매를 통해 부동산 등의 영업시설·설비를 전부 인수한 경우에는

부동산 등 해당 영업시설·설비에 대한 소유권 외에도

법령에 의해 종전의 영업자의 지위까지 매수인에게 승계될 수 있습니다.
 

영업시설·설비의 전부 인수로 종전의 영업자의 지위가 승계되는 경우는 다음과 같습니다.
 

1. 「건강기능식품에 관한 법률」에 따른 영업자(규제「건강기능식품에 관한 법률」 제11조제2항)

2. 「건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률」에 따른 건설폐기물처리업자(「건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률」 제44조제4호)

3. 「게임산업진흥에 관한 법률」에 따른 영업자(「게임산업진흥에 관한 법률」 제29조제3항)

4. 「공중위생관리법」에 따른 공중위생영업자(「공중위생관리법」 제3조의2제2항)

5. 「관광진흥법」에 따른 관광사업자(「관광진흥법」 제8조제2항제1호)

6. 「도시가스사업법」에 따른 도시가스사업자(「도시가스사업법」 제7조제2항)

7. 「먹는물관리법」에 따른 먹는물관련영업자(「먹는물관리법」 제25조제2항제1호)

8. 「사료관리법」에 따른 제조업자(「사료관리법」 제9조제2항)

9. 「석유 및 석유대체연료 사업법」에 따른 석유정제업자(규제「석유 및 석유대체연료 사업법」 제2조제4호)

10. 「석탄산업법」에 따른 석탄가공업자(「석탄산업법」 제20조제2항)

11. 「소방시설공사업법」에 따른 소방시설업자(「소방시설공사업법」 제7조제2항)

12. 「소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」에 따른 방염업자, 소방시설관리업자(「소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제32조제2항)

13. 「소음·진동관리법」에 따른 사업자(「소음·진동관리법」 제10조제2항)

14. 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」에 따른 사업자, 폐수처리업자(「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제36조제2항 및 제65조제2항)

15. 「식품·의약품분야 시험·검사 등에 관한 법률」에 따른 식품 등 시험·검사기관 운영자(「식품·의약품분야 시험·검사 등에 관한 법률」 제6조제2항제1호)

16. 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」에 따른 액화석유가스 충전사업자, 액화석유가스 집단공급사업자, 액화석유가스 판매사업자, 가스용품 제조사업자 및 액화석유가스 저장자(「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」 제2조)

17. 「어장관리법」에 따른 어장정화·정비업 등록자(「어장관리법」 제19조제2항제1호)

18. 「소금산업 진흥법」에 따른 소금제조업자(규제「소금산업 진흥법」 제25조제2항제1호)

19. 「음악산업진흥에 관한 법률」에 따른 음반·음악영상물제작업자, 음반·음악영상물배급업자 및 노래연습장업자(「음악산업진흥에 관한 법률」 제23조제2항)

20. 「응급의료에 관한 법률」에 따른 이송업자(「응급의료에 관한 법률」 제54조제2항)

매수인의 매각대금 지급

관리자 | 2017-02-03

● 매수인의 매각대금 지급 ●



매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급하면

경매 물건의 권리를 취득하게 됩니다.

매각대금을 낼 때는 매수신청보증으로 제공한 금액을 제외한 금액만 지급하면 되며,

매수신청보증으로 금전 외의 것을 제공한 경우에는

그 현금화 등에 소요되는 비용을 추가로 부담해야 합니다.

매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급하지 않으면

차순위매수신고인에게 매각허가결정이 이루어지거나

재매각결정이 이루어질 수 있습니다.



재매각결정이 되었더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지

대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한

지연이자(연 1할 5푼) 및 절차비용을 지급해서 재매각 절차를 취소하면

경매 물건의 권리를 취득할 수 있습니다.



● 매각대금의 지급 ●



- 매각대금 지급기한의 통지


 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각허가결정이 확정된 날부터

1개월 안의 날(단, 경매사건기록이 상소법원에 있는 경우에는 그 기록을 송부받은 날부터 1월 안의 날)로

대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지합니다

(「민사집행법」 제142조제1항 및 「민사집행규칙」 제78조).

 매수인은 법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 지급해야 합니다

(「민사집행법」 제142조제2항).



● 매각대금의 지급방법 ●



 매각대금을 지급하려면 사건담임자(여기서는 법원담당공무원)로부터

법원보관금납부명령서를 교부받아 법원 지정 취급점에 매각대금을 납부하고

법원보관금영수증서를 교부받습니다

[「법원보관금취급규칙」 제9조제3항, 제10조제1항 및

「법원보관금취급규칙의 시행에 따른 업무처리지침」

(대법원재판예규 제1606호, 2016. 11. 1. 발령·시행) 제8조제1항].


 매수신청보증으로 금전을 제공한 경우에는

그 금액을 제외한 금액만 매각대금으로 지급하면 됩니다.

매수신청보증으로 금전 외의 것을 제공하고

그 보증액을 뺀 나머지 금액만 매각대금으로 지급한 경우에는

법원이 보증을 현금화해서 그 비용을 뺀 금액을

보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자(연 1할 5푼)에 충당하고,

모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정해

매수인이 낼 수 있도록 합니다

(「민사집행법」 제142조제3항부터 제5항까지, 「민사집행규칙」 제75조 및 제80조제1항).



※ 매수신청보증을 현금화하는 경우에는

보증을 제공한 사람이 그 현금화에 드는 비용을 부담합니다

(「민사집행규칙」 제80조제1항).

 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수할 수도 있고,

 배당표의 실시에 관해 매각대금의 한도에서 관계 채권자의 승낙이 있으면

대금의 지급에 갈음해서 채무를 인수할 수 있습니다.

또한, 채무자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지

법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다.

이 경우 매수인이 인수한 채무에 대해 이의가 제기되면

매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 합니다

(「민사집행법」 제143조).

 
한편, 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지

법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다.

만일, 매수인이 배당받아야 할 금액에 대해 이의가 제기되면

매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 합니다

(「민사집행법」 제143조제2항 및 제3항).




● 매각대금의 지급 효과 ●



 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 경매의 목적인 권리를 취득합니다

(「민사집행법」 제135조).

매각대금이 지급되면 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는

법원주사보는 매각허가결정의 등기사항증명서를 붙여

다음 각호의 등기를 촉탁해야 합니다(「민사집행법」 제144조제1항).

1. 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기

2. 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기

3. 경매개시결정등기를 말소하는 등기


 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되므로,

즉시 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다(「민사집행법」 제142조제6항).

 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당기일을 열어

 채권자에게 배당을 실시합니다(「민사집행법」 제145조).



● 매각대금의 미지급 ●



- 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정

 매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않은 경우에

차순위매수신고인이 있으면 법원은 차순위매수신고인에게

매각을 허가할 것인지를 결정해야 합니다.

