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공사대금

유치권 행사중 알아야 이기다.

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작성자 관리자 작성일18-01-23 13:52 조회184회 댓글0건

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유치권 과저당권설정청구권

수급인이건물을완공하였는데,도급인이공사대금을지급하지않고있다.공사대금을지급받기위하여수급인이취할수있는법적조치에는어떠한것이있는가?

I.공사대금청구권을담보하는방법

수급인이건물공사를완성하였음에도도급인으로부터공사대금을지급받지못하고있는경우우선생각할수있는것이수급인이완공된건물의인도를거부하고이를유치하는것인데,이를「 유치권 」이라고한다(민법320조).또한건물등부동산공사의수급인은공사대금채권을담보하기위하여도급인에게그부동산을목적으로한저당권의설정을청구할수있다(민법666조).이를「저당권설정청구권」이라고한다. 유치권 과저당권설정청구권에대하여살펴보고양자를비교하여본다.

2, 유치권

가. 유치권 의성립요건건물에대한 유치권 을행사하기위하여는①건물에관하여생긴공사대금채권이어야하며,②공사대금채권이변제기에도달하였어야하고,③그건물을점유하고있어야한다.

(1)건물

 유치권 을행사하는대상이타인소유의건물이어야한다.공사가중단되어사회통념상독립한건물이라고볼수있기이전의건물의일부는토지에부합된것으로보아야하므로이에대하여는 유치권 을행사할수없다(사회통념상독립한건물에대하여는제5장제2번문제참조).

대법원은「건물의신축공사를도급받은수급인이사회통념상독립한건물이라고볼수없는정착물을토지에설치한상태에서공사가중단된경우에위정착물은토지의부합물에불과하여이러한정착물에대하여 유치권 을행사할수없는것이고,또한공사중단시까지발생한공사금채권은토지에관하여생긴것이아니므로위공사금채권에기하여토지에대하여 유치권 을행사할수도없는것이다」라고판시하였다.

수급인이완성한건물이수급인의재료와노력으로건축되었고수급인이이를원시적으로취득하는것으로보는경우에는 유치권 은타물권인점에비추어볼때독립한건물에해당되는기성부분은수급인의소유라할것이므로수급인은공사대금을지급받을때까지이에대하여 유치권 을가질수없다(완성된건물의소유권에대하여는제5장제1번문제참조).53)

(2)견련관계

 유치권 을행사하려면건물에관하여발생한공사대금채권이어야한다.즉,채권과건물사이에견련관계가있어야한다는것을의미한다.따라서그건물자체에대한공사대금채권을이유로 유치권 을행사하여야하지,공사대금채권이있다고하여도급인의다른건물이나물건을점유하면서 유치권 을행사할수는없다

여기서「공사대금채권」이라는것은공사대금채권자체뿐만아니라지연손해금채권,기타도급인의채무불이행에의한손해배상청구권도원래의공사대금채권의연장이라보아야할것이므로건물과원래의공사대금채권과사이에견련관계가있는경우에는그손해배상채권과그건물과의사이에도견련관계가있으므로손해배상채권에관하여 유치권 을행사할수있다.

다만,도급인과수급인이모두상법상상인인경우에는상법제58조의상사 유치권 의규정이적용되므로달리보아야한다.상사 유치권 은피담보채권과유치의목적물간의견련성이필요하지않다.따라서,유지대상인목적물이공사대금채권과관련된것일필요는없고단지도급인의소유물이라는사실만존재하면 유치권 을행사할수있다.따라서도급인과수급인이모두상인인경우에는수급인이다른상행위로인하여점유하게된도급인의건물이나기타물건에대하여도 유치권 을행사할수있다.다만,상사 유치권 의경우에는민사 유치권 과달리그한계가있다

(3)변제기

 유치권 이성립하려면공사대금채권이변제기에도달하여야한다.일반적으로건물에대한공사대금채권의변제기는건물의완공시라할것이며,기성고에따라공사대금을수차례에나누어지급하기로약정한경우에도나머지잔금의변제기는건물의완공시가된다.수급인이도급인에게건물을인도하여야할의무가발생하는시기도건물의완공시가된다.

수급인은건물을인도함과동시에공사대금을청구할수있는데,도급인이공사대금을지급하지않으면인도를거절하고 유치권 을행사하게된다.만일수급인이공사대금채권의변제기를연장해주었다면변제기가도달한것이되지않으므로 유치권 을행사할수는없다.공사대금채권이변제기가도래하여야 유치권 이성립하기때문에수급인이미리건물을점유하고있었다하더라도공사대금채권이변제기에도달한시점에 유치권 이성립하게된다.

(4)점유

점유는 유치권 의성립요건이자존속요건이다.수급인이 유치권 을주장하려면건물을계속점유하고있어야한다.따라서수급인이건물의점유를잃으면 유치권 은소멸된다(민법327조),그러나,수급인이일시적으로점유를상실하였다가후에다시같은건물을점유하게되는경우에는 유치권 을취득하게된다.다만,다시건물을점유하는것이적법한점유이어야한다.도급인에게우선건물을인도하기로합의하여인도한후도급인공사대금을지급하지않자폭력적인방법을동원하여건물을점유하였다면 유치권 인정되지않는다.