그러나 대금지급기한(매수인이 제공한 금전 외의 매수신청보증을 현금화하고

매각대금 충당에 모자라는 차액을 지급하도록 정한 기한을 말함)을

다시 정한 경우에는 그렇지 않습니다

(「민사집행법」 제137조제1항).


 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있으면

매수인은 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(「민사집행법」 제137조제2항).



● 재매각 ●



 매수인이 대금지급기한 또는 다시 정한 대금지급기한까지

대금을 전부 지급하지 않았고, 차순위매수신고인이 없는 경우에는

법원이 직권으로 부동산의 재매각을 명해야 합니다.

재매각 절차에서는 종전에 정한 최저매각가격과

그 밖의 매각조건이 그대로 적용됩니다(「민사집행법」 제138조제1항 및 제2항)

 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금과

그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 지연이자(연 1할 5푼) 및

절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소됩니다.

한편, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받고도

대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않으면

최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 위 금액을 먼저 지급한 매수인이

경매 물건의 소유권을 취득하게 됩니다

(「민사집행법」 제138조제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).




● 전의 매수인도 재매각 절차에 참여할 수 있나요? ●
 
재매각 절차는 대금지급기한까지 매수인이

대금을 지급하지 않아 실시되는 절차이므로 전의 매각절차에서

매수인으로 결정된 사람은 재매각 절차에 참여할 수 없습니다(「민사집행법」 제138조제4항).

 
전의 매수인은 재매각 절차에 참여할 수 없는 외에도

매수신청보증의 반환을 요구할 수 없습니다(「민사집행법」 제138조제4항).

다만, 재매각 절차가 취소되거나 경매신청이 취하된 경우에는 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다.
● 매수신고인의 경매 물건 보호 조치 ●



채무자ㆍ소유자 또는 부동산의 점유자가

경매 물건에 대한 침해행위를 하는 경우

 최고가매수신고인은 법원에 신청해서

법원의 매각허가결정이 있을 때까지

그 행위를 금지하거나 일정한 행위를 하도록

할 수 있으며, 일정한 경우에는 법원에 신청해서

해당 물건을 집행관이 보관하도록 할 수 있습니다.





● 경매 물건에 대한 침해행위 방지를 위한 조치 ●



- 가격감소행위 등의 금지청구


 압류채권자 또는 최고가매수신고인은

경매의 실효성을 확보하기 위해 채무자·소유자 또는

부동산의 점유자가 부동산을 훼손하는 등

부동산의 가격을 현저히 감소시키거나

감소시킬 우려가 있는 행위(이하 “가격감소행위 등”이라 함)를 하면

법원에 신청해서 매각허가결정이 있을 때까지

그 행위를 하는 사람에 대해 가격감소행위 등을 금지하거나

일정한 행위를 하도록 할 수 있습니다(「민사집행규칙」 제44조제1항).



- 담보 제공


 또한, 부동산을 점유하는 채무자·소유자 또는

부동산의 점유자로서 그 점유권원을 압류채권자·가압류채권자

또는 「민사집행법」 제91조제2항부터 제4항까지의 규정에 따라

소멸하는 권리를 갖는 사람에 대해 대항할 수 없는 사람이

위의 가격감소행위 금지 등 명령을 위반하거나

가격감소행위 등을 하는 경우에 위 명령으로는

부동산 가격의 현저한 감소를 방지할 수 없다고 인정되는

 특별한 사정이 있는 때에는 법원은 압류채권자 또는

최고가매수신고인의 신청에 따라 매각허가결정이 있을 때까지

담보를 제공하게 하고 그 명령에 위반한 사람 또는

그 행위를 한 사람에 대하여 부동산의 점유를 풀고

집행관에게 보관하게 할 것을 명할 수 있습니다(「민사집행규칙」 제44조제2항).

이에 관한 법원의 결정은 상대방에게 송달되기 전에도 집행할 수 있지만,

신청인에게 고지된 날부터 2주가 지나면 집행할 수 없습니다

(「민사집행규칙」 제44조제7항 및 제8항).

 이러한 법원의 결정에 대해서는 즉시항고할 수 있으며,

추후 사정이 변경되면 그 취소 또는 변경을 신청할 수 있습니다

(「민사집행규칙」 제44조제4항 및 제5항).

법원의 매각허가여부 결정

관리자 | 2017-02-02

● 법원의 매각허가여부 결정 ●



매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면

법원은 매각결정기일을 열어 매각허가여부를 결정합니다.


매각허가결정이 선고되면 매수인은 정해진 기한까지

매각대금을 지급해야 합니다.

한편, 매각불허가결정이 선고되면

매수에 관한 책임이 면제되므로

매수신청보증을 반환받을 수 있습니다.



● 매각결정기일의 결정 및 통지 ●



- 매각결정기일의 결정


 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면

통상 매각기일부터 1주 이내에 매각결정기일이 정해집니다

(「민사집행법」 제109조제1항).


- 매각결정기일의 통지


 매각기일이 종결된 후에 매각결정기일이 변경되면

등기우편의 방법으로 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 및

이해관계인에게 변경된 매각결정기일이 통지됩니다

(「민사집행규칙」 제73조).


● 매각허가여부의 결정 ●



- 법원의 매각허가


 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 의견을 듣고,

매각불허가 사유가 있는지를 조사한 다음

매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다

(「민사집행법」 제120조제1항, 제123조 및 제126조제1항).


※ 이해관계인의 범위

 경매절차의 이해관계인은

① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자,

② 채무자 및 소유자,

③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자,

④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람을 말합니다(「민사집행법」 제90조).

 매각허가결정 또는 매각불허가결정은 그 선고를 한 때에

고지의 효력이 발생합니다(「민사집행법」 제126조 및 「민사집행규칙」 제74조).


- 매각허가결정


 매각허가결정이 선고되면 매수인은 법원이 정한 대금지급기한 내에

매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조제1항 및 제2항).

 매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임이 면제되므로

즉시 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다(「민사집행법」 제142조제6항).

 매각대금을 전부 지급하면 매수인은 소유권 등

매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다(「민사집행법」 제135조).


- 매각불허가결정


 법원은 직권으로 판단하거나 이해관계인의 이의신청이

정당하다고 인정되는 경우에 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제123조).


 법원의 매각불허가 사유는 다음과 같으며,

이는 이해관계인의 이의신청사유와 동일합니다(「민사집행법」 제120조제2항 및 제121조).

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

(단, 법원이 직권으로 판단하는 경우에는 그 흠이 제거되지 않은 경우에 한함)

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

(단, 법원이 직권으로 판단하는 경우에는 그 흠이 제거되지 않은 경우에 한함)

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워

매수신고를 한 사람이 「민사집행법」 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실

또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때



※ 이 외에도 법원은 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에

한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을

변제하기에 충분하면 다른 부동산(단, 일괄매각의 경우는 제외)에 대해

매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제124조).

 위의 사유로 매각을 허가하지 않고 다시 매각을 명하는 경우에는

법원이 직권으로 새 매각기일을 정해 매각 절차를 새롭게 진행하게 됩니다

(「민사집행법」 제125조제1항).

 한편, 매각불허가결정이 선고되면 매수인과 매각허가를 주장한

매수신고인의 매수에 관한 책임이 면제되므로(「민사집행법」 제133조),

매수인과 매수신고인은 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다.




● 매각허가결정의 취소신청 ●



- 매각허가결정의 취소신청


 매각허가결정이 확정된 후에 천재지변, 그 밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로

부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 밝혀지면

매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있습니다

(「민사집행법」 제127조제1항).


● 법원의 매각허가결정이 선고된 후에도 경매신청이 취하될 수 있나요? ●


 
경매를 신청한 채권자는 경매신청을 취하해서

 해당 경매절차를 종료시킬 수 있습니다.

 
경매신청의 취하는 경매절차가 진행되는 동안

언제든지 할 수 있기 때문에 매수인 또는 매수신고인이

예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다.

이를 방지하기 위해 「민사집행법」은 매수신고가 있기 전까지는

다른 사람의 동의를 받을 필요가 없지만,

매수신고가 있은 뒤에 경매신청을 취하하려면 최고가매수신고인 또는

매수인과 차순위매수신고인의 동의를 얻도록 하고 있습니다(「민사집행법」 제93조제2항).
● 매각 절차 ●


최고가매수신고인이나 압류채권자는 채무자ㆍ소유자 또는

부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나

감소시킬 우려가 있는 행위를 하는 경우에 매각허가결정이 있을 때까지

법원에 신청해서 그 행위를 금지하거나 일정한 행위를 하도록 할 수 있습니다.



매각기일이 종료되면 법원은 매각결정기일을 열어

매수인에 대한 매각허가여부를 결정합니다.

매각허가결정이 선고되면 매수인은 매각대금을 지급하고

그 권리를 취득하며, 매각불허가결정이 선고되면

매수인과 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되고

법원은 직권으로 새 매각기일을 결정합니다.



● 매각 절차 ●

 
-매수신고인의 경매 물건 보호 조치

 압류채권자 또는 최고가매수신고인은

채무자·소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나

감소시킬 우려가 있는 행위를 하는 경우에

경매의 실효성을 확보하기 위해 법원에 신청해서

매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나

담보를 제공하게 하지 않고 그 행위를 하는 사람에 대해

그 행위를 금지하거나 일정한 행위를 하도록 할 수 있습니다

(「민사집행규칙」 제44조제1항).



● 법원의 매각허가여부 결정 ●


 법원은 매각기일로부터 1주일 이내에 매각결정기일을 열어

이해관계인의 의견을 들은 후 매수인에 대한 매가허가결정 또는

매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제109조).


 매각불허가결정을 하면 매수인 또는 매각허가를 주장한 매수신고인은

매수에 관한 책임이 면제되며, 법원은 직권으로

새 매각기일을 정해야 합니다(「민사집행법」 제125조 및 제133조).



● 매수인의 매각대금 지급 및 소유권 취득 ●


 매각허가결정이 선고되면 매수인은 대금지급기한 내에

매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조제2항 및 「민사집행규칙」 제78조).

 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 경매 물건의 권리를 취득합니다(「민사집행법」 제135조).

가압류 절차 Part. 2

관리자 | 2017-02-01

●가압류 신청 및 재판●



-가압류 신청-


 가압류를 신청하려는 자는 가압류신청서를 비롯한 관련 서류를


관할법원 민사신청 담당부서(종합민원실)에 제출해야 합니다.


 가압류 신청서에는 소장에 관한 규정이 준용되므로 심리에 앞서


재판장이 신청서의 형식적 적법 여부가 심사됩니다


(「민사집행법」 제23조제1항 및 「민사소송법」 제254조).




●가압류 재판●



 법원은 가압류로 생길 수 있는 채무자의 손해에 대하여


 담보제공을 명령할 수 있으며, 법원의 담보제공명령을 발한 후


담보제공명령을 받은 채권자가 그 결정에 정하여진 기일(보통 7일) 내에


담보를 제공하지 않으면 법원은 신청을 각하하게 되며 담보제공이 되면


가압류 명령을 발하게 됩니다(「민사집행법」 제280조 및 「민사소송법」 제219조).


 소송요건에 흠이 있어 부적법하거나 법원이 명한 담보를 제공하지 아니한 때에는


가압류 신청이 각하됩니다(「민사집행법」 제23조제1항 및 「민사소송법」 제219조).


 채권자는 신청을 기각하거나 각하하는 결정에 대하여


결정 고지된 날부터 1주 이내에 즉시항고장을 제출함으로써


즉시항고할 수 있습니다(「민사집행법」 제281조제2항 및 제15조제2항).




●가압류집행●




 가압류의 집행에 대하여는 강제집행에 관한 규정이

 일부 준용됩니다(「민사집행법」 제291조).


 가압류에 대한 재판이 있은 뒤에 채권자나 채무자의 승계가 이루어진 경우

가압류의 재판을 집행하려면 집행문을 덧붙여야 합니다(「민사집행법」 제292조제1항).


 가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터

2주 이내에 해야 하며, 이는 채무자에게 송달하기 전에도 할 수 있습니다

(「민사집행법」 제292조제2항 및 제3항).





●가압류집행취소●



 채권자는 가압류의 집행상태가 계속되고 있는 한 채무자의 동의 없이


언제든지 집행기관에 대하여 집행해제신청을 할 수 있습니다


(대법원 1980. 2. 15.자 79마351 결정).


 채무자는 법원이 정한 해방공탁금(법원이 가압류 명령결정을 내릴 때


가압류의 집행을 정지시키거나 집행한 가압류를 취소시키기 위하여


가압류명령서에 기재한 채무자가 공탁할 금액)을 공탁하여 집행법원으로 하여금


결정으로 집행한 가압류를 취소할 수 있습니다(「민사집행법」 제299조제1항).


 가압류 결정을 받기 위해 현금공탁을 한 채권자는


가압류 결정이전에 신청을 취하하거나 각하된 때 또는


가압류 결정 이후 법원의 담보취소결정을 받아 공탁금을 회수할 수 있습니다


(「민사집행법」 제19조제3항, 「민사소송법」 제125조 및 「공탁법」 제9조제2항제3호).


 공탁물이 금전인 경우 그 원금 또는 이자의 수령, 회수에 대한 권리는


그 권리를 행사할 수 있는 때부터 10년간 행사하지 않으면

시효로 인하여 소멸합니다(「공탁법」 제9조제3항).



●가압류 채무자 구제●


-이의신청-


 채무자는 가압류 결정에 대하여 이의를 신청할 수 있습니다


(「민사집행법」 제283조제1항).


채무자에 의한 가압류취소


 채무자는 채권자에게 상당한 기간 내에 본안의 소를 제기하고


이를 증명하는 서류를 제출하도록 하는 명령을 법원에 신청할 수 있고,


채권자가 이 명령을 이행하지 않으면 채무자는 가압류의 취소를


법원에 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제287조제1항).