점유의태양은워낙여러가지여서수급인점유하고있다고판단하기어려울경우가많다.대법원은「점유라고함은물건01사회통념상그사람의사실적지배에속한다고보여지는객관적관계에있는것을말하고사실상의지배가있다고하기위하여는반드시물건을물리적.현실적으로지배하는것만을의미는것이아니고물건과사람과의시간적.공간적관계와본권관계,타인지배의배제가능성등을고려하여사회관념에따라합목적적으로판단하여야한다고판시하였다.

대법원은「공장신축공사공사잔대금채권에기한공장건물의 유치권 자가공장전물의소유회사가부도가난다음에그공장에직원을보내그정문등에 유치권 자가공장을유치.점유한다는안내문을게시하고경비용역회사와경비용역계약을체결하여용역경비원으로하여금주야고대로2인씩그공장에대한경비.수호를하도록하는한편,공장의건물등에자물쇠를채우고공장출입구정면에대형컨테이너로가로막아차량은물론사람들의공장출입을통제하기시작하고그공장경락된다음에도 유치권 자의직원10여명을보내그공장주변을경비.수호하게하고있었던」사안에대하여「 유치권 자가그공장을점유하고있었다고볼여지가충분하다고판시하였다,

점유에는간접점유도포함된다.다만,간접점유에있어서는간접점유자와직접점유를하는자사이에일정한법률관계,즉점유매개관계가필요하고,이러한점유매개관계는직접점유자가자신의점유를간접점유자의반환청구권을승인하면서행사하는경우에인정된다.대법원은갑등을주식회사가소유하는건물정문과후문입구등에“갑등이점유,유치중인건물임.관계자외출입을금함이라는내용의경고문을부착하였는데,그중건물2층일부는직접점유하고나머지부분은소유자인을회사와임대차계약을체결한임차인병등직접점유하였던사안에서,「제반사정에비추어임차부분의직접점유자인병등에게반환청구권을갖는자는병등과임대차계약을체결하였던을회사뿐이므로위임대차계약은갑등과병등사이점유매개관계를인정할기초가될수없는데도,갑등이을회사와함께건물관리에관여하였다는사정등을들어점유매개관계를인정하면서임차부분에관인용한원심판결에여도갑등의점유회수청구를간접점유의성립요건인점유매개관계에관한법리오해등의위법이있다고판시하였다.

즉,임차인병이채무자인을과임대차계약을체결하고점유하고있었기때문에채권자갑과병사이에는점유매개관계가성립하지않으므로병이점유하고있던부분에대한 유치권 을인정하지않았다.만일병이 유치권 자인갑과임대차계약을체결하고점유하고있었다면병이점유한부분에대하여도 유치권 이인정되었을것이다.그런데,채권자가채무자를직접점유자로하여간접점유를하는경우에는 유치권 이성립하지않는다.

대법원은「 유치권 은목적물을유치함으로써채무자의변제를간접적으로강제하는것을본체적효력으로하는권리인점등에비추어,그직접점유자가채무자인경우에는 유치권 의요건으로서의점유에해당하지않는다고판시하였다. 유치권 을행사하던중채무자등으로부터강제로점유를침탈된경우에도점유를상실하였으므로 유치권 은소멸한다.이때에는채권자는점유회수의소를제기하여승소판결을받아점유를회복하여야 유치권 이되살아나게된다.

대법원은「갑주식회사가건물신축공사대금일부를지급받지못하자건물을점유하면서 유치권 을행사해왔는데,그후을이경매절차에서건물중일부상가를매수하여소유권이전등기를마친다음갑회사의점유를침탈하여병에게임대한사안에서을의점유침탈로갑회사가점유를상실한이상 유치권 은소멸하고,갑회사가점유회수의소를제기하여승소판결을받아점유를회복하면점유를상실하지않았던것으로되어 유치권 이되살아나지만,위와같은방법으로점유를회복하기전에는 유치권 이되살아나는것이아님에도,갑회사가상가에대한점유를회복하였는지를심리하지아니한채점유회수의소를제기하여점유를회복할수있다는사정만으로갑회사의 유치권 이소멸하지않았다고본원심판결에점유상실로르사시인한 유치권 소멸에관한법리오해의위법이있다고판시하였다.

점유를침탈하여 유치권 을소멸시킨자가 유치권 자를상대로 유치권 부존재확인청구를하는것은권리남용에해당한다.대법원은「공매절차에서점유자의 유치권 신고사실을알고부동산을매수한자가그점유를침탈하여 유치권 을소멸시키고나아가고의적인점유이전으로 유치권 자의확정판결에기한점유회복조차곤란하게하였음에도 유치권 자가현재까지점유회복을하지못한사실을내세워유치자를상대로적극적으로 유치권 부존재확인을구하는것은자신의불법행위로초래된상황을자기의이익으로원용하면서피해자에대하여는불법행위로인한권리침해의결과를수용할것을요구하고,나아가법원으로부터는위와같은불법적권리침해의결과를승인받으려는것으로서,이는명백히정의관념에반하여사회생활상도저히용인될수없는것으로권리남용에해당하여허용되지않는다고판시하였다.
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