 채무자는 가압류 이유가 소멸되었거나 그 밖에 사정이 바뀐 경우에는


가압류 명령이 있은 후라도 그 취소를 신청할 수 있습니다


(「민사집행법」 제288조제1항제1호).


 채무자는 법원이 명한 담보를 제공하고 그 가압류 자체의 취소를


구할 수 있습니다(「민사집행법」 제288조제1항제2호).

가압류 절차 Part . 1

관리자 | 2017-02-01

●가압류 절차 개요●



가압류를 신청하려는 자는 청구채권의 내용ㆍ신청취지ㆍ신청이유 등을 적은


가압류신청서 및 가압류신청 진술서를 작성해야 합니다.


법원은 가압류로 생길 수 있는 채무자의 손해에 대하여 담보제공을 명령할 수 있으며,


법원의 담보제공명령을 받은 채권자는 현금공탁 또는


공탁보증보험 가입을 통해 담보제공을 해야 합니다.



●가압류 신청 준비●



-가압류 신청서 및 가압류신청 진술서 작성-


 가압류를 신청하려는 자는 청구채권의 내용·신청취지·신청이유 등을 적은


가압류신청서 및 가압류신청 진술서를 작성해야 합니다


[「민사집행법」 제279조제1항 및 「보전처분 신청사건의 사무처리요령


(대법원 재판예규 제1229호, 2008. 6.12. 발령, 2008. 7. 1. 시행) 제2조제5호].






●신청비용 납부●



 가압류 신청을 하려는 자는 신청서에 10,000원(지급보증위탁계약체결문서 제출에 의한


담보제공의 경우에도 10,000원)의 인지를 붙여야 합니다.


그 밖에 가압류 결정에 대한 이의신청 또는 취소의 신청 등을 하려는 자는


개별 신청서에 해당하는 인지를 붙여야 합니다


[「민사소송 등 인지법」 제9조제2항 본문, 「민사접수서류에 붙일 인지액 및 그 편철방법 등에 관한 예규」


(대법원 재판예규 제1617호, 2016. 11. 9. 발령·시행) 제3조 및 별표].


 가압류를 신청하려는 자는 당사자 1명당 3회분의 송달료


(당사자 1명당 3,700원 × 3회)를 예납해야 합니다


(「민사소송법」 제116조제1항, 「민사소송규칙」 제19조제1항제1호 및 「송달료규칙」 제2조).


 부동산, 자동차 등에 대해 가압류를 신청하려는 자는


등록면허세 및 지방교육세를 납부해야 합니다(「지방세법」 제24조 및 제150조제2호).





●공탁보증보험 가입●



 법원은 가압류로 생길 수 있는 채무자의 손해에 대하여


채권자에게 가압류 명령을 내리기에 앞서 담보제공을 명령할 수 있습니다


(「민사집행법」 제280조제2항 및 제3항).


 채권자가 부동산·자동차·건설기계·소형선박 또는 금전채권에 대한 가압류신청


(급여채권·영업자예금채권의 경우는 제외)을 하는 경우 법원의 담보제공명령이 없더라도


일정 금액을 보증금액으로 하는 보증서 원본을 제출(공탁보증보험증서 제출)하는 방법으로


담보제공의 허가신청을 할 수 있습니다


[「민사집행규칙」 제204조 및 「지급보증위탁계약체결문서의 제출에 의한


담보제공과 관련한 사무처리요령」


(대법원 재판예규 제1231호, 2008. 6. 12. 발령, 2008. 7. 1. 시행) 제6조제1항].

가압류 쉽게 이해하기

관리자 | 2017-02-01

가압류는 금전과 관련된 채권(예컨대 매매대금, 대여금, 어음금, 수표금,

양수금, 공사대금, 임료, 손해배상청구권 등)을 가진 채권자가

채권보전을 위해 미리 채무자의 재산을 동결(凍結)시키는 것을 말합니다.


●가압류의 개념●

가압류란
 가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권(예컨대 매매대금, 대여금, 어음금, 수표금,

양수금, 공사대금, 임료, 손해배상청구권 등)의 집행을 보전(保全)할 목적으로

미리 채무자의 재산을 동결(凍結)시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을

잠정적으로 빼앗는 집행보전제도(執行保全制度)를 말합니다
(「민사집행법」 제276조제1항).


※ 부동산소유권이전 또는 말소등기청구권, 소유물반환청구권,

매매목적물인도청구권, 임차물인도청구권 등과 같이 금전채권 이외의 물건이나

권리를 대상으로 하는 청구권 등에 대한 장래의 집행을 보전하기 위해서는

가압류가 아닌 가처분(假處分)을 신청해야 합니다.


※ 가처분은 금전채권 이외의 권리 또는

 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한

집행보전제도로 이에 대한 자세한 내용은 사이트(http://oneclick.law.go.kr)의

『가처분 신청』에서 확인할 수 있습니다.


●가압류의 필요성●

채권보전절차

 가압류는 특별담보 없는 채권자의 채권보전절차 가운데 하나로

채권자가 아무리 명백한 금전채권을 가지고 있더라도

채무자의 재산상태가 변화되거나 또는

재산을 처분·은닉하는 경우를 예상할 수 있기 때문에

특별담보가 없는 이상 일반재산에 대한 앞으로의 집행은 불완전한 상태에 있습니다.

가압류는 이와 같은 사태에 대비하여

채권의 집행을 보전(保全)하기 위해 그 필요성이 인정됩니다.


유용한 법령 정보  1

<가압류의 필요성>

채무자가 빚을 갚을 능력이 있으면서도 있는 재산을 전부 처분한 후

빚을 갚지 않으려고 하는 경우가 있습니다.

이러한 경우 채권자가 소송을 제기하여 승소한 뒤에 그 판결의 확정을 기다려

집행을 하기까지는 많은 시간이 걸리게 되고 그 사이에 채무자가

그가 가진 재산을 모두 처분하는 경우에는 채권자가 재판에 이기고도

집행을 하지 못하여 많은 손해를 입게 됩니다.

이처럼 채권자의 권리를 확보하기 위하여 재판확정 전에

채무자가 그의 재산을 처분하지 못하도록 임시로

채무자의 재산을 동결(凍結)시키는 절차가 가압류입니다.


●가압류의 구분●

재산 종류에 따른 가압류

 가압류는 가압류의 대상이 되는 재산의 종류에 따라

부동산가압류, 선박·항공기·자동차·건설기계에 대한 가압류,

채권가압류, 유체동산가압류, 전세권 등

그 밖의 재산권에 대한 가압류로 구분할 수 있습니다.


 전세권 등 그 밖의 재산권에는 채무자의 제3자에 대한 유체동산 인도청구권,

부동산인도청구권, 골프회원권, 스포츠회원권, 콘도회원권,

유체동산에 대한 공유지분권, 특허권, 실용신안권, 상표권, 디자인권,

저작권 등의 지식재산권(저작인격권은 제외), 합명·합자·유한회사의 사원권,

조합권의 지분권, 주식발행 전의 주식이나

신주인수권, 예탁유가증권, 전세권 등이 있습니다.



유용한 법령 정보  2

<가압류의 잠정성>

Q. 가압류 결정으로 경매진행을 할 수 있나요?

A. 가압류는 채무자의 재산에 대한 현상유지에 그치고

가압류는 경매 또는 환가를 하지 못합니다.

채권자는 본안 소송에서 승소하여 비로소 본안 청구권을 종국적으로

실현할 수 있으므로 가압류 결정으로 경매진행을 할 수 있습니다.

부동산 경매의 절차 v.2

관리자 | 2017-02-01

● 각기일 등의 지정·공고 ●



 법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서

이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나

전자통신매체를 이용해서 공고합니다

(「민사집행법」 제102조, 제104조 및 「민사집행규칙」 제11조제1항).



1. 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우
 


2. 압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우
 


● 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정 ●



- 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정



 경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는

신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며,

보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및

평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/)

에서 확인할 수 있습니다

(「민사집행법」 제105조제2항, 「민사집행규칙」 제55조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제7조).



 경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로

관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서

입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.



● 입찰자의 입찰 참여 ●


- 입찰 참여



 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는

기간입찰에 참여하게 됩니다(「민사집행법」 제103조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조제1항).






※ 기일입찰 절차와 기간입찰 절차에 관한 자세한 사항은 [여기]에서 확인할 수 있습니다.




 입찰의 진행



 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고,

 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께

집행관에게 제출하면 됩니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」 제62조제1항 및 제64조).



 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고,

매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후

집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다

(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」 제69조 및 제70조).



● 입찰의 종결 ●



 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람

(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)

을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다

(「민사집행규칙」 제65조제2항 및 제71조).



 개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면

집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고,

차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면

차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음

매각기일을 종결한다고 고지합니다(「민사집행법」 제115조제1항).



 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면

이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로

즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해

매수신청보증을 반환받을 수 있습니다(「민사집행법」 제115조제3항).



● 법원의 매각허가결정 ●



 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어

이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서

매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」 제120조 및 제123조).



 법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은

그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나

결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인

또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다(「민사집행법」 제129조).



● 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득 ●


- 매각대금의 지급



 매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의

지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조 및 「민사집행규칙」 제78조).



 매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면

법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데,

이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한

 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(「민사집행법」 제137조 및 제138조제1항·제4항).



 그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지

 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 1할 5푼의 이자 및

③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다

(「민사집행법」 제138조제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).



- 권리의 취득



 매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다

(「민사집행법」제135조).

매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편,

매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다

(「민사집행법」 제144조제1항).



 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는

부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에

부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다.

부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며,

「주택임대차보호법」에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게

대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다

(「민사집행법」 제136조제1항).



● 채권자에 대한 배당 실시 ●


- 배당절차



 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다

(「민사집행법」 제145조제1항).



 즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고

(「민사집행법」 제146조), 채권자와 채무자가 볼 수 있도록

매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와

배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서

배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다(「민사집행법」 제149조제1항 및 제150조제1항).



 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고,

 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다

(「민사집행법」 제149조제2항, 제150조제2항 및 제159조).

부동산 경매의 절차 v.1

관리자 | 2017-02-01

●부동산 경매의 절차●


부동산 경매 절차에는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있습니다.

임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐

그 진행절차에는 큰 차이가 없습니다.

따라서 아래에서는 경매의 일반적인 절차를 중심으로 알아보고,

특별히 차이가 있는 경우에만 임의경매 절차와 강제경매 절차를 구분해서 살펴보겠습니다.


부동산 경매 절차는 일반적으로

1. 채권자의 경매 신청

2. 법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고

3. 입찰자의 정보수집 및 입찰 참여 → 법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환

4. 법원의 매각허가 결정

5. 매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득

6. 채권자에 대한 배당 순으로 진행됩니다.
 


● 채권자의 경매 신청 ●


 관할 법원



 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다.

(「민사집행법」 제79조제1항 및 제268조)



※ 관할 법원은 [대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr)

정보광장란의 전국 법원·등기소 위치정보]에서 확인할 수 있습니다.
 


● 임의경매의 신청 ●



 임의경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다.

(「민사집행법」 제18조제1항, 제264조제1항·제2항 및 부동산 임의경매 신청서의 첨부서류란·유의사항란)



1. 부동산 임의경매 신청서
 


2. 담보권이 있음을 증명하는 서류
 


3. 담보권을 승계한 경우에는 그 증명서류
 


4. 부동산 등기사항증명서 1통
 


5. 부동산 목록 10통
 


6. 등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지(부동산 1필지당 2,000원 상당)
 


7. 송달료[(신청서상의 이해관계인 수 +3)× 10회분] 및 집행비용
 


● 강제경매의 신청 ●



 강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다.

(「민사집행법」 제18조제1항, 제81조제1항 및 부동산 강제경매 신청서의 첨부서류란·유의사항란)



1. 부동산 강제경매 신청서
 


2. 집행력 있는 정본
 


3. 집행권원의 송달증명원
 


4. 부동산 등기사항증명서 1통
 


- 채무자의 소유로 등기된 부동산인 경우에는 그 등기사항증명서 ●



- 채무자의 소유로 등기되지 않은 부동산인 경우에는

즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류

(단, 그 부동산이 등기되지 않은 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류,

그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류)



5. 부동산 목록 10통
 


6. 등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지(부동산 1필지당 2,000원 상당)
 


7. 송달료[(신청서상의 이해관계인 수 +3)× 10회분] 및 집행비용
 


● 법원의 경매개시결정 및 매각 준비 ●


- 경매개시결정

- 법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서

경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는

등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다.

(「민사집행법」 제94조제1항)


- 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에

해당 부동산의 압류를 명해야 합니다(「민사집행법」 제83조제1항).

부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속 할 수 있지만,

 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다(「민사집행법」 제83조제2항).


- 매각의 준비

 경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.



- 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될

 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지

배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다

(「민사집행법」 제84조 및 제88조).

- 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상,

점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해

조사하도록 명하고(「민사집행법」 제85조제1항 및 「민사집행규칙」 제46조),

감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다

(「민사집행법」 제97조제1항).

이 과정에서 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서는

그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서

누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).



● 법원의 매각기일 공고 ●


 매각방법의 지정



 법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지,

기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다

[「민사집행법」 제103조제1항 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」

(대법원재판예규 제1540호, 2015. 7. 17. 발령, 2015. 9. 1. 시행) 제3조제1항].






※ 기일입찰과 기간입찰



 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고

개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며

(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조제1항),

기간입찰이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서

집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로

 진행되는 입찰절차를 말합니다(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제69조).

부동산 경매 개요

관리자 | 2017-02-01

●부동산 경매의 대상●

토지와 토지의 정착물은 각각 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

그러나 토지의 정착물이 토지의 본질적인 구성부분이 되는 경우에는

토지와 별개로 경매될 수 없으며, 건축 중인 건물로서 아직 건물의 요건을

갖추지 못한 경우 역시 경매의 대상이 될 수 없습니다.

한편, 선박ㆍ자동차ㆍ건설기계ㆍ항공기, 공장재단ㆍ광업재단 및 광업권ㆍ어업권 등의 권리는

부동산은 아니지만 법률에 의해 부동산 경매에 관한 절차가 적용됩니다.
 


●부동산이란●



부동산이란 토지와 그 정착물을 의미하며(「민법」 제99조제1항),

특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다(「민법」 제212조).



-토지


대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.



토지의 정착물


-건물


도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로서

토지와 분리해서 경매될 수 없습니다.

그러나 주택, 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로

(「부동산등기법」 제14조제1항) 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.



※ 건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕,

그리고 주벽이 있어야 합니다

(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592,21608 판결, 대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결).



건축 중인 건물로서 사회통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은

유체동산으로 보기 때문에 부동산 경매가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다

(「민사집행법」 제189조제2항제1호).

그러나 건축이 어느 정도 완성되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고

준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 못한 건물은

부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다(대법원 1994. 4. 12. 자 93마1933 결정).



한편, 건물이 증축(增築)된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도,

되지 않을 수도 있습니다. 증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만.

기존 건물에 부합된 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립적으로 경매될 수 없습니다.

증축 부분이 독립된 부동산인지 부합물인지는

① 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조,

② 그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부,

③ 증축해서 이를 소유하는 사람의 의사 등을 종합해서 판단해야 합니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결).



-수목(樹木)

토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 그 수목을

토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다

(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정).



 그러나 소유권보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에

토지와 분리해서 경매될 수 있습니다

(「입목에 관한 법률」 제2조 및 「입목에 관한 법률」 제3조).

 또한, 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에

토지와 분리해서 경매될 수 있습니다(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정).






※ 명인방법(明認方法)이란?



 명인방법은 수목의 집단 또는 미분리 과실의 소유권이 누구에게 속하는지를

제3자가 알 수 있도록 하는 공시방법으로, 경계를 구분하고

 소유자의 이름이 적힌 팻말을 설치하는 등의 방법이 사용됩니다.




●다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우●


-공유 부동산


다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에

그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다

(「민사집행법」 제139조).



 그러나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로,

특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없습니다

(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조제1항 및 제2항).






※ 대지사용권과 전유부분이란?



 대지사용권(垈地使用權)이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해

 건물의 대지에 대해 가지는 권리로 소유권·전세권·임차권 등이 있으며,

전유부분(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다

(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호 및 제6호).




●부동산 경매절차에 준하는 경우●


선박, 자동차, 건설기계 및 항공기



 등기할 수 있는 선박, 자동차·건설기계·소형선박

(「자동차 등 특정동산 저당법」 제3조제2호에 따른 소형선박을 말함)

및 항공기(「자동차 등 특정동산 저당법」 제3조제4호에 따른 항공기 및 경량항공기를 말함)는

부동산이 아닌 동산에 해당하지만, 등기 또는 등록이라는 특수성 때문에

부동산 경매에 관한 규정이 준용됩니다.



●공장재단(工場財團) 및 광업재단(鑛業財團)●



 공장재단과 광업재단은 1개의 부동산으로 보아

부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다

(「공장 및 광업재단 저당법」 제12조 및 제54조).



 공장재단이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의

기업재산으로서 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며,

다음에서 열거하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다

(「공장 및 광업재단 저당법」 제2조제2호 및 제13조제1항).



1. 공장에 속하는 토지, 건물, 그 밖의 공작물
 


2. 기계, 기구, 전봇대, 전선, 배관, 레일, 그 밖의 부속물
 


3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기나 등록이 가능한 동산
 


4. 지상권 및 전세권
 


5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권
 


6. 지식재산권
 


 광업재단이란 광업권과 광업권에 기해서 광물을 채굴·취득하기 위한 각종 설비 및

 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서

「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며,

다음에서 열거하는 것으로서 그 광업에 관해 동일한 광업권자에게 속하는 것의 전부

또는 일부로 구성될 수 있습니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제2조제3호 및 제53조).



1. 토지, 건물, 그 밖의 공작물
 


2. 기계, 기구, 그 밖의 부속물
 


3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기 또는 등록이 가능한 동산
 


4. 지상권이나 그 밖의 토지사용권
 


5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권
 


6. 지식재산권

경매의 의의 및 유형

관리자 | 2017-02-01

● 경매의 의의 및 유형 ●

경매란 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과

매도계약을 체결하는 매매의 한 형태를 말합니다.

경매는 경매 목적물에 따라 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있으며,

경매 집행 주체에 따라 공경매와 사경매로 나눌 수 있습니다.

또한, 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.
 


● 경매의 의의 ●

-경매란

경매란 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는

다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시해서

그 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다.



경매는 위와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만,

채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다.

채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로

법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후

그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 예입니다.



● 경매의 유형 ●


-부동산 경매와 동산 경매


경매의 대상, 즉 경매의 목적물이 무엇인지에 따라

경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있습니다.



부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및

그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는

가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.



● 사경매(私競賣)와 공경매(公競賣) ●



경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라

사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다.



-사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면,

공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다.

공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와

한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.



● 임의경매와 강제경매 ●



경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라

경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.



-임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한

저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로

집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서

법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.



※ 집행권원이란?
 


 집행권원(‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’라고도 함)이란

국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고

그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다.

집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다

(「민사집행법」 제24조 및 「민사집행법」 제56조).



 임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도

경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면

매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에

표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.
인도(명도)ㆍ철거ㆍ수거단행가처분 신청

부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 목적으로 하는 단행가처분을 신청할 수 있으며, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적물의 표시, 신청취지와 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

단행가처분을 신청하려는 자는 그 본안의 소에 따른 인지액의 2분의 1에 해당하는 인지를 붙이고(이 경우 인지액의 상한액은 50만원), 당사자 1명당 8회분의 송달료(3,550원 × 당사자수 × 8회분)를 미리 내야 합니다.
 


 인도(명도)·철거·수거단행가처분

 단행가처분이란



 단행가처분이란 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ).



 피보전권리와 보전의 필요성(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ)



 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 등 만족적 가처분이기에 피보전권리는 물론 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 있어 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도청구권의 존재가 명백하여 단행가처분의 집행으로 인하여 채무자가 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 합니다.



 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재해야 합니다.






※ 인도(명도)단행가처분의 보전의 필요성이 인정된 예(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ)



 명도집행 후 재침입한 경우



 한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축사업이 지연되는 경우



 명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우



 채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우




 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청서 작성


 신청서 작성



 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청서를 작성하려는 자는 신청서에 ① 당사자(대리인이 있는 경우 대리인 포함), ② 목적물의 가액, 피보전권리 및 목적물의 표시 ③ 신청의 취지, ④ 신청의 이유, ⑤ 관할법원, ⑥ 소명방법 및 ⑦ 작성한 날짜를 기재하고, 당사자 또는 대리인의 기명날인 또는 서명을 해야 합니다(「민사집행법」 제23조제1항, 제301조, 제279조, 「민사집행규칙」 제203조제2항, 「민사소송법」 제249조 및 제274조).






※ 이하에서는 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청의 특이한 기재사항만을 따로 언급하였습니다.







※ 따라서 그 밖에 신청서 작성 일반에 관한 자세한 내용은 <가처분 신청준비-가처분 신청서 작성-가처분 신청서 작성 요령>부분에서 확인할 수 있습니다.




 신청취지



 소장의 청구취지에 상응하는 것으로 가처분에 의해 구하려는 보전처분의 내용을 말하며, 권리의 보전을 위해 필요한 내용을 적습니다(「민사집행규칙」 제203조제2항).





<기재례: 건물의 명도단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.

2. 신청비용은 채무자의 부담으로 한다.

라는 재판을 구합니다.

 

<기재례: 철거·수거단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 제1목록 기재 토지 위에 있는 별지 제2목록 기재 가건물을 철거하고 위 토지를 (임시로) 인도하라.

2. 채무자가 이 명령 송달일부터 Ο일 내에 위 가건물을 철거하지 않을 때에는 채권자는 집행관에게 위임하여 채무자의 비용으로 이를 철거하게 할 수 있다.

라는 재판을 구합니다.


※ 별지 제1목록은 부동산의 표시를, 별지 제2목록은 철거 및 수거할 물건·가건물 등을 기재합니다.
 



 신청이유



 신청취지를 구하는 근거로 피보전권리의 존재와 보전의 필요성을 구체적으로 적어야 합니다(「민사집행규칙」 제203조제2항).



 그 밖에 담보제공을 하는 경우 지급보증위탁계약체결문서 제출에 의한 방법으로 허가해 달라는 취지를 적습니다.






※ 건물명도단행가처분신청서의 작성례는 대한법률구조공단 법률서식 코너에서 확인할 수 있습니다.




 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청에 따른 비용 납부


 인지 첩부



 인도(명도)·철거·수거단행가처분을 신청하려는 자는 그 본안의 소에 따른 인지액의 2분의 1에 해당하는 인지를 붙여야 합니다(이 경우 인지액의 상한액은 50만원)[「민사소송 등 인지법」 제9조제2항 단서, 제10조, 「민사접수서류에 붙일 인지액 및 그 편철방법 등에 관한 예규」(대법원 재판예규 제1516호, 2015. 3. 11. 발령, 2015. 3. 23. 시행) 제3조 및 별표].



 송달료 납부



 인도(명도)·철거·수거단행가처분을 신청하려는 자는 8회분의 송달료(3,700원 × 당사자수 × 8회분)를 미리 내야 합니다[「민사소송법」 제116조제1항, 「민사소송규칙」 제19조제1항제1호, 「송달료규칙」 제2조, 「송달료규칙의 시행에 따른 업무처리 요령」(대법원 재판예규 제1522호, 2015. 3. 23. 발령, 2015. 3. 30. 시행) 제7조제1항와 별표1 및 「국내 통상우편요금 및 우편이용에 관한 수수료」(미래창조과학부 고시 제2014-102호, 2014. 12. 16. 발령, 2015. 1. 1. 시행) 별표].






※ 인도·철거·수거단행가처분 신청에 따른 비용 납부에 관한 보다 자세한 내용은 <가처분 신청준비-신청비용 납부> 이하 해당 부분에서 확인할 수 있습니다.




 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청 접수 


 제출 서류



 인도(명도)·철거·수거단행가처분을 신청하려는 자는 다음의 서류를 관할법원 민사신청 담당부서(종합민원실)에 제출해야 합니다(「민사소송법」 제273조, 제275조 및 「민사집행규칙」 제203조).



 인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청서 2부 이상(법원용 1부 + 상대방 수 만큼)



 별지목록(목적물 부분의 도면 등 포함) 6부 이상(여유 있게 준비)



 법인등기부등본(당사자가 법인인 경우에 한함)



 그 밖에 소명방법으로 권리증서 사본 1부



 사건번호 부여 및 담보제공명령서 수령



 신청서를 법원에 제출하면 사건번호를 부여받게 되고, 접수 후 2~4일 후 해당 법원을 방문하여 담보제공명령서를 수령하거나, 우편(7~10일 소요)으로 명령서를 수령합니다.



 채권자는 법원에 비치된 민원인용 컴퓨터 단말기를 통하여 사건번호를 입력하면, 담보제공명령, 가처분 인용결정 여부 등을 알 수 있습니다.
채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분 신청

채무자의 계속되는 행위로 인한 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 토지나 건물에 대한 출입ㆍ통행금지 또는 건축 중인 건물에 대한 공사 중지시키려는 경우 채권자는 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분을 신청할 수 있으며, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적물의 표시, 신청취지와 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분을 신청하려는 자는 그 본안의 소에 따른 인지액의 2분의 1에 해당하는 인지를 붙이고(이 경우 인지액의 상한액은 50만원), 당사자 1명당 8회분의 송달료(3,550원 × 당사자수 × 8회분)를 미리 내야 합니다.
 


 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분


 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분이란



 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분이란 채무자에게 부작위 의무(어떤 일정한 행위를 하지 않을 의무)를 명하는 보전처분으로 다음과 같이 채무자의 적극적 행위를 금지하려고 하는 경우 신청할 수 있습니다(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ).



 토지나 건물에 채무자가 들어가거나 통행하는 것을 금지하는 경우



 건축 중인 건물의 공사를 금지하려는 경우



 건축이 완성된 건물의 철거를 금지하려는 경우



 일조권 등의 침해를 이유로 지표면으로부터 몇 미터 이하로 건축공사를 금지시키려는 경우 등








유용한 판례 정보
 


◇ 굴착공사로 인한 인접대지의 일부 침하와 건물 균열에 따른 공사중지가처분 신청


토지의 소유자가 충분한 예방공사를 하지 아니한 채 건물의 건축을 위한 심굴 굴착공사를 함으로써 인접 대지의 일부 침하와 건물 균열 등의 위험이 발생하였다고 하더라도 나머지 공사의 대부분이 지상건물의 축조이어서 더이상의 심굴 굴착공사의 필요성이 없다고 보여지고 침하와 균열이 더이상 확대된다고 볼 사정이 없다면 토지심굴굴착금지청구권과 소유물방해예방 또는 방해제거청구권에 기한 공사중지가처분은 허용되지 않습니다(대법원 1981. 3. 10. 선고 80다2832 판결).

 


◇ 건물의 신축으로 인한 일조권 침해에 따른 공사금지가처분 신청


건물의 신축으로 인하여 일조방해가 수인한도를 벗어나면 공사금지가처분을 신청할 수 있으며(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다56997 판결), 아파트와 같은 공동주택의 경우 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봅니다(서울고등법원 1996. 3. 29. 선고 94나11806 판결).

 


◇ 사생활 침해로 인한 공사중지가처분 신청


주거 내부를 관망할 수 있는 유리창문이 설치되어 있는 이상 위 교실 북단을 벽으로 쌓은 사실만으로는 신청인들의 사생활의 은밀이 침해될 염려가 배제된 것으로 단정할 수 없으므로 공사중지가처분에 대한 보전의 필요성이 인정됩니다(대법원 1979. 11. 13. 선고 79다484 판결).
 



채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처부 신청 절차 개요



 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분 신청서 작성


 신청서 작성



 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분의 신청서를 작성하려는 자는 신청서에 ① 당사자(대리인이 있는 경우 대리인 포함), ② 목적물의 가액, 피보전권리 및 목적물의 표시 ③ 신청의 취지, ④ 신청의 이유, ⑤ 관할법원, ⑥ 소명방법 및 ⑦ 작성한 날짜를 기재하고, 당사자 또는 대리인의 기명날인 또는 서명을 해야 합니다(「민사집행법」 제23조제1항, 제301조, 제279조, 「민사집행규칙」 제203조제2항, 「민사소송법」 제249조 및 제274조).






※ 이하에서는 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분 신청의 특이한 기재사항만을 따로 언급하였습니다.







※ 따라서 그 밖에 신청서 작성 일반에 관한 자세한 내용은 <가처분 신청준비-가처분 신청서 작성-가처분 신청서 작성 요령>부분에서 확인할 수 있습니다.




 당사자



 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분을 신청하는 사람인 신청인(채권자)과 그 상대방인 피신청인(채무자)을 적고, 각각의 주소를 적습니다(「민사소송법」 제274조제1항 및 「민사소송규칙」 제2조).



※ 가해건물의 건축주 또는 사업시행자와 시공자가 채무자로 되며, 보통은 공동채무자로 하여 신청서에 기재합니다.
 





신 청 인 Ο Ο Ο



서울 ΟΟ구 ΟΟ동 111-11 ΟΟ아파트 101동 101호 (우: 000-000)



채권자의 소송대리인 변호사 Ο Ο Ο



서울 ΟΟ구 ΟΟ동 333-33 ΟΟ빌딩 111호



피신청인 1. Ο Ο Ο



서울 ΟΟ구 ΟΟ동 222-22 (우: 000-000)



2. ΟΟ건설 주식회사



서울 ΟΟ구 ΟΟ동 333-33




 목적물 가액, 피보전권리 및 목적물의 표시



 목적물의 표시·가액 및 피보전권리는 다음의 예시와 같이 표시되나, 간결·명료하게 표시하기 어렵거나 그 내용이 길어 별지를 인용할 경우에는 “별지 기재 내용과 같음”으로 표시하고 별지를 붙입니다(「민사집행법」 제301조 및 제279조제1항).





<기재례>


목적물의 표시 : 별지목록 기재와 같습니다.

목적물가액 : 금 ΟΟΟ원

피보전권리의 요지 : 신청인의 소유권에 기한 방해배제청구권 및 손해배상청구권
 

[별 지]


목적물의 표시


ΟΟ시 ΟΟ구 ΟΟ동 ΟΟ

대 ΟΟΟ.Ο㎡
 



 신청취지



 소장의 청구취지에 상응하는 것으로 가처분에 의해 구하려는 보전처분의 내용을 말하며, 권리의 보전을 위해 필요한 내용을 적습니다(「민사집행규칙」 제203조제2항).






<신청취지 기재례>



신 청 취 지



1. 피신청인들은 별지목록 기재 부동산에 대한 지하굴착공사를 하여서는 아니 된다.



2. 집행관은 위 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.



라는 재판을 구합니다.




 신청이유



 신청취지를 구하는 근거로 피보전권리의 존재와 보전의 필요성을 구체적으로 적어야 합니다(「민사집행규칙」 제203조제2항).



 그 밖에 담보제공을 하는 경우 지급보증위탁계약체결문서 제출에 의한 방법으로 허가해 달라는 취지를 적습니다.






※ 개별 사안에 따른 공사금지(중지)신청서 및 그 작성례는 대한법률구조공단 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.




 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분 신청에 따른 비용 납부
 인지 첩부



 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분을 신청하려는 자는 그 본안의 소에 따른 인지액의 2분의 1에 해당하는 인지를 붙여야 합니다(이 경우 인지액의 상한액은 50만원)[「민사소송 등 인지법」 제9조제2항 단서 및 제10조, 「민사접수서류에 붙일 인지액 및 그 편철방법 등에 관한 예규」(대법원 재판예규 제1516호, 2015. 3. 11. 발령, 2015. 3. 23. 시행) 제3조 및 별표].



 송달료 납부



 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분을 신청하려는 자는 8회분의 송달료(3,700원 × 당사자수 × 8회분)를 미리 내야 합니다[「민사소송법」 제116조제1항, 「민사소송규칙」 제19조제1항제1호, 「송달료규칙」 제2조, 「송달료규칙의 시행에 따른 업무처리요령」(대법원 재판예규 제1596호, 2016. 9. 6. 발령 2016. 10. 1. 시행) 제7조제1항와 별표 1 및 「국내 통상우편요금 및 우편이용에 관한 수수료」(미래창조과학부 고시 제2014-102호, 2014. 12. 16. 발령, 2015. 1. 1. 시행) 별표].






※ 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분의 신청에 따른 비용 납부에 관한 보다 자세한 내용은 <가처분 신청준비-신청비용 납부> 이하 해당 부분에서 확인할 수 있습니다.




 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분 신청 접수


 제출 서류



 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분을 신청하려는 자는 다음의 서류를 관할법원 민사신청 담당부서(종합민원실)에 제출해야 합니다(「민사소송법」 제273조, 제275조 및 「민사집행규칙」 제203조).



 채무자의 적극적 행위를 금지하는 가처분의 신청서 2부 이상(법원용 1부 + 상대방 수 만큼)



 별지 목록 6부 이상(여유있게 준비)



 법인등기부등본(당사자가 법인인 경우에 한함)



 그 밖에 소명방법으로 권리증서 사본 1부



 가처분 신청 접수 후


 사건번호 부여 및 담보제공명령서 수령



 신청서를 법원에 제출하면 사건번호를 부여받게 되고, 접수 후 2~4일 후 해당 법원을 방문하여 담보제공명령서를 수령하거나, 우편(7~10일 소요)으로 명령서를 수령합니다.



 채권자는 법원에 비치된 민원인용 컴퓨터 단말기를 통하여 사건번호를 입력하면, 담보제공명령, 가처분 인용결정 여부 등을 알 수 있습니다.

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